（2017）苏0508民初3661号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-18
案件名称
徐福源与宋志民、孔兰萍等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐福源,宋志民,孔兰萍,宋凯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0508民初3661号原告（反诉被告）：徐福源，男，1957年5月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：季景红，江苏姑苏律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋志民，男，1957年4月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告（反诉原告）：孔兰萍，女，1958年5月18日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告（反诉原告）：宋凯，男，1984年12月21日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王攀峰（代理以上当事人），江苏正欣律师事务所律师。原告徐福源与被告宋志民、孔兰萍、宋凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后依法适用简易程序，审理中被告宋志民、孔兰萍、宋凯提起反诉，本院审查受理后决定与本诉合并审理，并于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告徐福源的委托诉讼代理人季景红、被告宋凯、被告宋志民、孔兰萍、宋凯的共同委托诉讼代理人王攀峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐福源向本院提出请求：1、判令被告向原告支付违约金168000元，并承担律师费10000元，支付原告代交的水、电、物业费848.20元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月10日原、被告就苏州市姑苏区×××签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价格为168万元，包括固定装修、固定厨卫设施及房屋物品等，被告应自行结算该房屋于交房前所发生的水、电、煤气、有线电视、物业费等，并协助原告将该房屋名下的车位转让给乙方。2017年5月4日，经姑苏区人民法院执行，被告将该房屋及车库交付给原告，但房屋内的物品与合同约定不符，且拖欠水、电、煤气、物业费，也未协助原告转让所租的车位。被告该行为已构成违约，故诉来法院，望判如诉请。被告宋志民、孔兰萍、宋凯辩称，1、被告不存在违约情形，所有物品保存完好，并将房屋内所有物品移交给了原告，车位是被告向物业租赁的，如原告需要也可向物业租赁；2、原告主张违约金过高；3、原告存在恶意诉讼。反诉原告宋志民、孔兰萍、宋凯向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付违约金168000元，承担律师费9000元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年1月10日反诉原告宋志明通过中介居间与反诉被告徐福源签订《房屋买卖合同》，依据合同第四条约定，应于当月26日前办理网签合同及资金托管，除贷款之外的其余购房款均应于1月26日前支付完毕，然反诉被告徐福源于2016年2月15日才将首付款39万元转入资金托管帐户，逾期20天，且反诉被告徐福源延迟支付购房款应向反诉原告支付违约金的事实，已得到生效判决书的确认；另外依合同第九条约定，诉讼所产生的律师费、诉讼费由违约方承担。反诉被告徐福源针对反诉辩称，反诉被告逾期付款也是基于双方就房屋装修问题在房产中心发生了争执，才未及时付款，现反诉原告要求的违约金过高，逾期20天，逾期付款的利息仅为1732元，与反诉原告主张的违约金相差100倍，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年1月10日，宋志民（甲方）、徐福源（乙方）及居间方苏州存房房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区×××房屋出售给乙方，建筑面积为122.88平方米，实际成交价格为168万元。包括车库一个、固定装修、固定厨卫设施，房屋物品包括空调三台、电冰箱一台、热水器一台、床两张、衣柜一个、沙发一套、餐桌一套、液晶电视机一台、洗衣机一台、电视柜一个、茶几一个；付款方式为部分房款以贷款方式付款，2016年1月26日前签订网签合同及资金托管协议，办理相关资金托管手续；甲方承诺于款清交房，将该房屋钥匙交于乙方，甲方自行结清该房屋于交房前所发生的水、电、煤气、有线电视和物业管理等费用；第六条第四款约定，如甲乙双方未能按照第四条约定的条款按期履行合同，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并要求违约方继续履行合同。如守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按房款总金额的10%承担违约责任。