（2017）吉02民终2836号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

吉林市经典物业服务有限责任公司与吉林市船营区岚川景苑小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吉林市经典物业服务有限责任公司,吉林市船营区岚川景苑小区业主委员会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终2836号上诉人（原审被告）：吉林市经典物业服务有限责任公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：迟妍，经理。委托诉讼代理人：迟金库。委托诉讼代理人：韩冰，吉林东坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市船营区岚川景苑小区业主委员会，住所地吉林市船营区。负责人：杨明影。委托诉讼代理人：姜德新。委托诉讼代理人：姜桂满。上诉人吉林市经典物业服务有限责任公司（以下简称经典物业）因与被上诉人吉林市船营区岚川景苑小区业主委员会（以下简称岚川景苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人经典物业的委托诉讼代理人迟金库、韩冰，被上诉人岚川景苑业委会的负责人杨明影及其委托诉讼代理人姜德新、姜桂满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经典物业上诉请求：撤销吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初字第1661号民事判决，依法发回重审或改判经典物业继续履行服务。事实和理由：1.一审判决根据违反法定程序以欺骗方式取得的虚假投票结果作出判决属于认定事实错误。经典物业与岚川景苑小区开发商依法签订了前期物业服务合同，经典物业一直积极按照合同约定认真履行合同。2016年岚川景苑小区部分业主在没有物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，违反法定程序选举产生所谓的业主委员会，又与新的物业服务公司签订物业服务合同。在为期5天的入户投票过程中，岚川景苑业委会并未在小区内张贴公告，其工作人员大多是在晚上的时候敲门签字。岚川景苑业委会也并未提及任何关于更换物业服务公司的事项，只是谎称签署同意的业主多就下调物业费，以此欺骗业主签字。在一审庭审中有多位业主出庭作证，均证实业主当时签字单纯是为了降低物业费，并没有要更换物业服务公司的意思。岚川景苑业委会提供的投票中有6户签字存在勾抹现象，多份为同一人书写，代理多达52家且并未提供授权委托书，还有大部分投票是被冒名替签的。岚川景苑业委会与新的物业服务公司签订物业服务合同并未采用招投标方式选聘，违反法定程序，并非业主真实意思表示，依法应认定合同无效。2.一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条、第八十一条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，判决经典物业退出并移交吉林市船营区岚川景苑小区系适用法律错误。岚川景苑业委会辩称，自2013年末经典物业进入岚川景苑小区以来，物业管理混乱、收费过高、卫生脏乱差、配套设施不完善、安全隐患至今没有排除。物业擅自改变电梯线路结构，电梯内关人时有发生。在此情况下，2015年10月8日岚川景苑小区191名业主联名递交申请报给北极街道、致和南社区及久奇开发商的大力支持。2016年7月6日北极街道、致和南社区公布了《岚川景苑小区业主大会筹备组成员名单的公告》。该筹备组由7人组成，有北极街道代表1人、致和南社区代表1人、久奇开发商代表1人、岚川景苑小区业主4人。10月9日致和南社区和岚川景苑小区业主大会筹备组公布岚川景苑小区业主委员会候选人名的公告。12月26日致和南社区和岚川景苑小区业主大会筹备组公布岚川景苑首届业主大会、业主委员会选举及讨论通过的事项投票结果。该选举及讨论事项投票均获得211票通过，超过小区业主人数的三分之二，超过建筑面积的三分之二。12月27日致和南社区和岚川景苑小区业主大会筹备组公布《岚川景苑小区业主委员会选举情况的公告》。2017年1月6日北极街道、致和南社区就岚川景苑小区首届业主大会全过程情况说明进行公布，同时公布了岚川景苑小区业主委员会成员分工的公告。1月11日岚川景苑小区业主委员会备案申请书获得船营区物业管理中心的批准。新当选的业主委员会按照首届业主大会讨论通过的事项及授权开展一系列的工作，首先与经典物业的迟经理就降低物业费进行了多次商谈沟通，但其表示物业费一分钱也不能降，只能优惠2%。其他合理要求也全部拒绝。在这种情况下，业主委员会征得船营区物业管理中心同意决定召开第一次业主大会，由全体业主决定经典物业公司的去与留。在市、区二级物业管理中心的指导安排下并责成北极街道、致和南社区对本次业主大会全过程进行参与和监督。由船营区物业中心提供选票及材料的样式。选票内容“是否同意经典物业公司继续为本小区服务”，全部材料均由致和南社区负责打印。2017年2月14日岚川景苑小区业主委员会公布召开业主大会会议的公告。2月24日公布补充公告。3月1日晚5点30分会议召开，决定采用入户填写选票的方式表决。致和南社区工作人员6人由肖日霞主任带队，业主委员会4人、业主代表2人。分为2个组，两个单元同时进行。选票必须由业主本人亲自填写签字，投入票箱。业主不在家由其家属电话联系业主，由社区人员确认身份后指定委托人进行填票，然后由社区工作人员签字确认，再由受委托人投入票箱。每天投票结束前在三方人员确认下把投票箱用密封条封好，由社区人员保存带走，连续5天每天如此，到2017年3月5日晚8点结束。2017年3月7日上午，在致和南社区会议室进行开箱验票工作，由社区毛书记主持开箱，6名社区工作人员负责开箱验票、唱票、统计选票。投票结果是3票同意、203票不同意、5票弃权。同日，致和南社区及岚川景苑业委会将《关于岚川景苑小区业主大会情况的说明》上报船营区物业管理中心。3月20日经过7天的公示，岚川景苑小区业主委员会给经典物业发出了《岚川景苑小区业主大会情况的通知函》。