（2017）沪01民终10011号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海联源物业发展有限公司诉刘信榕财产损害赔偿纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海联源物业发展有限公司,刘信榕,上海祥泽房地产有限公司
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10011号上诉人（原审被告）：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：刘斌，上海市华源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘信榕，男，1992年6月1日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘京榕（系刘信榕父亲），男，1968年9月14日生，汉族，住上海市松江区。原审被告：上海祥泽房地产有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇横港路18弄168号206室。法定代表人：黄相文，总经理。上诉人上海联源物业发展有限公司（以下简称联源物业）因与被上诉人刘信榕及原审被告上海祥泽房地产有限公司（以下简称祥泽公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人联源物业上诉请求：撤销原审判决，改判对被上诉人的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：上诉人已对涉案的公共围墙进行了3次维修；被上诉人所进行的修理仅是为美化其房屋周边环境而非维修公共围墙；公共围墙的损坏系因被上诉人违章装修造成。被上诉人刘信榕辩称，应支持被上诉人一审中的全部诉讼请求并驳回上诉人的上诉请求。原审被告祥泽公司书面答辩称，一审判决后，其已履行了相应的赔偿义务。2017年5月，刘信榕诉至一审法院，请求判令：1、联源物业、祥泽公司共同赔偿刘信榕经济损失16,800元；2、联源物业、祥泽公司共同赔偿经济损失的利息3,888元。一审法院认定事实：刘信榕系上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋产权人，于2012年12月13日办理产权登记，该房屋建筑面积420.47平方米。祥泽公司系该房屋的开发商暨销售商，联源物业系该小区的物业服务公司。刘信榕于2012年11月2日与祥泽公司签订《上海市商品房出售合同》，由刘信榕购买祥泽公司开发的XX镇XX公路XX弄XX号房屋。合同对相关内容均作出了约定。合同第十四条约定：自该房屋正式交付之时起，祥泽公司对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由双方在本合同附件五中约定。第十六条为：祥泽公司交付的该房屋有其他工程质量问题的，刘信榕在合同应当的保修期内有权要求祥泽公司除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿。附件五第六条约定根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有专有部分的所有权外，还享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：3、由本区域内全体业主共有的共用部位和公共设施设备，包括围墙、共用设施设备使用的房屋、物业服务用房等；第二十八条规定建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。合同签订后，刘信榕与祥泽公司于2012年12月24日办理了业主收房交接验收单，验收单第13项其他载明：外墙干挂修补或更换。联源物业与祥泽公司间签订有《前期物业服务合同》，约定联源物业为佘山东郡别墅小区提供物业服务。合同约定，联源物业为本物业管理区域内的业主、物业使用人提供包括物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共秩序的维护服务等等在内的服务事项。联源物业诉刘信榕物业服务合同纠纷一案，联源物业要求刘信榕支付自2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费18,644.40元。一审法院于2017年3月2日受理后，于3月31日作出判决，支持了联源物业的诉讼请求。二审维持原判。在该案中，刘信榕作出如下辩称意见：其于2012年12月购买上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋，于2014年11月正式入住。装修期间发现房屋漏水以及楼宇安保对讲系统、公共垃圾处理、绿化维护存在问题，均以电话或口头形式向联源物业及时反映，但联源物业未及时解决。购入涉案房屋至2015年6月前，其均及时甚至提前缴纳物业费，然联源物业未根据物业服务合同约定履行自己的义务，擅自单方面违约在先。2015年10月，其与其他住户共同在物业公司开会协商时明确表明了自己的态度，但未得到联源物业的正确对待和实际解决问题。2016年，其也多次就物业管理存在的问题向联源物业提出书面交涉，联源物业置之不理，2015年7月至2016年6月期间，联源物业处于完全不履行物业服务合同的状态，对其而言联源物业没有履行物业服务合同上约定的完整内容。由于联源物业的不作为，不履行义务，刘信榕只能自己维修维护。一审法院审理中，刘信榕向一审法院陈述其委托上海XX有限公司装潢分公司进行施工，所产生的相关维修维护费用共计16,800元，为此提供了由该公司出具的工程结算单二份和证明一份，分别为195号内墙墙面工程、内墙腻子、涂料、防水、墙体堵漏、屋面堵漏费用9,000元；公共围墙工程、外墙腻子、外墙涂料费用7,800元。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，联源物业作为开发商选聘的前期物业服务企业，应当为业主、物业使用人提供包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共秩序等项目的服务行为。现因毗邻刘信榕所在房屋的围墙缺少维护致表面开裂，依据刘信榕提供的证据可以证明联源物业在此物业服务上存在疏忽，刘信榕在反映和交涉无果的情况下，对此予以修缮维护，为此支出的费用应当由联源物业承担。结合刘信榕提供的工程结算单和证明等证据，刘信榕主张为此支付的费用为7,800元尚属合理，但考虑到刘信榕对于围墙的美观要求等因素，一审法院酌情支持5,000元。祥泽公司作为刘信榕所在房屋的开发商，应当自房屋交付之日起承担相应的保修义务。依据双方签订的《上海市商品房出售合同》的约定，房屋正式交付之时起，祥泽公司对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。建设单位应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。刘信榕与祥泽公司于2012年12月24日办理了业主收房交接验收单，验收单第13项其他载明：外墙干挂修补或更换。刘信榕由此支付的外墙维修的费用，祥泽公司作为建设方应当承担。祥泽公司关于刘信榕的维修已经超过二年质保期限的意见，根据刘信榕提供的证据，期间刘信榕已多次向联源物业及祥泽公司就墙壁漏水问题进行反映和交涉，视为刘信榕在保修期间已经主张了权利。但鉴于刘信榕自身在房屋装修过程中违规搭建露台，显然对于墙壁本身及屋顶漏水造成影响，刘信榕自行应该承担部分责任。刘信榕主张修复墙壁等造成的损失为9,000元，一审法院酌情支持5,000元。对于刘信榕主张利息的诉讼请求，缺乏相关法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项规定，于二〇一七年七月十二日作出判决：一、联源物业于判决生效后十日内赔偿刘信榕经济损失5,000元；二、祥泽公司于判决生效后十日内赔偿刘信榕经济损失5,000元;三、驳回刘信榕的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317元，减半收取158.50元，由刘信榕负担58.50元，联源物业负担50元，祥泽公司负担50元。二审中，上诉人提供了违规行为整改通知书、备忘录等，被上诉人提供了相关照片、告知书、通知书等，对上述证据材料均进行了质证。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人作为开发商选聘的前期物业服务企业，应当为业主、物业使用人提供包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共秩序等项目的服务行为。现因毗邻被上诉人所在房屋的围墙缺少维护致表面开裂，依据被上诉人提供的证据可以证明上诉人在此物业服务上存在疏忽，被上诉人在反映和交涉无果的情况下，对此予以修缮维护，为此支出的费用应当由上诉人承担。上诉人提出的上诉理由，尚缺乏足够的证据予以支持。综上所述，上诉人联源物业的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币317元，由上诉人上海联源物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 钱 卫审 判 员 李 兴二〇一七年十月二十六日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”