（2017）鄂01民终5426号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-08

案件名称

甘玉明、尹甜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

甘玉明,尹甜

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终5426号上诉人（原审被告）：甘玉明，男，1973年2月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：陈峻，湖北华徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹甜，女，1989年12月6日出生，汉族，住武汉市东西湖区，上诉人甘玉明因与被上诉人尹甜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。甘玉明上诉请求：撤销原审判决，改判驳回尹甜的全部诉讼请求，并由尹甜承担全部诉讼费。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖居间合同》之前，并不知道房屋已被法院��封的情况。2016年4月6日，上诉人与被上诉人签订《房屋居间合同》之后，也一直都在积极配合被上诉人准备办理房产过户手续，只是因为被上诉人的房款一直没有凑齐购房款而未果，根据合同约定，上诉人应当在被上诉人办理的银行按揭贷款手续通过之后、或者支付了全部购房款之后的七天内协助办理房产过户手续。然而被上诉人的银行按揭贷款手续至今都没有办理成功，也没有能够凑齐剩余房款，最终导致上诉人无法配合其办理房屋过户手续。故上诉人并未违约。2、根据《房屋买卖居间合同》，被上诉人应当在签订合同之日起七天内向银行提交办理贷款所需资料，如因自身原因无法获得批准的，应当在七天内以全款方式一次性支付剩余房款。在被上诉人知道房屋被查封的情况之后，经上诉人与被上诉人协商，均同意变更原合同的约定，被上诉人也同意尽力筹集��需购房款项，上诉人配合去法院办理解封，而查封法院也同样表示只要房款到位即可办理解封手续。然而被上诉人直到2016年12月仍未筹齐房款，因而未能办理房屋解封手续。因此，所谓因房屋被查封而导致无法过户的说法没有事实根据，房屋被查封并不直接导致合同无法履行。3、因《房屋买卖居间合同》无法履行的原因并非上诉人的过错，而是被上诉人一直无法筹齐购房款所致，上诉人也多次表示愿意返还被上诉人已付定金，一审法院判决上诉人双倍返还定金属适用法律不当。4、根据《房屋买卖居间合同》约定，只有在上诉人违约不予出售房屋时，才应当承担违约金。上诉人从未表示不愿意出售房屋，也不存在不愿意出售房屋的情形，却仍然判令上诉人赔偿被上诉人违约金35,000元，没有事实和法律依据。尹甜答辩称，被上诉人是以贷款方式买房，被上��人多次催促上诉人去银行办理贷款，但上诉人不配合办理贷款手续，且之后发现案涉房屋因上诉人欠他人债务被法院查封。房款问题，被上诉人向上诉人支付了定金，且被上诉人征信状况良好，不存在不能贷款的情形，只是对方不配合。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。2017年3月22日，尹甜向一审法院提起诉讼，请求判令：1、甘玉明向尹甜双倍返还20,000元定金，共计40,000元；2、甘玉明赔偿尹甜违约金140,000元；3、甘玉明赔偿尹甜2016年4月至该房屋被法院裁定给第三人期间房价上涨损失费480,000元；4、诉讼费用由甘玉明承担。一审法院认定事实：2016年4月6日，尹甜与甘玉明签订《房屋买卖居间合同》一份，合同载明：“甲方（甘玉明）及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，座落于武汉市东西湖区（县）金珠港湾一期6栋1单元301室的房屋出售给乙方（尹甜）。该房屋出售价格为700,000元。房款支付方式为商业贷款付款，原定金20,000元在签订本合同时转为购房款，余款680,000元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方应在7日内筹齐剩余房款，以全款方式一次性付给甲方。违约责任：1、甲方提供虚假产权证明或隐瞒产权瑕疵导致本合同无法履行，或转让房产在转移登记过程中因甲方的原因被司法或行政机关查封或以其它形式限制房屋产权和国有土地使用权转移导致本合同无法履行，乙方有权单方解除本合同，甲方应退还乙方已经支付的全部房款，同时甲方应向乙方支付相当于定金金额双倍的赔偿金，并承担因此造成的一切损失。本合同签订后，如甲方违约不予出售该房屋，则应承担房屋成交价的10%的违约金；如乙方违约不予购买该房屋，则应承担房屋成交价的10%的违约金。”2016年4月11日，尹甜向甘玉明支付了定金20,000元。2016年7月，尹甜得知案涉房屋已被法院查封。案涉房屋于2014年9月26日被武汉市硚口区人民法院查封，于2017年1月23日被武汉市硚口区人民法院以1,189,900元的价格拍卖与案外人乐发生。后尹甜与甘玉明未能协商处理，尹甜遂诉至法院，要求解除合同，甘玉明赔偿其损失。