（2017）沪02民终5526号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-09-28
案件名称
胡步宏与王海起、蒋海英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡步宏,王海起,蒋海英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5526号上诉人(原审原告)：胡步宏，男，1970年1月19日出生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：张悦，上海博象律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金根，上海博象律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王海起，男，1969年2月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审被告)：蒋海英，女，1970年6月23日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人胡步宏因与被上诉人王海起、蒋海英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初8092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡步宏上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡步宏一审全部诉讼请求，即判令王海起、蒋海英继续履行双方签订的《房地产买卖居间协议》，并向胡步宏支付逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约金，或将本案发回重审。事实与理由：双方签订的《房地产买卖居间协议》中已经包含了房屋买卖合同成立的要件。根据相关法律和司法解释的规定，关于上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的买卖合同已经成立并生效。在履行房屋买卖合同过程中，按照政府相关政策，系争房屋所带停车位必须另外签订单独的买卖合同。为此，中介公司和胡步宏提出对《房地产买卖居间协议》约定的首付款和贷款金额进行拆分，其中停车位转让价款人民币(以下币种均为人民币)50,000元以现金方式支付，房屋价款按照居间协议的约定作相应调整。胡步宏就合同履行方式提出的上述变更，未损害王海起、蒋海英的任何利益，但王海起、蒋海英拒不协助配合，拒绝与胡步宏签订《上海市房地产买卖合同》，构成了违约，应当承担相应的法律责任。一审法院认定系争房屋买卖合同未成立，判决驳回了胡步宏的一审诉请，认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法处理。王海起、蒋海英共同辩称，不同意胡步宏的上诉请求。根据王海起、蒋海英在一审中提供的相关证据，王海起、蒋海英始终坚持按照《房地产买卖居间协议》的约定签订《上海市房地产买卖合同》。双方最终签约未成，是因为胡步宏无理由地要求变更首付款和贷款金额。在此过程中，王海起、蒋海英不存在任何违约。一审判决处理正确，请求驳回上诉，维持原判。胡步宏向一审法院起诉请求：1、判令王海起、蒋海英继续履行双方就买卖系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》，协助、配合胡步宏办理系争房屋的过户登记手续，将系争房屋变更登记至胡步宏名下；2、判令王海起、蒋海英向胡步宏支付逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约金(以605万元为基数，按照日0.05%的标准，自2016年4月1日起计算至本案判决生效日止，暂计90,750元)。一审法院认定事实：2016年1月29日，胡步宏与王海起、蒋海英在德祐房地产经纪有限公司(以下简称“德祐公司”)的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定：胡步宏向王海起、蒋海英购买王海起、蒋海英名下的系争房屋，建筑面积145.09平方米，总价款605万元，签约3日内支付定金20万元；双方同意在本协议签订后60日内到中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若王海起、蒋海英未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向胡步宏双倍返还定金，若胡步宏未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付王海起、蒋海英的定金不予返还；胡步宏应于签订示范文本合同当日支付首期房价款182万元(含已经支付的全部定金，并含尾款2万元由中介公司代为保管)，二期房款423万元，胡步宏应于签订示范文本合同后3日内申请贷款，尾款2万元由胡步宏交房时通过中介公司或直接向王海起、蒋海英支付；交房时间为王海起、蒋海英收到除尾款外的款项及交易中心出具的以胡步宏为权利人的产权证后7日内。