（2017）鲁0211民初1735号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-01-29
案件名称
青岛万达东方影都投资有限公司与高淦、程玉桂商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛万达东方影都投资有限公司,高淦,程玉桂
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0211民初1735号原告：青岛万达东方影都投资有限公司，住所地青岛市黄岛区滨海大道东方影都展示中心。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：王鑫源，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力，山东元鼎律师事务所律师。被告：高淦，男，1954年8月16日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。被告：程玉桂，女，1963年2月4日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：高淦（系程玉桂的丈夫），男，1954年8月16日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告高淦、程玉桂商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王鑫源、被告高淦并作为被告程玉桂的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛万达东方影都投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《青岛市商品房预售合同》；2.判令被告将青岛市黄岛区滨海大道1999号《青岛东方影都万达公馆C地块（滨海大道1999号18、19栋及部分商业）》内19栋办公单元8层822户房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付违约金136703元；4.判令被告向原告支付律师费等费用32808元。事实与理由：2014年1月16日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由被告出资人民币683515元向原告购买青岛市黄岛区滨海大道1999号《青岛东方影都万达公馆C地块（滨海大道1999号18、19栋及部分商业）》内19栋办公单元8层822户房屋。合同签订后，被告支付首付款343515元，并向招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行）办理银行按揭贷款34万元。原告为被告的按揭贷款提供了阶段性保证担保。后因被告未按期偿还借款本息，招商银行起诉原告及被告要求偿付其借款本息及各项费用并且冻结了原告的银行存款。经青岛市崂山区法院判决，原告需承担连带保证责任。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金及偿付原告代偿的各项费用。为维护原告合法权益，特诉讼至法院。被告高淦、程玉桂共同辩称，原告所诉属实，愿意与原告协商解决，请求宽限一段时间支付余款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下：1、2014年1月16日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201400010512），约定由被告高淦购买原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1999号《青岛东方影都万达公馆C地块（滨海大道1999号18、19栋及部分商业）》内19栋办公单元8层822户房屋一套，房屋面积60.51平方米，每平方米单价11295.90元，总价款683515元。在合同附件一中约定付款方式和付款期限为：首付款343515元（含定金2万元），被告应于2014年01月16日前存入本合同指定的账户。贷款34万元，被告以银行按揭贷款方式应于2014年1月16日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2014年2月16日前将贷款存入本合同指定的账户。合同同时详细约定了违约责任等其他权利义务。2、合同签订后，被告按约交纳了首付款343515元。2014年3月19日，被告高淦用涉案房屋作为担保向招商银行办理了抵押担保贷款34万元，贷款期限自2014年3月19日起至2024年3月19日止，并办理了抵押登记，同时约定原告对被告高淦的债务承担连带保证责任。被告程玉桂向招商银行出具了同意抵押声明及《共同还款承诺书》。招商银行于2014年3月27日向其发放了贷款34万元。被告高淦自2015年5月15日开始未按约向银行偿还借款本息，招商银行将本案原告、被告起诉至青岛市崂山区法院[案号：（2016）鲁0211民初543号]。经审理，判决如下：被告高淦、程玉桂于判决生效之日起十日内给付招商银行借款本金307224.85元;利息、罚息等26271.39元（截止2016年7月15日的数额为26271.39元，自2016年7月16`日至实际付清之日止的利息、罚息按照合同约定计付，具体数额以银行出具的对账单为准）；律师费18400元；被告青岛万达东方影都投资有限公司对上述欠款承担连带还款责任，在承担保证责任后，有权向被告高淦追偿；招商银行有权以被告高淦提供抵押的位于青岛市黄岛区滨海大道路1999号内19栋办公822室房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述款项，不足清偿的剩余部分被告应另行支付，超过部分归被告。案件受理费6431元及保全费2520元，共计8951元由高淦、程玉桂和万达公司承担。判决生效后，青岛市崂山区法院进行强制执行，将原告银行存款360847.24元划到崂山法院账户[2016鲁02**执1295号]。3、原告于2015年11月8日向被告交付了房屋，未办理产权过户登记。4、原告在（2016）鲁0211民初543号案件中聘请律师参加诉讼，支出律师代理费13680元；在本案中聘请律师进行诉讼，支出律师代理费32808元5、被告高淦与被告程玉桂系夫妻关系，高淦的购房行为发生在夫妻关系存续期间。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：违约金是否过高，数额应如何确定？结合本院查明的事实和相关法律法规规定，本院做如下分析判定：一、原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告高淦签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，原、被告均应按照合同约定全面履行权利义务。双方在合同补充条款第四条第5项中明确约定：“（2）无论任何原因，乙方（被告高淦）逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方（原告）承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”本案中，因被告高淦拖欠银行按揭贷款被银行起诉，原告替被告还款承担了保证责任，故，原告行使合同解除权的条件已经成就，原告请求依法解除原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。二、《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因涉案房屋已交付给被告，合同解除后，被告应将房屋返还给原告，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告亦应将被告已付购房款在扣除相关费用后返还给被告。本案中，关于购房款的返还问题，原被告均同意双方自行处理。三、关于违约金的数额问题。原被告双方在合同补充条款第十六条违约责任中约定：“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……”在合同补充条款第四条第5项中约定：“（1）若乙方（被告高淦）未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方（原告）承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。”本案中，因被告高淦违约，应承担相应的违约责任。双方既约定了违约金的计算方式，又约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据法律规定，违约责任作为财产责任的本质意义主要在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁，因此二者不能并行主张。原告主张按合同约定以购房款总额的20%计算违约金，数额为136703元。被告抗辩违约金过高。原告称其损失包括原告替被告偿还的银行的贷款的本息、罚息、违约金、律师费、诉讼费、执行费。根据崂山法院的判决和执行的数额，原告在（2016）鲁0211民初543号一案中支付银行贷款本金为307224.85，利息、罚息、律师代理费、诉讼费、保全费等共计53622.39元（不含滞纳金、执行费等），加上原告在该案中为应诉支出的律师代理费13680元和本次支出的律师代理费32808元，约定违约金的数额高于实际损失的30%，应认定为过高，根据法律规定，应予以调整。根据合同的履行情况和本案实际情况，违约金数额酌定为11万元。原告主张为追索债权支出的律师代理费32808元，属于原告的损失范围，已包含在上述违约金中，对原告的该项诉讼请求，本院不再予以支持。四、两被告系夫妻关系，高淦的购房行为发生在夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债权债务，两被告应承担共同责任。综上，原告所诉，有事实和法律依据，本院部分予以支持。被告所辩，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、解除原告青岛万达东方影都投资有限公司与被告高淦于2014年1月16日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400010512）；二、被告高淦、程玉桂于本判决生效之日起10日内将青岛市黄岛区滨海大道1999号《青岛东方影都万达公馆C地块（滨海大道1999号18、19栋及部分商业）》内19栋办公单元8层822户房屋返还给原告青岛万达东方影都投资有限公司；三、被告高淦、程玉桂于本判决生效之日起10日内支付原告青岛万达东方影都投资有限公司违约金11万元；四、驳回原告青岛万达东方影都投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12330元，保全费5000元，共计17330元（原告已经预交），由被告高淦、程玉桂承担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 周 珊人民陪审员 刘晓燕人民陪审员 佀玉杰二〇一七年十月二十六日书 记 员 曹 彬 来源：