（2017）京01民终7492号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-01
案件名称
赵桂荣与葛玉山房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵桂荣,葛玉山
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终7492号上诉人（原审原告）:赵桂荣，女，1935年9月21日出生区。委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。被上诉人：葛玉山，男，1964年11月20日出生。上诉人赵桂荣因与被上诉人葛玉山房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵桂荣向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判支持赵桂荣的一审诉讼请求。主要事实及理由：赵桂荣系直接将涉案房屋租赁给葛玉山，双方形成事实租赁关系。葛玉山辩称，同意原审判决，不同意赵桂荣的上诉请求。娄建将涉案房屋转租给葛玉山，葛玉山与娄建之间存在房屋租赁合同关系。赵桂荣向一审法院起诉请求：1.解除赵桂荣与葛玉山双方的房屋租赁合同；2.葛玉山偿还自2017年3月1日起至腾退房屋日期间的房屋租赁费（每月1000元）、水电费等；3.葛玉山拆除自建的违章建筑物；4.葛玉山腾空并退还所租赁房屋给赵桂荣；5.诉讼费由葛玉山承担。诉讼中，赵桂荣撤回对葛玉山主张支付水电费及要求拆除违章建筑物的请求，并明确第1项诉讼请求所涉房屋是坐落于北京市昌平区332号西房南数第二间房屋。一审法院认定事实：坐落于北京市昌平区北七家镇332号院登记土地使用者为赵桂荣，前述院落西房南数第二间房屋现由葛玉山使用，葛玉山每月支付案外人娄建1700元。现赵桂荣主张其与葛玉山形成直接租赁关系，但葛玉山主张是娄建于2011年将该房屋转租给自己。赵桂荣本人认可每月由娄建交纳两间房屋租金2000元，并陈述是娄建转租给葛玉山的房屋，但表示是葛玉山不愿意给自己交钱。庭审中，赵桂荣提交了落款打印日期为2013年12月20日的《房屋租赁合同》一份，载明甲方赵桂荣将332号房屋一间租赁给乙方葛玉山使用，约定租期自2013年12月10日至2014年3月31日，自2014年1月起每月租金850元。葛玉山认可前述合同上是其本人签字，但表示该合同是无效的，理由是赵桂荣从未收取过他的房屋租金。葛玉山称自己曾向赵桂荣交过一次租金，但赵桂荣不敢收取，故其租金只能一直交纳给娄建。赵桂荣的委托诉讼代理人杨新军在庭审上陈述，最初葛玉山是从娄建处承租涉案房屋，但在2013年葛玉山与赵桂荣签订合同后其是委托娄建代缴租金，还称当时的租金标准是每月1000元。另查，葛玉山提交了2011年8月10日其与案外人娄建签订的《合同书》复印件，以证明其承租的房屋是从娄建处转租。赵桂荣对此证据的真实性，并主张娄建无权转租。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵桂荣主张与葛玉山之间形成直接租赁关系，但根据双方陈述葛玉山是每月向案外人娄建支付租金，且该金额高于赵桂荣提出的每月1000元。虽葛玉山在2013年与赵桂荣签署了一份租赁合同，该合同租期届满日期是2014年3月31日，该日之后双方并未签订书面合同，结合赵桂荣未直接向葛玉山收取租金，赵桂荣陈述案外人娄建每月支付两间房屋租金等事实，法院认为葛玉山与赵桂荣未形成直接租赁关系。对于赵桂荣委托诉讼代理人提出由案外人娄建代葛玉山交纳租金的说法，没有事实和法律依据，法院不予采信。因赵桂荣坚持以房屋租赁合同纠纷为由起诉葛玉山要求腾退并交纳相应租金，故对于赵桂荣的诉讼请求，法院无法支持，赵桂荣可与实际承租人另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回赵桂荣的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2014年3月31日之后，赵桂荣与葛玉山之间无书面房屋租赁合同。虽赵桂荣主张其与葛玉山形成事实房屋租赁合同关系，但葛玉山主张其系从娄建处转租取得涉案房屋，葛玉山亦至直接向娄建支付房租，且房租金额高于赵桂荣主张的租金标准。结合上述事实，一审法院就葛玉山与赵桂荣之间未形成直接租赁关系的认定正确，本院予以确认。赵桂荣以房屋租赁合同纠纷为由要求葛玉山腾退房屋并支付房屋租赁费的主张，无事实依据，本院不予支持。综上所述，赵桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵桂荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 王爱红二〇一七年十月二十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星 微信公众号“”