（2016）苏0302民初3667号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-09-28

案件名称

潘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘某,某公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条

全文

徐州市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）苏0302民初3667号原告：潘某。委托诉讼代理人：张某。委托诉讼代理人：于某。被告：某公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：杨某。原告潘某诉被告某公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年12月12日、2017年6月1日、10月24日公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人张某、于某，被告某公司的法定代表人陈某及委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2015年10月18日签订的经营合同；2、判令被告退还原告租金5000元、保证金15000元，并赔偿原告货柜损失及装修材料费及人工费损失31104.7元，总计51104.7元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月18日，原、被告签订经营合同一份，约定被告将鼓楼区中山北路的经营场地租赁给原告使用，租期二年，每年租金60000元。原告于2015年10月18日一次性向被告支付了2015年11月1日至2016年5月31日（含被告送的一个月）的租金30000元，并支付履约保证金15000元。但被告于2016年4月单方终止合同进行装修，本来说装修花费一个月，但几个月过去后无任何进展，涉案经营场地一片狼藉。在此情况下，被告已将大部分租金及押金退还原告，但被告的行为同时给原告造成重大损失，就此损失原告与被告多次协商未果。故原告起诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告某公司辩称：被告给原告下过相关通知以及电话通知，通知因市场改造，让原告来拉走自己的东西。被告愿意履行合同，并通知原告承诺给他商铺，但原告没有回复，被告也一直在等原告回复。被告认为合同已经解除了，因原告违反了连续七天不经营的规定，被告已经通知原告解除双方签订的合同。如果协商的话，被告现在还是同意给原告商铺让其经营的；履约保证金和租金不同意退还，因为原告违约在先，2016年4月份之前原告已经连续超过七天未经营。被告也不同意赔偿其相关损失，因为被告已经通知原告来拉走属于原告的东西了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2015年10月18日，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签订《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》一份，约定：甲方将位于徐州逛街时尚广场百货场地租赁给乙方经营；乙方承租该场地仅限于经营鞋；租赁期限两年，租金以营业之日起开始计算，营业之日前为装修期，装修期内免收租金；租金每年60000元整，租金按每半年缴纳一次；其它约定：交半年送一个月，2015年11月1日起（送小仓库）。履约保证金：乙方须于本协议签署同时向甲方一次性缴纳全部履约保证金人民币15000元；本协议期满15日后，如乙方完全履行本协议，甲方将无息返还保证金，如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失……在租期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有。营业时间：乙方的营业时间与甲方营业时间同步，乙方不得在营业时间内无故停止或暂停营业，擅自停业7日，视为乙方自行终止合同。双方还约定了其他事项。上述合同签订当日，原告向被告支付了半年租金30000元及履约保证金15000元。原、被告一致认可，半年租金30000元的起始时间2015年11月1日至2016年5月31日；但原告主张30000元是支付这期间共7个月的租金，而被告辩称，根据双方合同约定，租金交半年送一个月，租金30000元是前6个月的租金，最后一个月原告可以不付租金使用涉案商铺。后被告欲对涉案商铺在内的整个百货区进行装修升级，经被告确认，其对整个百货区下达过装修升级的通知。被告向本院提供的，称张贴于涉案商铺上的2016年4月25日的《通知》一份，其主要内容为：尊敬的业户，您们好！为进一步繁荣商场，并广泛听取了续租业户的建议和意见，现商场决定于2016年5月1日起，对本商场再次提档升级装修。提档升级装修后的商场定位为品牌女装为主，其他商品为辅的格局。现将有关装修期间事宜通知如下：装修时间：2016年5月1日起；装修期间全场停业、停水电；已续租的老业户，租期顺延；未办理续租手续的业户请于2016年4月29日前将自己的物品全部搬出，4月30日后我们将视为无主的物品进行废弃处置。原告主张，2016年4月25日，在接到被告装修通知后便不再经营；且在接到被告装修通知后，原告将涉案商铺中的货品拉走。原告主张，2016年4月份以后不再使用涉案商铺是因为接到被告的装修通知，原告拉走货品的行为表示其同意被告在原商铺的基础上提高档次，但未表示同意被告可以对涉案商铺进行装修改造或对其格局进行更改。被告自认，在租赁期间内，如果要对租赁物进行装修改造需要征得原告同意。另，被告向本院提交“百货、夜市业主群”微信聊天记录一份，其中2016年3月10日，原告在该业主群中发了一则消息，内容为：“各领导你们好！我们还有两个多月是租房费都不要了，这里实在没法干，我们真是亏不起，让你们退我们押金，让我们走的越远越好，使你们重新建立一个美好的市场吧。”被告据此认为，原告于2016年3月10日自行终止了合同。为了查明案件事实，本院依法于2017年5月22日到涉案商铺现场勘查并拍摄照片，该照片经原、被告双方一致确认，涉案商铺现有状态较双方签订租赁合同时的格局发生改变，由一间大屋改造成了两间小屋。经被告确认，其于2016年7月将涉案商铺收回，并于2016年7月20日将原告的货柜拆除，现涉案商铺由市场经理控制，处于无人经营状态。