（2017）渝0103民初10475号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-05-23

案件名称

重庆恒升资产经营管理有限公司与重庆贯龙酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝中区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆恒升资产经营管理有限公司,重庆贯龙酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0103民初10475号原告：重庆恒升资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路17号5楼，统一社会信用代码91500103678684186L。法定代表人：王静泉，董事长。委托诉讼代理人：杨玲，重庆能海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青安，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆贯龙酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙昌街42号附2号1幢5单元5-4-1，统一社会信用代码91500112MA5U5FTD2Q。法定代表人：谭晓容，总经理。委托诉讼代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。原告重庆恒升资产经营管理有限公司（以下简称恒升公司）与被告重庆贯龙酒店管理有限公司（以下简称贯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒升公司的委托诉讼代理人杨玲、杨青安，被告贯龙公司的委托诉讼代理人李晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒升公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告贯龙公司立即支付原告恒升公司2016年11月15日至2017年8月14日共9个月的房屋租金1170000元（每月130000元），并支付按合同约定计算的违约金78000元。2.判令被告贯龙公司立即赔偿原告恒升公司逾期支付租金导致的损失直至全部款项付清之日止，从2016年11月15日起以每一阶段未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项付清之日止。3.本案诉讼费用由被告贯龙公司承担。事实和理由：原、被告双方于2016年7月15日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于重庆市XX区XX路XX号面积为4306平方米的房屋。该合同约定租赁期限为2016年8月15日至2017年8月14日，因被告进场后需自行装修、改造，原、被告约定在房屋移交给被告之日起三个月后正式计租。每月租金为130000元，按季结算，每季前5日内支付租金给原告。2016年8月15日租赁物移交给被告，按照合同约定计租起始日为2016年11月15日，被告则应当在2016年11月15日前5日内支付第一季度租金共计39万元，其后的租金也应按约支付。但被告从签约之日起至合同到期终止从未支付过原告房屋租金。根据《房屋租赁合同》第五条第3款“任何一方未能履行本合同条款，守约方有权向违约方收取合同年租金5%的违约金，守约方可单方解除合同”的约定，因被告存在违约行为，依据合同约定，被告应承担违约金78000元。被告贯龙公司辩称，被告是酒店经营管理公司，承租涉案房屋的目的是用于开办经营酒店，原告方是知情的。原告在2016年8月15日将租赁房屋移交给被告使用的时候，被告认为该涉案房屋不符合酒店设施设备的规定和消防安全规定，消防规定经营酒店或者高层建筑必须具有两个安全消防通道。该房屋的一楼原本有两个通道通往楼上，但是原告关闭了其中一个通道，并将其改为了两个门面，出租给了其他人，致使该通道不能正常使用。租赁房屋移交时，被告没有注意到一楼至二楼的通道被封闭了一个，而被告承租的是二楼至十一楼。接房后，被告发现上述问题，被告并咨询过消防部门，消防部门认为不符合消防安全的规定，被告租赁的房屋不能够用于经营酒店。由于租赁房屋未到达被告租赁目的，故接房后被告既没有装修也没有使用。被告向原告提出上述问题，并进行过交涉。原告也多次口头承诺，愿意将一楼至二楼的封闭通道打开并恢复原状，但至2017年3月7日原告才将楼梯和通道打开恢复原状后作为消防通道使用。因此涉案纠纷的责任在原告。2017年4月1日以后，被告才入场对租赁房屋进行装修。2017年8月15日之后，原被告双方就涉案房屋签订了新的房屋租赁合同，合同内容与涉案租赁合同基本一致，租赁期限仍然为一年，被告并向原告缴纳了2017年8月15日到2017年11月11日的房屋租金。涉案房屋现由被告实际占有使用。被告认为，被告在承租前对房屋进行了查看，涉案房屋是有两个消防通道的，被告确认房屋适合经营酒店，于是与原告签订租赁合同。但是，在签订《房屋租赁合同》后，原告并没有将通道全部移交给被告，只移交了一个位于六楼的出入通道给被告，而将位于一楼的通道予以封闭，并且不移交给被告使用，造成被告接收房屋后不符合《消防法》的规定，不敢投入使用。被告认为原告交付给被告的房屋不符合双方约定的使用用途，向原告提出要求尽快将通道移交给被告，并保证房屋能够正常的使用。原告直到2017年2月24日、2017年3月7日才将位于一楼的通道移交给被告，被告方能正常使用该涉案租赁房屋。因此，2016年8月15日至2017年3月7日期间被告一直对该租赁房屋不能使用，因此被告才拒付租金。故租金的起算时间应从2017年3月8日开始计算3个月的免租期，之后才能够计算租金。本案不存在被告违约，因造成被告未缴纳租金的原因是原告所导致的。