（2017）沪02民终8959号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海欧和贸易发展有限公司与上海弘基企业(集团)股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海欧和贸易发展有限公司,上海弘基企业（集团）股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终8959号上诉人(原审被告)：上海欧和贸易发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐德良，执行董事。委托诉讼代理人：周大仓，上海善达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海弘基企业(集团)股份有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李永杰，董事长。委托诉讼代理人：顾德宁。上诉人上海欧和贸易发展有限公司(以下简称“欧和公司”)因与被上诉人上海弘基企业(集团)股份有限公司(以下简称“弘基公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初6727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧和公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。事实和理由：1、原审法院案件审理程序违法。一审审理中，欧和公司法定代表人徐德良因刑事犯罪于2016年7月15日被公安机关抓获和刑事拘留，于2017年1月14日予以释放，因此其无法代表欧和公司参加本案诉讼活动，原审法院以欧和公司经合法传唤无正当理由未到庭不属实，缺席审理程序不合法；2、原审判决认定事实错误。首先，徐德良被抓捕前，其经营的欧和公司已亏损严重，无力支付房屋租金，在其被抓后，公司关门，房屋即被弘基公司收回。室内装潢投资近600万，室内价值200余万的工艺品和文物均被弘基公司搬走，原审理应予以查明。其次，原审认定租赁合同到期，欧和公司占有房屋不予返还错误，事实情况是经第一次诉讼后，欧和公司与弘基公司、上海市嘉定区沪宜公路XXX号、XXX号(以下简称“XXXX号、XXXX号”)业主达成协议，允许欧和公司继续使用房屋三年，欧和公司在此后的使用过程中也支付了部分租金；3、原审判决适用法律错误。欧和公司确实因经营困难拖欠租金，而不是占有使用费。如认定合同到期是一种占有状态，则本案弘基公司与XXXX号、XXXX号业主的合同也同样到期，则应由房屋权利人业主主张搬离和占有使用费，弘基公司无权主张。弘基公司辩称，不同意欧和公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案系因业主起诉弘基公司返还房屋及支付房屋使用费而导致，弘基公司被业主申请执行了房屋占用使用费，由于房屋实际是由欧和公司占有，故该使用费应由欧和公司承担，现一审法院根据欧和公司和弘基公司租赁合同中的金额、面积等来计算占有使用费，弘基公司予以认可；欧和公司上诉称其已经支付了部分租金，应就此提供证据，弘基公司不予认可。弘基公司向一审法院起诉请求：1、欧和公司返还嘉定区沪宜公路XXX号房屋；2、欧和公司支付弘基公司房屋租金人民币(以下币种均为人民币)60万元；3、判令欧和公司支付弘基公司房屋(除沪宜公路XXX号、XXX号之外的其余房屋自2013年8月1日至2015年10月15日期间的)占用费1,263,215.74元；4、欧和公司支付弘基公司房屋(沪宜公路XXX号自2015年8月1日至2016年2月29日期间的)占用费168,329元。一审法院认定事实：系争的上海市嘉定区沪宜公路XXXX、XXXX号、XXXX号1F、XXXX号2F、XXXX号、XXXX号1F、XXXX号2F、XXXX号、XXXX号房屋系2008年由弘基公司从多名房屋所有权人处承租而来，业主将上述系争房屋委托给弘基公司租赁管理，约定租赁期为五年。2008年9月10日，弘基公司又与欧和公司签订《弘基城建休闲广场租赁合同》一份，将系争房屋出租给欧和公司。约定租赁期限为五年，自2008年10月1日至2013年9月30日。租赁期第一、二、三年，租金为69,496元/月；租赁期第四、五年租金为76,446元/月。整个租赁期内，租金按两个月为一期支付，承租方须于每月1日前支付该月租金。该合同附表五约定上述房屋只限用作经营桑拿会所、酒吧、文化展示厅之用途。附表八特别条文约定，本租赁合同为五年，承租方提出延长三年租赁期限，鉴于出租方的可租赁期限为五年，出租方于五年租赁期限届满后，协助承租方与房屋产权人协商延长租赁期限三年。合同还对租赁事宜的其他事项进行了约定。2013年8月，合同即将到期时，弘基公司、欧和公司及业主就续签合同的事宜三方进行了磋商，但未能达成一致，之后弘基公司、欧和公司未续签合同。合同期满后欧和公司既不支付房屋占有使用费，也不返还房屋。系争房屋除XXXX号之外的所有权人，均将本案弘基公司诉讼至上海市嘉定区人民法院，并将本案欧和公司及案外人上海艺凤娱乐发展有限公司(以下称“艺凤公司”)列为第三人。经审理，法院判决第三人欧和公司、艺凤公司携财产搬离系争房屋，将房屋返还弘基公司；同时判令欧和公司支付弘基公司自合同期满次日至实际返还房屋之日止的房屋实际使用费。该批判决均已生效。之后，法院分批次从弘基公司处划扣了执行款。