（2017）闽02民终4017号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李义耀、陈贤金房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李义耀,陈贤金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终4017号上诉人（原审被告）：李义耀，男，1965年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张永镇，福建知圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡永乐，福建知圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈贤金，男，1988年12月19日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：李玉，女，1987年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。上诉人李义耀因与被上诉人陈贤金房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李义耀上诉请求：撤销原判，改判驳回陈贤金的全部诉讼请求；诉讼费用由陈贤金负担。理由如下：一、一审认定李义耀在陈贤金起诉后才安装水表的行为构成违约是错误的。签订《房产居间买卖协议书》时，陈贤金对厦门市海沧区马青路8号D型60号房产（以下称案涉房屋）水表被拆除的情况是清楚的，并且愿意以现状购买案涉房屋。案涉房屋水表拆除并不是在双方交易之后由李义耀实施的行为，不能以此认定李义耀违约。二、一审遗漏查明陈贤金尚有购房款2万元未支付给李义耀的事实。根据《房屋居间买卖协议书》约定，李义耀享有同时履行抗辩权，在房款未付清之前可以不履行相应义务，并不构成违约。三、即使认定李义耀构成违约，也是十分轻微的行为，未给陈贤金造成损失，一审判决李义耀赔偿陈贤金5万元明显不当。李义耀为保证用水在房屋的空地上挖了一口深水井，且从邻居处接水引到案涉房屋处，一审法院并未予以认定，属于遗漏重要事实。陈贤金为证明其误工损失和违约金的主张而提出的的《装修承揽合同》等证据均系编造，不足以采信。陈贤金答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。由于案涉房屋水表被拆除，无法通水，导致房屋装修无法如期进行，给陈贤金造成经济损失和误工损失，李义耀应承担赔偿责任。原审法院认定事实：2017年1月4日，陈贤金与李义耀在厦门海希房地产营销策划有限公司（以下简称海希公司）居间促成下签订一份《房产居间买卖协议书》，约定：陈贤金向李义耀购买厦门市海沧区马青路8号D型60号房产，成交价为1188万元。陈贤金经查阅李义耀提供相关权属凭证和海希公司现场带领看房后对李义耀所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。协议第九条约定：李义耀应于收到全额购房款将房产交付陈贤金使用。李义耀交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。有关交房前使用该房产所产生的各项费用由李义耀承担；交房之日起有关使用该房产的各项费用由陈贤金承担，在该房产的水、电、煤气等过户手续办理过程中，双方应积极配合，产生过户手续费由陈贤金承担等。合同签订后，李义耀将案涉房屋交付陈贤金使用。双方均确认案涉房屋在交易前水表即已被拆除，本案审理过程中，水表已经安装完毕，案涉房屋恢复正常供水。陈贤金确认2017年1月26日后得知案涉房屋的水表被拆除。原审法院另查明，案涉房屋在交付陈贤金使用时有一口深水井。陈贤金主张该口深水井水质浑浊，无法正常使用，其用水均需向邻居借水。原审法院审理中，陈贤金主张因案涉房屋未通水，导致其房屋无法正常装修，因装修拖延，其依据与案外人柯四林签订的《装修承揽合同》支付给装修施工队工人生活开支及租房开支24万元，并支付违约金9.3万元。该份《装修承揽合同》关于“违约责任”约定，由于陈贤金原因导致延期开工或中途停工，陈贤金应补偿柯四林因停工、窝工所造成的损失，每停工或窝工一天，陈贤金支付柯四林2万元并且支付总建筑款的5%支付违约金。陈贤金还提供银行转款凭证一份，载明陈贤金供给转账支付26万元至柯四林账户，陈贤金主张上述费用即为其支付装修施工队的违约金。李义耀质证认为，对于陈贤金与柯四林签订的《装修承揽合同》真实性有异议，该合同也无法证明陈贤金因停水导致装修停工需支付违约金。对于银行转款凭证真实性无异议，但该证据无法证明陈贤金支付的款项性质为违约金，该违约金亦不应由李义耀承担。李义耀申请证人胡某出庭，证人陈述证言主要内容为：其曾经承包过李义耀发包的案涉房屋的装修工程。现在案涉房屋所在小区装修。其两年前在案涉房屋内打过一口深水井，且在2017年3月31日从19号别墅拉了一条供水管至案涉房屋，案涉房屋一直有水使用。且案涉房屋的施工队也一直在施工，并不存在停工情形。陈贤金质证认为，证人仅是曾经装修过案涉房屋，并不了解案涉房屋在陈贤金购买后是否有水使用以及是否停工的事实。原审法院认为，陈贤金与李义耀签订的《房产居间买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。无论陈贤金在签订《房产居间买卖协议》时是否知晓案涉房屋水表被拆除的事实，李义耀作为出卖方，依约应保证案涉房屋室内配套水、电等管道完好，及时修复水表以使案涉房屋水电处于可正常使用状态。案涉房屋在交付使用前水表即被拆除，李义耀交付房屋后亦迟至陈贤金起诉后才安装完毕水表，给案涉房屋用水造成不便，构成违约。李义耀对于陈贤金与案外人柯四林签订的《装修承揽合同》不予认可，其提供的银行转账凭证主张赔偿案外人柯四林违约金26万元亦与《装修承揽合同》关于违约责任的约定不符，陈贤金亦未提供证据证明其所聘请的装修施工队确实存在停工的情况以及停工的天数。陈贤金提供的证据不足以证明其因李义耀违约而向装修施工队支付生活开支及租房开支24万元，并支付违约金9.3万元。鉴于李义耀的违约行为客观上会给陈贤金使用案涉房屋造成影响，李义耀为保证房屋供水亦采取了一定措施，结合合同的履行情况、当事人的过错程度，酌定李义耀赔偿陈贤金损失5万元。案涉房屋的水表已经安装完毕，陈贤金要求李义耀安装水表的诉求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李义耀于判决生效之日起赔偿陈贤金损失5万元；二、驳回陈贤金的其他诉讼请求。案件受理费3148元，由陈贤金负担2675元，李义耀负担473元。经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，李义耀于2017年6月2日将案涉房屋的水表安装完毕。被上诉人陈贤金尚有购房款2万元未支付给上诉人李义耀。以上事实，有双方当事人的陈述为证。本院认为，上诉人李义耀与被上诉人陈贤金于2017年1月4日签订的《房产居间买卖协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。根据《房产居间买卖协议书》的约定，李义耀交付案涉房产应保证配套水、电、煤气等管道完好。李义耀已将案涉房屋交付陈贤金使用，但所交付的房屋内配套水表已被拆除，直到2017年6月2日才安装完毕，不符合《房产居间买卖协议书》的约定。一审认定李义耀的行为构成违约并无不当。李义耀以陈贤金尚有2万元购房款未支付为由，主张其可不履行相应义务缺乏依据，不予采纳。对于陈贤金尚未支付的购房款，李义耀可另行主张权利。考虑到案涉房屋未安装水表的情形客观上对案涉房屋的使用造成一定影响，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，酌定李义耀赔偿陈贤金损失5万元，并无不当。李义耀的上诉缺乏依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人李义耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 伟审 判 员 郑文雅审 判 员 龙 辉二〇一七年十月二十六日代书记员 巫粤峰附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”