（2017）京02民终9165号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-03
案件名称
施某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施某,高某,白某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9165号上诉人（原审被告）：施某，男，1999年2月24日出生，北京城市学院大一学生，住北京市西城区槐柏树街**号*号楼*层***号。委托诉讼代理人：李胜伟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某，女，1983年1月6日出生，经济日报社中国经济网文员，住北京市西城区佟麟阁路**号院*号楼****号。委托诉讼代理人：李某某（高某之夫），住北京市西城区佟麟阁路**号院*号楼****号。委托诉讼代理人：吴述，北京市两高律师事务所律师。原审第三人：白某，女，1970年6月4日出生，中国农业银行股份有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈容，北京市方略律师事务所律师。上诉人施某因与被上诉人高某及原审第三人白某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。施某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人高某的全部诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。事实和理由：一、《存量房屋买卖合同》及《补充协议》均应属无效。本案合同违反了民法通则第十八条关于保护未成年利益的规定。在保护未成年人利益时，该条款应视为效力性规定。白某出售房屋，并非为施某利益，高某对此情况也是明知的。二、双方在补充协议中约定了续约条款，合同到期时施某未续约，应视为合同已解除，不应继续履行。三、继续履行合同有违公平原则。施某虽已成年，但系在校学生，讼争房屋系名下唯一房产；白某离婚后独自抚养施某，目前患有癌症；房屋价格与签约时已有很大变化，如继续履行，将导致二人生活缺乏基本保障。高某辩称：同意原审判决。不同意施某的上诉请求。本案的房屋买卖合同合法有效，白某作为法定代理人出售施某名下的房屋，并未违反法律规定。双方间的续约条款系为更好地履行合同。合同迟延履行已给其造成较大损失，如不继续履行，对其也有失公平。原审第三人白某述称，同意施某的上诉请求，不同意高某的答辩意见。2017年1月，高某向一审法院起诉请求：1.施某继续履行《房屋买卖业务签约文件合订本》（即北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同）、《房屋交易保障服务合同》及相关补充协议，并配合高某办理存量房网上合同签约手续、公积金贷款手续、房屋权属转移登记手续、房屋交付、物业交割手续等相关合同履行环节手续；2.施某按照房屋总价款312万元的万分之五（1560元）标准按日向高某支付自2016年11月28日至施某履行完毕权属转移、交房、物业交割之日期间的逾期违约金，暂计算至2017年4月26日（共150天）为234000元；3.施某按照房屋总价款312万元的20%向高某支付违约金624000元；4.第三人协助施某履行上述第1项诉讼请求项下义务，并对第2项、第3项诉讼请求与施某共同承担连带责任；5.施某、第三人承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费18376元、保全费5000元、财产保险服务费12480元等，合计35856元）。一审法院认定事实：施某于1999年2月14日出生。施某的父亲施晓冬与其母亲白某于2007年4月20日经法院调解离婚，其父母协议双方离婚后，施某由白某抚育，施晓冬于2007年4月起每月给付施某抚育费至施某十八周岁止。2015年8月31日，施某接受其姥姥耿淑玲的遗赠，于2015年9月14日取得了北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋的产权证书。2015年11月28日，施某随其母亲白某在北京市中信公证处办理了公证书，确认白某为其法定监护人之一。同日，施某出具声明：施某作为北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层402号房屋的合法产权人，对该房产享有完整的处分权，现拟委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间销售。施某承诺讼争房屋未设定抵押。