3月24日岚川景苑小区业主委员会与吉林市睿达物业服务有限公司签订服务合同，同时，经典物业与开发商的前期合同终止。4月10日船营区物业管理中心给经典物业下达了关于物业移交事宜告知书。综上，无论是推举业主大会筹备组、召开业主大会还是投票决定是否同意经典物业公司继续为本小区服务，整个过程都是在船营区物业管理中心、北极街道致和南社区的指导、参与和监督下进行的，完全符合法律、法规的要求。岚川景苑业委会向一审法院起诉请求：1.判决经典物业立即从岚川景苑小区迁出并将物业移交岚川景苑业委会；2.要求经典物业返还多收取的2017年3月24日至2017年12月30日的物业费146250元；3.要求经典物业返还违法收取的车位费25.7万元；4.要求经典物业返还违规收取的垃圾清运费11178元；5.要求经典物业返还违规收取的电梯使用费15500元；6.要求经典物业返还违规出租车库所得的租金3000元；7.要求经典物业返还收取的方正和电信广告费1万元；8.经典物业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：经典物业原系吉林市船营区岚川景苑小区的物业服务企业，负责前期物业管理。岚川景苑小区共有319户，业主人数320人。2017年1月11日，经岚川景苑小区业主大会选举产生的岚川景苑业委会在吉林市船营区北极街道办事处及吉林市船营区物业管理中心进行备案登记。2017年2月，岚川景苑业委会召开第一次岚川景苑小区业主大会，讨论表决事项为是否同意继续聘用现物业公司（经典物业）为小区服务。2017年3月7日，岚川景苑业委会、业主代表在社区工作人员的协助、监督下开启票箱，验票、唱票，共计回收选票211张，投票表决结果为：同意3票，不同意203票，弃权5票。同日，吉林市船营区北极街道致和南社区居民委员会向船营区物业办出具情况说明，证明本次业主大会从2017年3月1日开始入户发送收集选票到会议结束，社区工作人员全程予以协助和监督。2017年3月24日，岚川景苑业委会通知经典物业马上退出岚川景苑小区。同日，岚川景苑业委会与吉林市睿达物业服务有限公司签订物业服务合同，由吉林市睿达物业服务有限公司对吉林市桃源路186号岚川景苑小区提供物业服务。2017年4月10日，吉林市船营区物业管理中心向经典物业告知岚川景苑小区业主大会有关情况及投票表决结果，并通知其于2017年4月16日前与岚川景苑业委会完成物业移交事宜。至本案起诉时，经典物业尚未退出物业服务区域。一审法院认为，业主对于选聘和解聘物业服务企业事项应当共同决定，业主委员会执行业主大会的决定事项。本案所涉岚川景苑小区业委会依法定程序召开业主大会对于是否同意经典物业继续为本小区服务进行讨论决定，所产生的投票结果并经所在基层组织及物业管理部门确认合法有效。岚川景苑业委会据此与吉林市睿达物业服务有限公司签订物业服务合同，该合同依法成立并生效后，前期物业服务合同即告终止，故其要求经典物业退出物业服务区域的诉请，一审法院予以支持。虽经典物业抗辩投票结果并非多数业主的真实意思表示，并提供多名证人出庭作证，且有个别证人证明岚川景苑业委会工作人员向其作出降低物业费的承诺才填写不同意的内容，但该证据不足以否定全体业主的投票结果，亦无法证明投票结果存在虚假问题，故经典物业就此提出的抗辩主张，一审法院不予采纳。关于岚川景苑业委会诉请要求经典物业移交的竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图及管网工程竣工图等，因经典物业抗辩开发建设单位未向其移交，且岚川景苑业委会亦无证据证明上述材料存于经典物业处，有关物业费及车位收费票据的移交，无法律依据，故一审法院对此不予支持。关于岚川景苑业委会诉请的物业费、车位费、垃圾清运费、电梯使用费、车库租金及广告费等，岚川景苑业委会不具备该项权利的请求权，一审法院对此不予支持。综上，岚川景苑业委会合理诉请部分一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条、第八十一条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决。一审法院判决：一、经典物业于本判决生效后十日内退出吉林市船营区岚川景苑小区；二、经典物业于本判决生效后十日内将吉林市船营区岚川景苑小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业适用说明文件、业主档案详细信息资料、物业办公用房和仓库的审批手续移交给岚川景苑业委会；三、驳回岚川景苑业委会的其他诉讼请求。案件受理费3972元由岚川景苑业委会负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审审理查明岚川景苑小区共有住宅业主319户，商业网点8户。二审查明的其他事实与一审认定的事实无异。本院认为，经典物业的上诉请求依法不能成立。本案所涉岚川景苑业委会依法选举设立并在物业管理部门登记备案，其有权代表岚川景苑小区的业主执行业主大会决定事项。岚川景苑业委会依法定程序召开业主大会对于是否同意经典物业继续为本小区服务进行讨论决定，所产生的投票结果并经所在基层组织及物业管理部门确认合法有效。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。岚川景苑业委会于2017年3月24日与新的物业公司签订物业服务合同后，前期物业服务合同终止，故岚川景苑业委会要求经典物业退出该小区的诉请，依法应当得到支持。经典物业在二审中提供的民意调查表，系其自行调查，没有相关职权部门的监督，岚川景苑业委会对其真实性提出异议，故该民意调查表无法推翻业主大会经法定程序作出的决议。经典物业提出岚川景苑业委会成立及业主大会决议程序不合法的上诉主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，经典物业的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉林市经典物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘福祝代理审判员　　关　晶代理审判员　　张　蕾二〇一七年十月二十六日代理书记员　　王丽宁 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