上述合同签订后，胡步宏向王海起、蒋海英支付了定金20万元。2016年3月14日和同年3月29日，中介公司两次组织胡步宏与王海起、蒋海英双方签订示范文本合同，双方均到场，但因故未能成功签约。胡步宏为支持其主张，向一审法院提交了下列证据：1、2016年3月14日和2016年3月29日胡步宏发出的催告函，证明胡步宏两次催告王海起、蒋海英，要求其按照居间协议约定的时间签订示范文本合同，否则将追究其违约责任。王海起、蒋海英表示收到过该催告函，但不认可其内容，并且该两份催告函均是双方协商签约未签成，胡步宏当场交付的，王海起、蒋海英一直同意按照居间协议的约定签约。2、2016年3月29日录像光盘及文字记录，证明在该日的签约商谈中，系王海起、蒋海英拒绝签约。王海起、蒋海英认为该视频文字材料部分内容与视频不符，对证明内容亦不予认可，签约不成系由于胡步宏提出修改居间协议的内容。王海起、蒋海英为证明其意见，向一审法院提交了下列证据：1、王海起、蒋海英另行购房的居间协议、买卖合同、收款收据，证明王海起、蒋海英是要置换房屋，已经另行购买了房屋。胡步宏对该证据真实性无异议，但不认可其关联性。2、2016年3月10日王海起、蒋海英与中介公司的电话录音、2016年3月14日三段签约录音、2016年3月29日签约视频的光盘及文字记录，证明王海起、蒋海英一直同意按照居间协议约定的条款签订正式买卖合同，两次签约未成功原因均在胡步宏。胡步宏对3月10日的录音真实性不发表意见，该份录音仅是王海起、蒋海英单方意思表示，与胡步宏无关；对3月14日的录音第一段录音真实性无异议，对后两段录音真实性不发表意见；对3月29日的视频文字记录真实性无异议，但不认可证明内容，认为系王海起、蒋海英拒绝按约签订《上海市房地产买卖合同》。一审法院认为，胡步宏与王海起、蒋海英之间签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。该协议中对于办理房屋过户的时间、房屋交付时间等主要条款均未进行明确约定，尚需进一步磋商。其后，双方也未另行签订买卖合同，胡步宏仅支付了定金。因此，一审法院认为胡步宏与王海起、蒋海英之间仅成立预约合同关系而非房屋买卖合同关系，故对胡步宏要求王海起、蒋海英继续履行居间协议，协助办理系争房屋的过户登记手续的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于胡步宏主张的逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约金，因胡步宏并无充分证据证明合同未能签署的原因在王海起、蒋海英，故对该项诉请，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回胡步宏的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2016年1月29日，王海起、蒋海英(甲方)与胡步宏(乙方)及德祐公司(丙方)签订的《房地产买卖居间协议》中另有下列约定：关于交易条件——甲乙双方明确该房地产的总价款为人民币605万元整(其中包含的车位转让价款计人民币5万元整)。关于交易过户——甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后＿＿日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(上述空白处未填写具体日期)。关于居间报酬支付——甲乙双方认可本协议生效即视为对买卖该房地产的交易条件达成共识，双方买卖关系成立。在签订《上海市房地产买卖合同》示范文本等类似效力的文本当日，甲乙双方同意分别按照本协议约定的总房价款的百分之一向居间方支付居间报酬。关于违约责任——本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议；若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。本院又查明，2016年3月14日及同年3月29日，德祐公司组织买卖双方协商签订《上海市房地产买卖合同》期间，德祐公司和胡步宏提出，按照政府相关政策，系争房屋附带的停车位必须单独签订买卖合同，故需就系争房屋及停车位签订两本示范合同，并对《房地产买卖居间协议》约定的首付款和贷款金额进行拆分。胡步宏一方提出的具体方案是，停车位价款50,000元可以现金方式直接支付给王海起、蒋海英，房屋转让价款600万元中的418万元通过贷款支付，其余部分仍按居间协议的约定进行支付。