经原告申请，本院委托江苏光大资产评估有限公司对被告拆除的涉案商铺中原告的货柜进行了鉴定。2017年9月14日，江苏光大资产评估有限公司就委托鉴定事项向本院出具苏光大【2017】评报字第3020号评估报告，该评估报告载明：评估结论：经评估，委托货柜评估值为人民币25680元。因双方分歧较大，至本案无法调解。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告于2015年10月18日签订的《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效。关于原、被告于2015年10月18日签订的《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》是否解除的问题，本院认为，当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。且，根据我国相关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。首先，本案中，原告虽已搬离涉案商铺不再经营，但根据现有证据，无法查明原、被告双方已经达成解除《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》的一致意见。被告抗辩，原告擅自停业超过7日，根据双方合同的约定，应视为原告自行终止合同，且被告已经通知过原告解除合同，但被告未能就原告擅自停业及通知原告解除合同的情况提供相关证据证明，故对于被告该抗辩，本院不予支持。被告还抗辩，因2016年3月10日，原告在微信业主群中发了一则内容为“各领导你们好！我们还有两个多月是租房费都不要了，这里实在没法干，我们真是亏不起，让你们退我们押金，让我们走的越远越好，使你们重新建立一个美好的市场吧。”的消息，故可认定原告于2016年3月10日自行终止了合同，本院认为，原告发出的这则消息并未指明具体对象，亦未明确要求与被告解除合同，故不能据此认定原告已自行终止合同，对于被告的该抗辩，本院亦不予支持。其次，被告自认，在合同期内如要对租赁物进行装修改造应征得承租人同意，现被告对涉案商铺进行了装修改造，且改变了原商铺的格局，将一间大屋改造成两个小屋，被告称对涉案商铺的装修改造已经征得原告同意，但原告对此不予认可，被告亦未能提供相关证据证明。且原告主张，其自2016年4月不再使用涉案商铺并拉走货品，是因为其接到了被告的装修通知，其行为表示同意被告在原商铺的基础上提高档次，并非表明同意被告对涉案商铺进行装修改造、改变租赁物的结构。综上，原告基于被告在未经其同意的情况下对涉案商铺进行了结构变动，破坏了原告的布局和货柜，致使原告无法实现合同目的，请求判令解除与被告于2015年10月18日签订《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求判令被告退还原告租金5000元、保证金15000元的诉请，本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于原告支付给被告的租金30000元，经原、被告双方一致认可，起始时间为2015年11月1日至2016年5月31日；原告主张，其从2016年4月25日收到被告的装修通知后便不再经营，故被告应返还2016年4月25日至2016年5月31日的租金。本院认为，根据双方合同约定，租金每年60000元，租金“交半年送一个月”应解释为，原告向被告交付6个月的租金可以实际使用涉案商铺7个月，第7个月为赠送的涉案商铺的使用权。现由于被告未经原告同意对涉案商铺进行装修改造、改变商铺格局的违约行为，造成双方合同解除，原告因此丧失了第7个月的涉案商铺使用权，故原告主张按照30000元计算2015年11月1日至2016年5月31日共计7个月的租金，并要求被告返还2016年4月26日至2016年5月31日租金5000元（按照每日租金143元，计算36天，为5184元）的诉请，不违反法律规定，且具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告支付给被告的履约保证金15000元被告是否应当返还的问题，本院认为，被告在合同期间，未征得原告同意的情况下对涉案商铺进行了装修改造，并改变了商铺原有结构、拆除原告货柜，其违约行为导致原告签订合同的目的不能实现从而请求解除双方签订的合同，故被告的违约行为是导致双方合同解除的主要原因；且被告未能提供充分证据证明原告存在双方合同约定的或法定的履约保证金不予返还的情形，故原告请求判令被告返还履约保证金15000元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求判令被告赔偿原告货柜损失及装修材料费及人工费损失31104.7元的诉请，本院认为，被告在合同期内未征得原告同意就对涉案商铺进行了装修改造并改变了商铺格局，故被告存在违约行为，理应赔偿原告损失。被告在未通知原告的情况下将涉案商铺内的货柜拆除，经评估，货柜价值为25680元，故原告请求被告赔偿货柜损失25680元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求判令被告赔偿装修材料费及人工费损失的诉请，本院认为，原告就装修材料费及人工费损失仅向本院提供收据一份，该收据并非正式的发票，且据此无法认定上述支出实际用于涉案商铺的装修，故原告请求判令被告赔偿装修材料费及人工费损失的诉请，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告潘某与被告某公司于2015年10月18日签订的《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》于本判决生效之日解除。二、被告某公司于本判决生效后十日内一次性向原告潘某返还租金5000元、履约保证金15000元，一次性支付原告货柜损失费25680元。三、驳回原告潘某的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元（原告已预交），由原告潘某负担620元，由被告某公司负担2000元（该款随上述案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长　杨　涛审判员　林佳锟审判员　纵兆斌二〇一七年十月二十六日书记员　某　某关注公众号“”