合同另约定，甲方承诺协助乙方把该房屋名下所租车位转让给乙方，甲方带走电视一台、洗衣机一台；合同履行过程中若发生争议，协商不成，诉讼所产生的律师费由违约方承担。合同签订后，双方于2016年1月26日办理了网签合同及资金托管协议，徐福源于2016年2月15日将首付款39万元转入资金托管帐户。之后双方在合同履行过程中，发生纠纷，徐福源于2016年3月30日向本院提起诉讼，要求宋志民一方继续履行合同，并承担违约金168000元及律师费85000元。宋志民一方则反诉要求确认双方签订的房屋买卖合同及网签合同解除，并承担违约金168000元及律师费8000元。本院于2016年8月5日作出(2016)苏0508民初2212号民事判决书判决：一、宋志民、孔兰萍、宋凯于判决生效之日起十日内配合徐福源办理苏州市姑苏区×××房屋所有权及土地使用权转移登记手续；二、宋志民、孔兰萍、宋凯于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区×××房屋交付给徐福源；三、驳回徐福源的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宋志民、孔兰萍、宋凯的全部诉讼请求。后宋志民一方不服该判决提起上诉，苏州市中级人民法院受理后，作出(2016)苏05民终7940号民事判决，认为对徐福源迟延支付购房款，应承担相应的违约金，宋志民一方可另案主张，并判决驳回上诉，维持原判。上述判决效后徐福源申请本院依法执行，2017年5月4日执行中，宋志民一方将该房屋及车库交付给徐福源，房屋室内物品与合同不符，故徐福源起诉来院。审理中宋志民一方确认除合同约定电视机和洗衣机各一台由其搬走外，另按合同约定应留在室内的物品，现也由其搬走的有：空调三台（挂壁式格兰仕空调二台、格力柜机一台）、电冰箱一台（海尔两门）、床两张、沙发半套、餐桌一套、茶几一个。对宋志民一方搬走上述物品和数量徐福源表示认可，但表示品牌不能确认。审理中，徐福源称，因宋志民一方搬离部分家具家电，其重新购置家具家电所支出的35261元；另又代宋志民一方支付2017年4月30日前所发生的水电费及物业管理费共计848.20元，其中提供：水费、电费发票，交费时间均为2017年5月5日，水费为74元、电费为381元、物业管理费为393.20元，合计848.20元。审理中，经宋志民、孔兰萍、宋凯申请，本院依法委托苏州新一造价师价格事务所对宋志民一方擅自搬离的物品：空调三台（挂壁式空调二台、格力柜机一台）、电冰箱一台（海尔两门）、床两张、沙发半套、餐桌一套、茶几一个进行价格评估，该价格事务所出具的评估鉴定结论为上述物品价格为3247元。本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按约履行。关于本诉部分，徐福源主张违约金、律师费、水电费和物业管理费问题。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的实际损失，虽然合同约定了相应的违约金，但应与原告实际损失为基础。本案按合同约定房屋内的物品包含在购房总价168万元之内，徐福源已全额向宋志民一方支付了购房款，故宋志民一方擅自搬离部分原本应留在房屋内的物品，该行为已构成违约，其给徐福源造成了一定的经济损失，应当由其向徐福源承担相应的违约责任，经评估机构鉴定搬离物品价格为3247元，本院考虑兼顾违约责任，酌定宋志民一方向徐福源赔偿损失4221元。徐福源主张因此而购置家具家电所支出的费用，但未提供相应的证据，故该主张本院不予支持。关于律师费，本院认为没有法律依据，本院不予支持。关于水电费和物业管理费，本院认为，按合同约定房屋交付前所发生的水、电、煤气、有线电视和物业管理由宋志民一方自行结清，然双方于2017年5月4日办理的交房手续，之前的水电费和物业管理费应由宋志民一方负担，现徐福源代为交纳848.20元，该款应当由宋志民一方向徐福源支付，故本院对徐福源该主张予以支持。关于宋志民一方反诉所主张的违约金、律师费问题。关于违约金，本院认为，徐福源实际支付首付款的时间与合同约定逾期20天，徐福源应向宋志民一方承担相关的违约责任，根据(2016)苏0508民初2212号民事判决书判决双方合同继续履行，故徐福源应按合同第六条第四款约定，按照每日合同总价款的万分之二即6720元[（168万元×万分之二）×20天]支付给宋志民一方。关于律师费，本院认为，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、宋志民、孔兰萍、宋凯应赔偿徐福源实际损失4221元，并归还徐福源代其支付的水、电费和物业管理费计848.20元，合计5069.20元。二、徐福源应向宋志民、孔兰萍、宋凯支付违约金6720元。以上一、二项合并后，由徐福源于本判决生效之日起十日内向宋志民、孔兰萍、宋凯支付1650.80元。三、驳回徐福源的其他诉讼请求。四、驳回宋志民、孔兰萍、宋凯的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费3877元，减半收取1938元，由徐福源负担；反诉案件受理费1930元，由宋志民、孔兰萍、宋凯负担；评估鉴定费3750元，由宋志民、孔兰萍、宋凯负担（已支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 沈录印二〇一七年十月二十六日书记员 朱晶雯 来源：