但欧和公司除支付了XXXX号房屋占用费外，迟迟不支付其余房屋的占有使用费，故弘基公司诉至法院。经查，系争房屋中，XXXX号1-2F房屋建筑面积为513.36平方米、XXXX号1-2F房屋建筑面积为513.36平米、XXXX号房屋建筑面积为120.7平方米、XXXX号房屋建筑面积121.36平方米、XXXX号房屋建筑面积128.24平方米、XXXX号房屋建筑面积114.12平方米、XXXX号房屋建筑面积120.7平方米。一审审理中，弘基公司申请撤回第二项诉讼请求；并将第三项诉讼请求变更为：要求欧和公司支付弘基公司除沪宜公路XXX号、XXX号之外的其余房屋自2013年10月1日至2015年10月15日的房屋占用费1,110,323.74元。对于该占用费1,110,323.74元的计算方式，弘基公司表示由法院执行扣款1,263,215.74元，扣除两个月的租金152,892元(按76,446元/月计)之后所得，但对于1,263,259.74元的计算方式无法进行说明。对于第四项诉讼请求欧和公司支付弘基公司嘉定区沪宜公路XXX号房屋自2015年8月1日至2016年2月29日期间的房屋占用费168,329元，弘基公司表示，计算方式为XXXX号房屋的建筑面积513.36平米，按弘基公司、欧和公司间租赁合同约定的租金单价1.56元/平方米/天计算7个月，即168,329元。一审法院认为，弘基公司、欧和公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同期限届满后，双方并未就续签合同达成一致，故双方的租赁合同已因履行期限届满而终止。合同终止后，欧和公司应当返还租赁物，但欧和公司长期既不返还房屋，亦不支付房屋占有使用费，明显缺乏依据。现弘基公司确认欧和公司已经返还了部分房屋，本案中仅要求欧和公司返还嘉定区沪宜公路XXX号房屋，与法无悖，依法可予支持。关于房屋占有使用费，弘基公司主张的占有使用费包括两部分：一是除沪宜公路XXX号、XXX号之外的其余房屋自2013年10月1日至2015年10月15日期间的房屋占有使用费；二是沪宜公路XXX号房屋自2015年8月1日至2016年2月29日期间的占有使用费。针对第一部分，弘基公司以法院划扣钱款为依据向欧和公司主张，但法院划扣钱款与弘基公司的该部分诉请并不完全对应，且弘基公司对该金额的计算方式无法做出说明，一审法院认为，可参照欧和公司占用房屋的建筑面积*合同单价*天数的方式进行计算。欧和公司承租的房屋除XXXX号、XXXX号之外，合计建筑面积经计算为605.12平方米，合同约定租赁单价1.56元/平方米/天，故第一部分的房屋占有使用费为703,270.46元；关于第二部分，弘基公司主张XXXX号房屋的占用费168,329元，金额有误，一审法院经核算为168,175元。故两项相加，欧和公司需付弘基公司房屋占用费合计871,445.46元。欧和公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，一审法院判决：一、上海欧和贸易发展有限公司应于判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋，并将该房屋返还上海弘基企业(集团)股份有限公司；二、上海欧和贸易发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海弘基企业(集团)股份有限公司房屋占有使用费871,445.46元。二审中当事人未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，弘基公司表示XXXX号房屋因XXXX号房屋经法院执行而变畅通，弘基公司将欧和公司物品放地下室保管，弘基公司在2017年初已收回XXXX号房屋。本院认为,首先，就欧和公司提出的程序问题，一审审理中，一审法院于2016年6月12日以收件人为“上海欧和贸易发展有限公司”向上海市嘉定区沪宜公路9幢XXXX号房屋送达了传票、举证通知书等诉讼材料，快递回执上有门卫签字签收，根据已经查明的事实，上述XXXX号房屋系欧和公司承租房屋之一，弘基公司本案诉请之一即要求欧和公司返还上述XXXX号房屋，且于二审审理中，弘基公司自认于2017年年初已将上述XXXX号房屋收回，故一审法院送达诉讼材料之时仍由欧和公司实际占有XXXX号房屋，欧和公司收到诉讼材料后，未按期参与一审审理，系其自行放弃诉讼权利，故一审程序并无不当，本院对于欧和公司就一审程序违法之诉称不予采信；其次，一审判决所确定的房屋占有使用费数额系基于弘基公司与欧和公司间租赁合同中的面积、单价及天数而计算得出，弘基公司对此数额表示认可，欧和公司对该数额的计算方式无异议，但欧和公司认为其已支付了其中部分使用费，对此弘基公司不予认可，欧和公司亦未提供证据予以证明，故本院无法采信；第三，由于之前房屋权利人已通过诉讼向弘基公司主张了房屋租金及使用费，而房屋实际系由欧和公司占有，弘基公司在向房屋权利人支付房屋租金及使用费后有权向欧和公司主张该笔费用。综上所述，欧和公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,052元，由上诉人上海欧和贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长 刘建颖审判员 卢薇薇审判员 王晓梅二〇一七年十月二十六日书记员 孙幸冬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”