庭审中，因尹甜不同意调解，本案不能调解。一审法院认为，尹甜与甘玉明签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。甘玉明是否构成违约的问题。甘玉明作为房屋出售方，理应保证案涉房屋的权属清晰、明确。本案中甘玉明因与他人存在纠纷，致使案涉��屋在2014年9月26日已被武汉市硚口区人民法院查封，进而导致案涉房屋无法进行所有权人过户变更。故甘玉明构成违约。甘玉明辩称尹甜未能按照武汉市硚口区人民法院的建议，及时支付案涉房屋拍卖价款，才导致合同未能履行的意见。尹甜与甘玉明之间只存在合同约定的义务，至于武汉市硚口区人民法院的建议，并非尹甜应负之义务。故尹甜未能按照武汉市硚口区人民法院的建议及时支付案涉房屋拍卖款的行为，于本案而言不属违约。故甘玉明该辩称意见，不予采纳。尹甜要求甘玉明双倍返还定金的请求，于法有据，予以支持。关于尹甜主张甘玉明赔偿其购房款20%的违约金140,000元（700,000元×20%=140,000元）的诉讼请求。因尹甜与甘玉明在合同约定甘玉明不愿出售房屋的违约金为购房款的10%，且尹甜作为购房者亦应负有审慎审查之义务，案涉房屋早于2014年即已被法院查封，尹甜未能及时查清案涉房屋的权属状态，应负部分失察之责；且甘玉明不存在不愿出售房屋的情形，故依法酌定甘玉明赔偿尹甜违约金35,000元。关于尹甜主张甘玉明应赔偿其案涉房屋从2016年4月至被法院拍卖期间的房价上涨损失480,000元的诉讼请求。尹甜于2016年7月就已获知案涉房屋被法院查封的事实，理应知道甘玉明无法继续履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，尹甜不应对案涉房屋2016年7月之后的上涨部分主张权利。至于案涉房屋从2016年4月至2016年7月之间的上涨部分是多少，尹甜并未提交证据予以证明。另，本案中考虑到尹甜的实际履行情况仅为支付了��金20,000元，再结合双方过错程度，加之尹甜既主张了甘玉明双倍返还定金，也主张甘玉明依约承担违约责任。故对尹甜主张甘玉明赔偿其案涉房屋房价上涨损失480,000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、甘玉明于本判决生效后五日内双倍返还尹甜定金40,000元；二、甘玉明于本判决生效后五日内赔偿尹甜违约金35,000元；三、驳回尹甜的其他诉讼请求。案件受理费5,200元（已减半收取），由甘玉明负担。二审期间双方当事人均无新证据。二审经审理查明：双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，2016年4月6日，尹甜与甘玉明签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。双方当事人在合同履行过程中，因甘玉明的其他债务导致案涉房屋被法院查封并拍卖给他人，根据双方当事人合同约定的违约责任“转让房产在转移登记过程中因甘玉明的原因被司法或行政机关查封或以其它形式限制房屋产权和国有土地使用权转移导致本合同无法履行，尹甜有权单方解除合同，甘玉明应退还尹甜已经支付的全部房款，同时甘玉明应向尹甜支付相当于定金金额双倍的赔偿金，并承担因此造成的一切损失”，导致合同无法履行的违约责任在甘玉明，甘玉明应当依据合同约定向尹甜双倍返还定金，并承担尹甜的一切损失。故一审法院判决甘玉明向尹甜双倍返还定金正确。关于违约��的问题，双方合同约定的违约金系甘玉明不出售案涉房屋所应承担的违约责任，故一审法院判决甘玉明承担违约金有误，本院予以纠正。关于案涉房屋上涨损失的问题，根据合同约定案涉房屋被司法查封，甘玉明应当承担尹甜的一切损失，因案涉房屋早在2014年即已被法院查封，甘玉明陈述不知情不符合常理，亦不符合合同约定，故甘玉明应当承担案涉房屋上涨造成尹甜的损失，结合尹甜于2016年7月即已知道案涉房屋被法院查封，虽经到查封法院协调仍不能履行合同，该期间案涉房屋确有上涨，故本院酌定甘玉明赔偿尹甜房屋上涨损失35,000元。综上，甘玉明的部分上诉理由成立，但其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1109号民事判决第一项，即：一、甘玉明于本判决生效后五日内双倍返还尹甜定金40,000元；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1109号民事判决第二项、第三项，即：二、甘玉明于本判决生效后五日内赔偿尹甜违约金35,000元；三、驳回尹甜的其他诉讼请求；三、甘玉明于本判决生效之日起五日内赔偿尹甜损失35,000元；四、驳回尹甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半后的案件受理费5,200元，由甘玉明负担（一审减半后的案件受理费已由尹甜支付，甘玉明于本判决生效之日起五��内将其应负担的案件受理费支付给尹甜）。二审案件受理费1,675元，由甘玉明负担（二审案件受理费已由甘玉明支付）。本判决为终审判决。审判长　　丰　伟审判员　　申　斌审判员　　张文霞二〇一七年十月二十六日法官助理　　严　洁书记员　　陈佳佳来源：百度“”