经审理查明，2016年7月15日，恒升公司（甲方、出租方）与贯龙公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将重庆商业投资集团有限公司所有的重庆市XX区XX路34号2至11层建筑面积计4306平方米房屋出租给乙方使用，用途为酒店；租赁期限从2016年8月15日至2017年8月14日止共壹年，因乙方进场后需自行对房屋进行装修、改造，在甲方将合同约定的房屋移交给乙方之日起三个月后正式计租；租金为每月130000元整；租金按季结算，由乙方在每季的前5日内交付给甲方；甲方交房产时收乙方合同保证金20万元整，如乙方无违约行为，退租时退保证金，保证金不计息；甲方出租房屋符合乙方的使用要求；乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求；乙方租赁房屋仅作为酒店使用，并负责合法使用租赁房屋，自行负责各种费、税和债权债务；乙方自行办理房屋装修改造及开业的所需手续，并自行承担全部费用，房屋外立面装修应符合渝中区政府整体规划要求；乙方如对租赁房屋进行装修或增扩设备，须征得甲方书面同意，在不影响整体结构和安全的前提下，按有关规定办理相关手续，所需一切费用由乙方自理；乙方负责租赁房产及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担相应费用，因乙方或使用原因使房屋设施设备损坏的，照价赔偿或修复；乙方自行负责租赁房屋、设施设备与存放物品的消防、治安、人身安全以及保险等全部工作并承担经济与法律责任；乙方在合同租赁期间，未经甲方书面同意不得转租、转借承租房屋或改变房屋用途，在租赁期满前60天内与甲方协商退租或续租事宜如续租达成协议后，双方另签合同；乙方对其经营行为自行负责，即乙方经营导致的法律责任和经济责任(包括但不限于：工商、税务、技监、卫生、防疫等国家机关的处罚；乙方违法犯罪；乙方侵害消费者权益及赔偿消费者的损失等）均由乙方自行承担，与甲方无关；因不可抗力造成房屋损毁致使本合同不能履行时，双方互不承担责任；因市政建设与房地产开发建设等需要改造或拆除该租赁房产，双方不承担违约责任，本合同终止，租金按实际使用时间计算，多退少补；任何一方未能履行本合同条款，守约方有权向违约方收取合同年租金5%的违约金，守约方并可单方面解除合同，所造成的损失由违约方承担，双方应在合同解除之日起20日内办理交接。该租赁合同并对双方的其他权利及义务进行了约定。2016年8月15日，恒升公司朝天门市场分公司三部及恒升公司经营发展部与贯龙公司签署《XX路34号设施设备移交表》及《资产移交清单》，恒升公司将重庆市XX区XX路XX号2层至11层面积为4306平方米的资产及相关设施设备移交给了贯龙公司。2017年2月24日，恒升公司经营发展部与贯龙公司签署《资产移交清单》一份，内容为：我司位于重庆市XX区XX路XX号一层1-7号面积为16平方米的资产，现移交给重庆贯龙酒店管理有限公司使用。移交后，由承租方自行对所租赁资产进行管理，并缴纳水电等相关费用。2017年3月7日，恒升公司经营发展部与贯龙公司签署《资产移交清单》一份，内容为：我司位于重庆市XX区XX路XX号一层楼梯间及通道部分（电动卷帘门一扇、遥控器两个），现移交给重庆贯龙酒店管理有限公司作为大厦消防通道使用。移交后，由承租方自行对所租赁资产进行管理。涉案房屋目前由贯龙公司实际占有使用。另查明，案涉重庆市XX区XX路XX号租赁标的物房屋系重庆商业投资集团有限公司所有，于2015年3月3日取得有101房地证2015字第031XX房地产权证，并于2016年1月1日交由恒升公司进行经营管理，恒升公司对上述房屋享有占有、使用、处分、收益等权利。上述事实，有房地产权证、《证明》《房屋租赁合同》《XX路34号设施设备移交表》《资产移交清单》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原告恒升公司与被告贯龙公司签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。前述《房屋租赁合同》签订后，原告恒升公司按照《房屋租赁合同》的约定将XX区XX路XX号2层至11层面积为4306平方米的房屋及相关设施设备实际交付给被告贯龙公司使用，贯龙公司应当按照合同约定按时向恒升公司支付租金，但贯龙公司却未能依约按时足额向恒升公司支付租金。贯龙公司的行为已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定和《房屋租赁合同》的相关约定，构成违约。贯龙公司依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告恒升公司要求被告贯龙公司支付2016年11月15日至2017年8月14日共9个月的房屋租金1170000元（每月130000元），并支付按合同约定计算的违约金78000元的诉讼请求，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。关于被告贯龙公司在庭审中提出的恒升公司于2016年8月15日交付给贯龙公司使用的租赁房屋达不到贯龙公司租用涉案房屋用于经营酒店的租房目的及使用条件，因此不同意按照《房屋租赁合同》的约定从2016年11月15日起向恒升公司计算支付房屋租金，并称其租金的起算时间应为2017年6月8日的抗辩。鉴于恒升公司与贯龙公司在双方2016年7月15日所签订的《房屋租赁合同》明确约定有“恒升公司出租房屋符合贯龙公司的使用要求；贯龙公司已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求”等内容，故本院对被告贯龙公司的前述抗辩意见不予采纳。关于原告恒升公司要求被告贯龙公司赔偿因逾期支付租金导致的损失直至全部款项付清之日止，从2016年11月15日起以每一阶段未付租金为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项付清之日止的诉讼请求，因无合同约定，且被告贯龙公司已就其违约行为向原告恒升公司承担了合同约定之违约责任，故本院对原告恒升公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆贯龙酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司2016年11月15日至2017年8月14日共9个月的房屋租金1170000元。二、被告重庆贯龙酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告重庆恒升资产经营管理有限公司违约金78000元。三、驳回原告重庆恒升资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告重庆贯龙酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10430元，由被告重庆贯龙酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审　判　长　　颜莉丽人民陪审员　　王玉碧人民陪审员　　宋春蓉二〇一七年十月二十六日书　记　员　　余　峥 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