（2017）川0922民初1814号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-09-29

案件名称

何庆阳、孙彩霞与于天国、岳小兰、于兵、周小艳房屋买卖合同纠纷重审民事判决书

法院

射洪县人民法院

所属地区

射洪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何庆阳,孙彩霞,于天国,岳小兰,于兵,周小艳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

四川省射洪县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0922民初1814号原告：何庆阳，男，1954年12月3日出生，汉族，射洪县居民。原告：孙彩霞，系何庆阳之妻，1962年3月9日出生，汉族，射洪县居民。委托诉讼代理人(特别授权)：何庆阳，基本情况同上。被告：于天国，男，1955年11月19日出生，汉族，射洪县居民。被告：岳小兰，女，1964年5月24日出生，汉族，射洪县居民。被告：于兵，男，1986年2月27日出生，汉族，射洪县居民。被告：周小艳，女，1986年9月25日出生，汉族，射洪县居民。委托诉讼代理人（上列四被告共同委托）：罗宇亨，系遂宁市射洪县中心法律服务所法律工作者。原告何庆阳、孙彩霞与被告于天国、岳小兰、于兵、周小艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月25日作出（2016）川0922民初2482号民事判决，后何庆阳、孙彩霞不服，向遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2017年6月14日作出（2017）川09民终501号民事裁定书，以“原判决对二上诉人要求四被上诉人支付违约金的诉讼请求是否属于四川省高级人民法院（2014）川民提字第361号再审案件的请求范围、是否在该案调解协议中明确放弃了该项权利等基本事实认定不清”为由，裁定撤销本院（2016）川0922民初2482号民事判决，发回本院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告何庆阳，被告于天国及其与被告岳小兰、于兵、周小艳共同的委托诉讼代理人罗宇亨到庭参加诉讼，原告孙彩霞，被告岳小兰、于兵、周小艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何庆阳、孙彩霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告房屋买卖合同约定的违约金12万元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2012年1月10日签订房屋买卖合同，被告按照合同给付了房款，原告亦为被告办理了两证的过户手续，同时退清了合同约定的房屋租金。但是被告不按合同的约定房屋四至界限履行，强硬违约多占原告面积0.7平方米，不准原告将买卖房屋的东墙展至进深为6米的中线止，致使原告从2011年5月30日起至2015年4月15日止共计打了六场官司，2015年4月15日人民法院强制执行被告才履行其义务。根据我们的房屋买卖合同，被告应当承担违约责任。现诉至法院请求依法判决。被告于天国辩称，我们与原告签订房屋买卖合同是实，该房屋买卖合同已经履行完毕，且四川省高级人民法院在调解以前的房屋买卖合同纠纷案件时大家对其他权利义务已经放弃；被告方没有违约；原告的起诉已经超过法定的诉讼时效；请驳回原告的诉讼请求。