当日，白某作为施某的法定代理人，代理施某（甲方，出卖人）与高某（乙方，买受人）通过链家公司的居间服务，签订了《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》，约定施某将讼争房屋出售给高某，房屋建筑面积52.41平方米，房屋成交价格150万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价162万元；高某向施某支付定金30万元；高某支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，高某于2015年11月28日将第一笔定金10万元自行支付，2015年12月4日前将第二笔定金20万元自行支付给施某；高某于公积金管理中心批贷后5日内，将第一笔首付款130万元以理房通的方式支付施某，将第二笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付给施某，双方同意在2016年1月31日前双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2016年3月7日前办理物业交割手续。其中《北京存量房屋买卖合同》第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。2016年3月5日，双方再次签订《补充协议》，双方在该协议中将定金的数额提高至60万元，除11月28日《补充协议》中约定的30万元定金外，另增加定金30万元，双方约定增加的30万元定金，高某应于2016年3月11日前通过理房通的形式支付给施某，双方将办理房屋转移登记的时间变更为2016年5月31日前，该份补充协议由施某本人及其法定代理人白某共同签字确认。2016年5月29日，双方又签订第三份《补充协议》，第二条约定了乙方支付购房款的时间，并约定了房屋权属转移登记、物业交割的时间，其中办理房屋权属转移登记的时间约定为2016年11月28日前，办理物业交割的时间约定为2017年4月7日前；第五条违约责任约定：1、甲乙任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付总房价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。双方在其他条款中约定：双方协商一致，甲方（施某）承诺在施某2017年2月24日满18周岁办理贷款和产权转移手续，双方协商一致，于2016年11月28日前办理续约手续。2016年11月28日为双方约定办理续约手续的时间，该期间到达后，施某未与高某办理续约手续，其成年后，亦不同意与高某继续履行讼争《房屋买卖合同》及《补充协议》。另查，高某于2015年11月29日向案外人史某某帐户转款10万元，2015年12月6日转入理房通帐户20万元定金，2016年3月7日转入理房通帐户30万元定金。庭审中，施某主张，涉案买卖合同及补充协议签订时，其尚未成年，父母离异后，随母亲白某生活，白某代理其签订买卖合同时，其并无需要大量资金的情况，出售讼争房屋并非为了其利益，其父亲不同意配合办理过户的相关手续，其本人亦不同意出售讼争房屋，白某收取定金后，全部转给其男朋友史某某，白某作为其法定监护人，侵犯了其合法权益，涉案买卖合同应属无效；讼争房屋为其本人名下唯一住房，继续履行涉案买卖合同将导致其居无定所，且有违公平及诚实信用原则。白某认为其不是涉案买卖合同的主体，高某要求其承担法律责任无法律依据。本案审理中，高某申请对讼争房屋采取了查封措施。高某提供了华安财产保险股份有限公司北京分公司的财产责任保险作为担保。上述事实，有双方当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、声明、银行凭证、理房通记录、收据、发票、网签信息登记表、网签查询信息表、录音、民事调解书、公证书、产权证书、银行账户历史明细单等相关证据在案佐证。一审法院认为，白某以施某的名义与高某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，施某为限制民事行为能力的未成年人，白某系施某的法定代理人。根据法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理。白某代理施某与高某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的行为符合法律规定，不影响合同效力。关于施某辩称其另一法定代理人施晓冬表示对合同签订不知情也不认可一节，法院认为，限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。白某向高某出具了北京市中信公证处证明其为未成年子女施某的法定监护人的公证书，其代理行为符合法律规定，且法律并未规定代理未成年人进行合法的民事活动需要经过所有监护人或者法定代理人同意，依照公平、诚实信用的原则，高某的信赖利益应当得到法律保护，涉案合同合法有效，双方均应遵照履行。