（2017）粤0606执异283号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-07-18
案件名称
中国建设银行股份有限公司顺德分行与广东高骏实业投资集团有限公司商品房销售合同纠纷执行裁定书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
中国建设银行股份有限公司顺德分行,广东高骏实业投资集团有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条，第二百二十七条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0606执异283号案外人：陈榜登，男，1980年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。案外人：黎惠君，女，1980年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜居委会鉴海北路326号。负责人：程飞沫。委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。被执行人：广东高骏实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道中华路23号。法定代表人：吴桂全。委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东聚理律师事务所律师。关于（2017）粤0606执2314号申请执行人中国建设银行股份有限公司顺德分行（下称建设银行顺德分行）申请执行被执行人广东高骏实业投资集团有限公司（下称高骏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院在执行过程中，拟对位于顺德区容桂街道办事处容新社区居民委员会体育路188号骏悦华庭x座7xx、7xx号的房产（产权证号：03××68、03××60，下称涉案房产）进行评估拍卖。案外人陈榜登、黎惠君向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人陈榜登、黎惠君称，2014年6月4日，案外人与被执行人高骏公司协商，约定高骏公司将涉案房产出售给案外人，并于当日向高骏公司支付了首款房款288000元。2014年7月9日，双方签订《商品房买卖合同》，但一直未能办理房产证。2016年5月17日，因案外人的小孩读书需要，案外人再次找高骏公司协商办理房产证，案外人向高骏公司支付57810元，余下款项办理银行按揭贷款，但高骏公司一直未能办理相关手续。为维护案外人的合法权益，请求法院中止对涉案房产的执行，并依法解除查封。申请执行人建设银行顺德分行认为，涉案房产目前仍登记在被执行人高骏公司名下，根据我国物权法的相关规定，不动产未经登记不发生转移所有权的效力，故涉案房产仍属于被执行人所有，法院依法查封并无不妥；案外人提交的商品房买卖合同约定商品房价格为473391.27元，无证据证明案外人已支付全部价款，故案外人无权排除执行。综上，案外人的主张不成立。被执行人高骏公司确认涉案房产已销售给案外人陈榜登、黎惠君，因未办理房产证故尚未转移登记在案外人名下，且涉案房产已交付给案外人使用，故案外人是涉案房产的实际权属人。本院经审查查明，本院在审理（2016）粤0606民初8186号原告建设银行顺德分行与被告高骏公司商品房销售合���纠纷一案中，根据原告建设银行顺德分行的财产保全申请，于2016年5月31日作出（2016）粤0606民初8186号民事裁定书，裁定冻结被告高骏公司的银行存款人民币1730575.09元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2016年6月3日查封了涉案房产。本院（2016）粤0606民初8186号民事判决书及佛山市中级人民法院（2017）粤06民终28号民事裁定书已发生法律效力，因高骏公司未按生效法律文书履行法律义务，建设银行顺德分行向本院申请强制执行，本院立案号为（2017）粤0606执2314号。执行过程中，本院拟对涉案房产进行评估拍卖。另查，2014年7月9日，案外人陈榜登、黎惠君与被执行人高骏公司分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定陈榜登、黎惠君向高骏公司购买位于顺德区××社区××体育路××号骏悦华庭x座7xx号（建筑面积62.79平方米）及x座7xx号（建筑面积71.16平方米）��房屋，其中7xx号房屋的总价为304692元，7xx号房屋的总价为345308元。案外人已于2014年6月3日向高骏公司支付了涉案房产的首期款288000元，2016年5月17日又支付了购房款57810元，剩余304190元未支付。2014年6月，案外人开始缴纳物业管理费，陆续办理了用电、用水及管道燃气的报装，并入住骏悦华庭x座xE房屋。在听证过程中，案外人陈榜登、黎惠君称《商品房买卖合同》是其与高骏公司后来补签的，因对房屋门牌重新编排过，故原来的x座7xx号、7xx号变更为x座xE。从现场照片可见，涉案房产共用一个门口进出，从门口入内即为一间独立的房屋，并没有区分7xx号与7xx号。在听证过程中，案外人称涉案房产是同一间房屋办理两个房产证，其向高骏公司交付首期款后，经催促高骏公司仍未为其办理房产证，故其一直未将购房款全部交齐给高骏公司，案外人表示愿意将涉案���产的剩余购房款304190元交付至法院供执行。再查，案外人陈榜登、黎惠君在佛山市辖区内无其他住房。上述事实，有（2016）粤0606民初8186号民事裁定书、（2017）粤0606执2314号告知书、公告、商品房买卖合同、购房款收据、陈榜登顺德农商银行账户交易明细、存折、中国农业银行取款回单及现金缴款单、电费发票、管道燃气供用合同、物业管理费、水费收据、门卡、佛山市顺德区国土城建和水利局出具的证明、照片等证据材料证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合���；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人陈榜登、黎惠君与被执行人高骏公司于涉案房产被查封之前签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。虽然，案外人向高骏公司签订两份《商品房买卖合同》，名义上购买两间房屋，但从房屋的实际情况上看，属于一屋双证的情形。案外人陈榜登、黎惠君在法院查封之前已居住于涉案房产，且已交付的购房款超过涉案房产总价款的百分之五十，剩余304190元未支付。鉴于案外人陈榜登、黎惠君表示愿意将涉案房产的剩余购房款交付法院供执行，案外人对涉案房产享有的权益可以排除本案的执行。综上，案外人陈榜登、黎惠君申请解除对涉案房产查封并停止拍卖的异议请求符合法律规定，在本案中不得执行涉案房产，但案外人应于本裁定生效之日起十五日内将剩余购房款304190元交付法院指定账户供执行，逾期未交，本院可恢复执行涉案房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：一、停止本院（2017）粤0606执2314号案对位于佛山市顺德区容桂街道办事处容新社区居民委员会体育路188号骏悦华庭x座7xx号（产权证号：03××60）、7xx号（产权证号：03××68）房产的执行；二、案外人陈榜登、黎惠君将304190元交付本院执行后，解除对上述房屋的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长 李洁锋人民陪审员 林绮玲人民陪审员 李锶敏二〇一七年十月二十六日书 记 员 邱苏燕 来自