被告岳小兰、于兵、周小艳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原被告双方提供的房屋买卖合同复印件、射房权证太字第xxx**号房屋所有权证复印件、全楼分层分户信息表、民事诉状复印件（落款时间为2011年5月30日）、本院（2011）射洪民初字第953号民事判决书、民事上诉状、遂宁市中级人民法院（2011）遂中民终字第364号民事判决书、民事诉状（落款时间为2012年1月10日）、本院（2012）射洪民初字第528号民事判决书复印件、民事上诉状复印件、遂宁市中级人民法院（2012）遂中民终字第386号民事判决书、再审申请书、四川省高级人民法院（2013）川民申字第1192号民事裁定书、四川省高级人民法院（2014）川民提字第361号民事调解书、调解协议复印件、强制执行申请书复印件、执行结案说明复印件、再审请求（落款时间为2014年7月18日）等证据，经庭审质证，对方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何庆阳于1993年9月16日与射洪县工商行政管理局签订《集资建房合同》，约定取得该局集资修建的射洪县某人民商场东侧xx轴-xx轴通前至后内外门市各一间（面积42平方米）。同年10月，何庆阳又与射洪县工商行政管理局签订《集资建房合同》，约定何庆阳集资在射洪县太和镇某市场建房一幢共三层，其第一层为商业门面房，约1994年第一层以中间为断，分别出租与他人经营，其租房在中间过梁西边沿用层板做成隔墙，其隔墙至2015年4月15日前一直未改变。1999年12月23日第一层西边门面产权证为21平方米，产权人何庆阳，产权证号XXXXX号。2009年12月11日射洪县房管局测绘X西XX号何庆阳的第一层门面房（图幅号XXXXX）面积为21.7平方米。2011年2月10日，何庆阳、孙彩霞与于天国、岳小兰、于兵、周小艳签订了房屋买卖合同。合同约定：1、该房位于射洪县太和镇某市场X幢西XX号，从甲方房屋所有权证书(射房权证太字第XXXX**号)中过户给乙方（X西XX号X层21平方米商业门面一间），甲方房屋所有权证书（射房权证太字第XXXX**号）中过户给乙方（X西XX号夹层21.79平方米营业用房一间）。从甲方国有土地使用权证书(射国用[XXX]字第X-X-XX-XX-X号)中过户给乙方太和镇某市场底楼XX-XX轴线内一间城镇土地分摊面积8.645平方米；2、甲乙双方底层门面（通前至后）中间为木隔断墙，乙方如用砖隔断时，无论是隔成自墙或共墙，都以产权证的长6米、宽3.5米、建筑面积21平方米为相邻界限（如隔自墙6米为界；如隔共墙以6米为中），此隔墙为东，西至卷帘门，两柱外边至后（东）6米为界；左（北）右（南）以共墙中至中为界；3、房屋价款60万元；4、如乙方将房屋门面的木隔断改变成砖墙，若损坏，弄丢邻居商品，由乙方承担一切经济赔偿责任；乙方用砖隔断时，应当主动给通知甲方参加放线，乙方用砖隔断的工料费用由乙方承担等条款。该合同还约定如有一方违约，违约方应当支付守约方相当于总购房款20%的违约金即人民币12万元。乙方付清房款计60万元后，何庆阳于2011年2月22日将登记在其名下的XXXXXX号X西XX号X层XX平方米商业门面房产权过户与于兵、周小艳、将X西XX号夹层21.79平方米营业用房的产权过户与于兵；2011年3月1日为于兵、周小艳办理了射国用（XXXX）第XXXXX号土地使用权证，面积4.33平方米。事后于天国通知何庆阳到场商议做一层门面房隔墙，于天国要求以原木层隔墙为界，何庆阳要求按协议以阶阳外柱边沿线朝里面长6米为界，为此双方发生争议，何庆阳、孙彩霞于2011年6月13日以相邻纠纷诉至本院，要求确认房屋界线，判令四被告做好隔断。本院于2011年8月30日以（2011）射洪民初字第953号民事判决驳回其诉讼请求。原告何庆阳、孙彩霞不服判决，向遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2011年11月28日以（2011）遂中民终字第364号民事判决驳回上诉、维持原判。2012年2月17日，原告何庆阳、孙彩霞向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求判令四被告返还侵占的0.7平方米房屋、按每天8元支付占用房屋的租金并由被告将房屋隔断共墙用砖做好或由原告将共墙做好被告承担相应费用。本院于同年8月10日作出（2012）射洪民初字第528号民事判决，判决：一、由何庆阳、孙彩霞在本判决生效后一月内，以射洪县太和镇某市场八幢西X号门面房两柱外墙边线至东6米进深处为界线，在靠何庆阳、孙彩霞一侧建砖墙，该墙属何庆阳、孙彩霞自墙，所需费用自行负担；二、驳回何庆阳、孙彩霞的其他诉讼请求。