关于施某主张涉案合同损害未成年人利益的抗辩意见，法院认为，高某、白某事先并不相识，而是通过北京链家房地产经纪有限公司达成房屋买卖意向并签订合同，且施某未提供证据证明双方签订合同时的房屋交易价格明显低于市场价格，所以不存在高某、白某恶意串通损害未成年人利益的情形，对其抗辩意见，法院不予采纳。如施某认为法定代理人白某将收取的定金支付他人的行为损害其本人合法权益的，可以向白某另行主张权利。施某关于房屋出卖后无处居住的抗辩意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。涉案房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，施某拒绝履行合同的行为构成违约，现高某表示同意一次性支付全部购房款，对高某要求继续履行涉案买卖合同，要求施某配合办理房屋产权过户手续及房屋交割手续的诉讼请求，法院予以支持，但其要求施某配合其办理贷款的请求，已无必要，对其此项请求，法院不予支持。涉案买卖合同已经进行了网上签约，对高某要求施某配合办理网签手续的请求，本案不再处理。关于高某要求施某支付迟延办理权属转移、房屋交付、物业交割逾期违约金的请求，涉案合同履行过程中，施某明确表示不履行合同，构成违约，高某要求其支付违约金的请求有据可依，应予支持，高某要求施某按照房屋总价款万分之五的标准支付因迟延过户、迟延交房和迟延办理物业交割的违约金，施某认为高某主张的违约金数额过高，请求法院调整，法院认为施某的此项主张成立，法院根据双方合同履行情况及施某的违约情形，酌情确定按照同期贷款利率标准计算违约金，对高某此项请求的合理部分，法院予以支持。关于高某要求施某支付总房价款20%违约金的请求，高某主张施铧博逾期履行补充协议约定的义务已经超过十五日的并拒绝将该房屋出售构成违约，施某应以相当于该房屋总价款的20%向其支付违约金，对此，法院认为，高某已依据施某拒绝出售讼争房屋的违约行为向施某主张了迟延办理权属转移登记、交付房屋、物业交割的违约金，本案业已判决双方合同履行，其再依据双方合同解除的违约后果，要求施某支付违约金的请求，属于重复请求，对高某要求施某仅以相当于该房屋总价款的20%的标准向其支付违约金的请求，法院不予支持。关于高某要求施某、白某支付财产保险服务费的请求，高某在本案审理中申请财产保全，其向法院提供担保发生的保险费用属于其自身担保能力不足而发生的支出，其要求施某、白某负担该费用，于法无据，法院不予支持。关于高某要求白某对第1、2项诉讼请求承担协助及连带义务的请求，高某并非涉案合同的相对方，其作为施某的法定代理人与高某签订的买卖合同的相对方仍为施某，现施某已成年，其本人具备完全民事行为能力，高某要求白某承担协助及连带义务的请求，于法无据，法院不予支持。第三人白某经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，于2017年6月作出判决：一、自判决生效之日起十日内，施某协助高某办理北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋的产权过户手续。二、高某于取得北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋产权证书之日向施某支付剩余购房款252万元。三、施某于收到252万元剩余购房款之日将北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋交付高某。四、自判决生效之日起七日内，施某以312万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，给付高某2016年11月29日起至最终办理完毕涉案房屋买卖合同约定的卖方义务（包括办理产权过户、房屋交付、物业交割）之日止的违约金。五、驳回高某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，施某、白某围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方进行了证据交换和质证。施某提交《购房家庭填报信息》打印件两份，并称：其与白某名下无其他住房，如合同继续履行，其将面临居无定所的情况，有违公平原则。白某提交《手术记录》，并称：其患有癌症，合同继续履行将有违公平。对上述证据，高某以缺乏原件为由不认可证据的真实性、合法性及关联性，并称：根据在案离婚调解书，白某曾分得他处房屋一套；现本案购房合同的大部分房款未付，施某仍可以剩余房款解决居住问题；其全家不能及时入住、至今租房，损失巨大，一审法院判决的违约金也有失公平。二审审理中，三方均确认：2016年3月24日，讼争房屋的网上签约信息填报完毕，但高某、施某并未在打印的网签合同上签字。2016年3月5日，高某与施某签订的第二份《补充协议》的其他约定部分约定：2、甲乙双方协商一致，于2016年5月21日前办理续约手续，续约手续期限最少3个月，最长9个月；3、甲乙双方协商一致，甲方承诺在施某2017年2月24日年满18周岁办理贷款和产权移交手续。