（2017）苏0581民初3920号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-04-19
案件名称
3920龚侗生与戴瑞元房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚侗生,戴瑞元
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初3920号原告:龚侗生，男，汉族，1953年9月21日出生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：钱明月，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告:戴瑞元，男，汉族，1950年3月1日出生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：季建平，江苏华元民信律师事务所律师。原告龚侗生与被告戴瑞元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后,依法先适用简易程序公开开庭进行了审理，于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告龚侗生及委托诉讼代理人钱明月、被告戴瑞元及委托诉讼代理人季建平均到庭参加诉讼；后依法组成合议庭适用普通程序于2017年8月2日公开开庭进行了审理，原告龚侗生及委托诉讼代理人钱明月、被告戴瑞元及委托诉讼代理人季建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚侗生向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原、被告签署的《买卖房屋协议》无效，并要求被告向原告返还位于常熟市沙家浜镇唐市陈桥村14组龚家桥27号的房屋（村镇房屋所有权证为唐市字第×××号）1套。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2002年9月11日，原、被告双方签署《买卖房屋协议》1份，约定原告将位于唐市陈桥村14组龚家桥27号的宅基地上建造的房屋出售给被告，村镇房屋所有权证为唐市字第××号，成交价格为28000元整。该协议的出卖方即本案原告为农村集体经济组织成员，而协议买受人即被告属于城镇居民，并非原告本村的村集体经济组织人员。同时，本案的房屋所在地区也并非国家规定的宅基地制度改革试点地区。根据《宪法》第十条规定，宅基地和自留地、自留山属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《土地管理法》第六十三条规定农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告向原告购买宅基地房屋，所签订的房屋买卖合同应当为无效。原告多次要求被告将涉案房屋返还给原告，被告一直不予返还。为此原告诉讼至法院。被告戴瑞元辩称，1、原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为合同有效。2、2002年双方签订房屋买卖合同之后，被告一直占有房屋居住至今并对房屋进行了修缮和装潢，从保护交易安全、维护稳定、尊重现状的实际情况出发，不应当支持原告的诉请，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原、被告的户籍信息各1份，以证明原、被告的诉讼主体身份，原告并说明，原告和被告不属于同一集体经济组织，双方不能进行买卖房屋的交易。被告为支持其抗辩意见提供以下证据：1、建房许可证存根复印件2份，以证明原告已经于2001年已经申请了另外一个宅基地，并且在该宅基地上建造好了房屋，申请人是原告的女婿任建平。原告认为，被告的证据不能证明原告取得宅基地的情况，和本案无关联性；并认为原告的女婿申请宅基地建设房屋，并不违反一户一宅的规定，原告与女婿属于两个自然户。2、2002年-2017年期间房屋装修维护的支出明细，被告共支出10万余元的费用对房屋进行装修、维护，投入了大量的精力。原告对该证据的证明力、关联性不予认可。3、房屋拆迁明细表1份（3页），明细表的所有权人蔡建华是被告的妻子，以证明预拆迁的评估价值为343634元，来证明原告起诉的原因。原告对预拆迁的金额无异议，认为该证据与原告的诉请无关，并非是因为拆迁的原因。4、房屋买卖协议1份，以证明该协议是原、被告双方的真实意思表示，认为该协议经原告及妻子、女儿全部确认签字，并不违反法律行政法规的强制性规定，是有效的。原告对此无异议。5、被告的户口本复印件1份，以证明戴瑞元和蔡建华是夫妻关系。原告对此无异议。6、被告的无房证明1份，以证明戴瑞元和蔡建华现在没有房屋，属于无房户。原告对此无异议。7、沙家浜镇农宅搬迁置换商品房会办纪要复印件1份，以证明文件对龚侗生这户拆迁的处理意见是只做地上物补偿，原告已经取得了另外的宅基地。原告认为此证据为复印件，对此不予确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月11日，原、被告就常熟市沙家浜镇唐市陈桥村14组龚家桥27号的村镇房屋签署了《卖买房屋协议》1份，协议约定：原告愿意将位于唐市镇陈桥村14组龚家桥27号房屋卖给被告，成交价格为28000元。协议签署后，被告向原告交付了房款28000元，原告向被告交付了房屋。至诉讼前涉案房屋由被告在负责管理。另查明，原告户籍地系江苏省常熟市沙家浜镇×××，被告户籍地系江苏省常熟市虞山镇×××。原、被告争议的房屋位于常熟市沙家浜镇唐市陈桥村14组龚家桥27号，村镇房屋所有权证为唐市字第××号，所有人为原告。被告并未将户籍迁入涉案房屋。原告认为房屋买卖合同应为无效，要求被告返还房屋诉讼至法院。本院认为，原、被告之间就常熟市沙家浜镇唐市陈桥村14组龚家桥27号房屋签订的买卖协议为双方真实意思表示，且已经实际履行多年，本案中原、被告就农村房屋的买卖未经相关行政部门办理审查和批准登记手续，故原、被告之间的《房屋买卖协议》违反了我国法律法规禁止性规定，应认定为无效。原告要求确认原、被告签署的《买卖房屋协议》无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因被告在购买涉案房屋后实际占有使用较长时间，从诚实信用、公平及维护稳定角度出发，原告要求被告返还位于常熟市沙家浜镇唐市陈桥村14组龚家桥27号的房屋（村镇房屋所有权证为唐市字第×××号）的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告龚侗生与被告戴瑞元于2002年9月11日就常熟市沙家浜镇唐市陈桥村14组龚家桥27号的村镇房屋签署的《买卖房屋协议》无效。二、驳回原告龚侗生的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告龚侗生负担250元，被告戴瑞元负担250元。（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分250元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审 判 长 朱 剑人民陪审员 朱慧红人民陪审员 潘慧玉二〇一七年十月二十六日书 记 员 顾腾燕 来自