王海起、蒋海英对胡步宏提出的签订两本示范合同的方案及上述合同履行方式不予同意，坚持完全按照《房地产买卖居间协议》的约定履行，最终双方未能签订《上海市房地产买卖合同》。本院再查明，王海起、蒋海英在一审中陈述，在双方协商签订《房地产买卖居间协议》时，王海起、蒋海英曾告知胡步宏，出卖系争房屋是为了置换其他房屋，故要求胡步宏提高首付款比例。当时胡步宏表示可先按最低的首付款比例签订居间协议，如果协议签订后确实需要提高首付款比例的，双方可以商量，甚至全额付款也没有问题。嗣后，王海起、蒋海英很快找到了合适的置换房屋，遂多次与胡步宏协商提高首付款金额，但胡步宏态度强硬，要求严格按照《房地产买卖居间协议》履行，否则就将诉诸法律程序。由于上述事件的发生，当胡步宏提出要更改首付款和贷款金额时，王海起、蒋海英也同样表示不接受修改数字，只同意按照《房地产买卖居间协议》约定的数字签订正式合同。王海起、蒋海英还表示，由于胡步宏的上述行为，导致王海起、蒋海英置换房屋的目的无法实现。且在此期间本市房价大幅上涨，造成王海起、蒋海英错过了最佳的置换时机，再难以找到其他的合适房源。因此，王海起、蒋海英不同意再将系争房屋以任何方式继续卖给胡步宏。本院认为，王海起、蒋海英与胡步宏虽未在《房地产买卖居间协议》之外另行签订专门的房地产买卖合同，但双方在上述协议中已明确约定了房屋价款、付款方式、房屋交付时间等涉房屋买卖的主要内容，具备了房屋买卖合同成立的必备要件。虽然协议对房屋产权变更登记的时间未作明确约定，但该项内容可以根据相关约定和交易习惯予以合理确定。同时，该协议明确约定，双方一致认可居间协议生效即视为对买卖系争房屋的交易条件达成共识，双方买卖关系成立。在上述协议签订后，王海起、蒋海英亦已实际从胡步宏处收取了协议约定的定金。根据上述事实分析，应当认定王海起、蒋海英与胡步宏之间已就系争房屋建立了买卖合同关系。一审法院认定双方当事人之间仅成立预约合同关系，适用法律不当，本院予以纠正。依法成立的合同，对各方当事人均有法律约束力。合同当事人应当遵循诚实信用原则，积极履行必要的协助配合义务，尽可能促成双方合同目的实现。本案中，《房地产买卖居间协议》对该协议的具体履行方式未作明确约定。履行过程中，中介公司及胡步宏提出，按照政府相关规定，系争房屋及附带停车位需分别签订示范合同文本，并对《房地产买卖居间协议》约定的首付款和贷款金额进行了合理拆分。上述要求是实际履行《房地产买卖居间协议》的客观需要，相关具体方案也尚属合理，未损害王海起、蒋海英一方的合同利益，故王海起、蒋海英理应积极协助配合，尽可能促成上述居间协议得到履行。但王海起、蒋海英以《房地产买卖居间协议》没有约定为由，拒绝就系争房屋及停车位分别签订《上海市房地产买卖合同》，上述行为与合同法规定的全面履行合同义务原则有所不符，行为有所不当。一审中，胡步宏共提出两项诉讼请求，一是要求判令王海起、蒋海英继续履行系争房屋买卖合同、将房屋产权变更登记至胡步宏名下，二是要求王海起、蒋海英支付逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约金。针对胡步宏的上述两项诉讼请求，本院认为，综合考虑本案实际情况，双方就系争房屋签订的买卖合同不适宜继续履行，故对胡步宏要求继续履行系争房屋买卖合同、将房屋产权变更登记至胡步宏名下的诉讼请求，本院难以支持。同时，因迟延履行违约金应以合同继续履行为前提，现系争房屋买卖合同被法院认定为无法继续履行，故胡步宏要求王海起、蒋海英支付逾期签订《上海市房地产买卖合同》违约金的诉讼请求，缺乏相应法律基础，本院亦不予支持。此外，鉴于系争房屋买卖合同已无法继续履行的实际情况，本院依法宣告对系争房屋买卖合同予以解除。至于与合同解除相关的法律后果，可由双方当事人依照合同约定依法妥善解决。综上，一审法院对部分事实未予查明，适用法律存在不当，本院根据二审查明的事实作相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初8092号民事判决；二、胡步宏与王海起、蒋海英及德祐房地产经纪有限公司于2016年1月29日签订的《房地产买卖居间协议》中关于胡步宏与王海起、蒋海英之间买卖上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关约定予以解除；三、驳回胡步宏的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2,068元，减半收取1,034元，由王海起、蒋海英共同负担。二审案件受理费人民币2,068元，由胡步宏负担。本判决为终审判决。法官助理徐晨审判长 刘海邑审判员 彭 浩审判员 高 胤二〇一七年十月二十六日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度搜索“”