在2016年5月29日，高某与施某签订的第三份《补充协议》的其他约定部分约定：1、甲乙双方协商一致，甲方承诺在施某2017年2月24日满18周岁办理贷款和产权移交手续；2、甲乙双方协商一致，于2016年11月28日前办理续约手续。对于上述约定产生的原因，高某称：因施某当时未成年，办理房屋转移登记手续时需要其父亲施晓东到场签字；白某称一直在与施晓东沟通，所以才两次延期，并根据对方的要求提高了定金。施某、白某均认可转移登记时需施晓东签字。根据三方当事人的陈述，本院经审核后，对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案的法律争议焦点为：1.白某作为监护人出售登记在被监护人施某名下房屋的合同是否有效；2.该合同是否因“续约条款”未履行而已解除；3.继续履行买卖合同是否违反公平原则。对于合同效力，施某认为白某作为监护人，签订合同出售房屋并非为其利益，该合同违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，应属违反法律强制性规定而无效。对此，本院认为该买卖合同合法有效，具体分析如下：首先，对于监护人出售登记在未成年人名下的房屋，判断该买卖合同效力时，直接的法律依据并非民法通则对于监护人保护的法律规定，而是该法及《中华人民共和国合同法》关于代理行为对合同效力影响的规定。即未成年人的法定代理人，代理未成年人对外实施民事法律行为时，是否存在违反代理人义务、滥用代理权等导致合同无效的行为。本案中，白某系施某的法定代理人，以符合彼时市场行情的价格，经第三方居间介绍，与买受人高某缔结买卖合同，代理施某出售登记在其名下的房屋，已尽到法定代理人的义务。高某向案外人支付部分定金，系在白某指定下完成。高某依约履行合同的行为，不能认定为恶意。因此，白某代理施某出售房屋的行为合法有效。《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未法律法规的强制性规定，亦属有效。其次，民法通则第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。该条规定的目的，系用于规制监护人与被监护人，以及与被监护人其他利害关系人间的关系。当监护人有侵害被监护人合法权益行为的，应当承担相应责任。此规定从法律层面上为监护人处理被监护人财产设置了完整的保护体系。同时，对于“为被监护人利益”，民法通则条款中并无准确定义，实践中判断出售房屋是否系为其利益也较为困难。一旦出现争议，当事人陈述的意见大多源于主观，易因涉及利益对象不同而发生变化，较难确认真实性。因此，与处理被监护人财产的方式相比，是否将其财产以合理价格转化价值，作为保护被监护人利益的判断标准更为适当。此外，一味限制处理未成年人财产，则必然导致对被监护人利益的保护走向相反一面。因此，民法通则第十八条，不能成为判断本案买卖合同效力的直接法律依据。关于争议焦点二，讼争合同是否因未履行“续约条款”而已解除，此焦点本质上系合同解释问题。合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从内容看，该条款仅约定了何时续约，而并未约定不续约的后果是解除买卖合同。从目的看，该条款系为解决施某未成年时合同继续履行问题，至少待其成年后办理过户手续。从上下文看，同时约定了施某成年时办理房屋转移登记及贷款手续等。综合上述分析可知，续约条款系双方为保证合同不受施某未成年原因影响而顺利履行所签订，并非为约定合同解除权而签订。因此，施某的此项上诉理由亦不能成立。关于争议焦点三，继续履行讼争合同是否公平问题。合同系双方协商一致、自愿订立，为保护双方利益存在。在保护一方利益时，必须使另一方利益得到平等保护。本案中施某强调其系在读学生、讼争房屋系名下唯一住房，若转移登记则使其失去居住之所，还认为此时市场价格已超过合同价格，继续履行不公平。白某则认为其患有疾病，合同继续履行对其不公。对此，本院认为，合同的价格系双方协商的结果，施某并未举证证明该合同存在显失公平等效力待定情形。因此，《存量房屋买卖合同》及《补充协议》对双方均有约束力，双方均应按约履行。至于价格与当下市场价格相比较低，正是源于其迟迟未能协助高某办理过户手续导致。因合同较长时间内未能履行完毕，亦给高某带来损失，若不继续履行该合同，对高某也难言公平。因此，合同继续履行并非必然导致双方权利的失衡。当然，虽施某目前已成年，但社会经验尚不丰富，可依赖成年亲属妥善使用房屋出售款项，以解决居住及生活问题。综上所述，施某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31760元，由施某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王金龙审判员 霍翠玲审判员 王 佳二〇一七年十月二十六日书记员 史天予 微信公众号“”