原告何庆阳、孙彩霞不服判决，向遂宁市中级人民法院提起上诉，该院于同年11月19日作出（2012）遂中民终字第386号民事判决，判决：一、维持四川省射洪县人民法院（2012）射洪县民初字第528号民事判决书第二项，即驳回原告何庆阳、孙彩霞的其他诉讼请求；二、变更四川省射洪县人民法院（2012）射洪民初字第528号民事判决书第一项为，由何庆阳、孙彩霞在本判决生效后一月内，以射洪县太和镇人民市场八幢西XX号门面房两柱外墙边线从西至东6米处为中线建砖墙，该墙属双方共墙，所需费用由何庆阳、孙彩霞负担。原告何庆阳、孙彩霞对遂宁市中级人民法院终审判决不服，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2013年7月5日裁定提审该案。再审中经四川省高级人民法院调解，双方当事人达成调解协议。2014年7月18日，四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第361号民事调解书，载明：一、何庆阳、孙彩霞在2014年9月26日起三个月内，以四川省射洪县太和镇某市场八幢西XX号营业用房两柱外墙边线从西至东6米处为中线建木层板隔断墙，该墙属双方共墙，所需费用由何庆阳、孙彩霞负担；二、何庆阳、孙彩霞建木层板隔断墙时，于天国、岳小兰、于兵、周小艳负责腾退四川省射洪县太和镇某市场八幢西XX号营业用房两柱外墙边线从西至东6米至6.2米处的物品，并对建木层板隔断墙予以协助、配合；三、何庆阳、孙彩霞及于天国、岳小兰、于兵、周小艳均对本案所涉及的其余权利予以放弃，均不得以任何理由或方式再对本案提出异议或主张权利；四、本案一、二审诉讼费由已付款方承担。2016年10月25日，原告何庆阳、孙彩霞诉至本院，请求判准前述诉讼请求。本院认为，原告何庆阳、孙彩霞与被告于天国、岳小兰、于兵、周小艳于2011年2月10日签订的房屋买卖合同系双方自愿签订，其意思表示真实且不违反法律的禁止性规定，应属有效。双方因该合同发生争议，二原告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求判令四被告返还侵占的0.7平方米房屋、按每天8元支付占用房屋的租金并由被告将房屋隔断共墙用砖做好或由原告将共墙做好被告承担相应费用，二原告对原一、二审判决不服，向四川省高级人民法院申请再审，该院决定再审并提审该案，（2014）川民提字第361号民事调解书第三项约定“何庆阳、孙彩霞及于天国、岳小兰、于兵、周小艳均对本案所涉及的其余权利予以放弃”，因再审审理仅限于再审请求范围或原审诉讼请求范围，该案原审中原告何庆阳、孙彩霞未主张房屋买卖合同第九条约定的违约金，故二原告可就合同的违约金条款主张权利。但双方在合同中明确约定了所买卖房屋的四至界线及房屋面积，原告何庆阳、孙彩霞应按合同约定向四被告交付房屋，因在四被告购买之前该门面中间就存在隔断墙，原告何庆阳、孙彩霞按门面出售时的原状向四被告交付房屋，四被告予以接收并无过错；合同第二条约定“乙方如用砖隔断时，无论是隔成自墙或共墙，都以产权证的长6米×宽3.5米＝建筑面积21平方米为相邻界限（如隔自墙6米为界；如隔共墙以6米为中）”系不确定性条款，在四被告采取用砖墙作为隔断时才具有约束力，因四被告欲用砖墙作为隔断时，与二原告存在争议，四被告便放弃并保持原状，其后亦一直未用砖隔断，故原告何庆阳、孙彩霞以此条约定认为四被告存在违约的理由不能成立；原告诉状中称四被告未按四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第361号民事调解书确定的协议内容履行致使其向本院申请强制执行也属违约行为，因该争议属于生效法律文书的履行问题，不属于双方签订的房屋买卖合同约定的违约行为。综上，对原告何庆阳、孙彩霞要求被告于天国、岳小兰、于兵、周小艳给付房屋买卖合同违约金12万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，拟判决如下：驳回原告何庆阳、孙彩霞的诉讼请求。案件受理费2700元（缓缴），由原告何庆阳、孙彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审　判　长　　何晓萍人民陪审员　　陈雪容人民陪审员　　曾开勇二〇一七年十月二十六日书　记　员　　雷　忆 关注公众号“”