（2017）鲁12民终387号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-03
案件名称
李伟成、山东豪晟投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省莱芜市中级人民法院
所属地区
山东省莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李伟成,山东豪晟投资置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁12民终387号上诉人（原审原告）：李伟成，男，汉族，1967年12月5日出生，大专文化，莱城建工集团职工，住莱芜市莱城区，现住莱芜市莱城区。委托诉讼代理人：刘贤德，山东鲁中环宇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东豪晟投资置业有限公司，住所地：济南市历下区青年东路1号文教大厦北楼10层。法定代表人：党船，经理。委托诉讼代理人：张建，山东恒志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，山东恒志远律师事务所实习律师。上诉人李伟成因与上诉人山东豪晟投资置业有限公司（以下简称豪晟置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2017）鲁1202民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李伟成的委托诉讼代理人刘贤德，上诉人豪晟置业公司的委托诉讼代理人张建、刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟成上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判豪晟置业公司于判决生效之日起十日内赔偿李伟成逾期办理产权登记手续的损失（自2014年3月1日起至豪晟置业公司取得产权登记机关的收件凭证之日止，以购房款610946元为基数，按照年利率6%计算）；2、撤销一审判决第四项，改判豪晟置业公司于判决生效之日起十日内返还李伟成燃气建设费2600元及利息（利息自2013年3月1日起至返还之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、一、二审诉讼费用由豪晟置业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定豪晟置业公司取得产权登记机关的收条凭证时间不确定，对李伟成主张的违约损失暂计算至起诉之日，属判决错误。对于不确定期间的违约损失，法院应当判决相关损失的计算公式和计算方法。双方合同第十条约定，如豪晟置业公司将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以豪晟置业公司取得产权登记机关的收件凭证为准，因产权登记机关的原因造成不能取得权属证书的，豪晟置业公司不承担责任。因至今豪晟置业公司未向产权登记机关提供有关资料，故应承担至取得产权登记机关的收件凭证为止的违约责任。二、燃气建设费应予返还。根据《建筑法》第二条第二款，国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条，莱芜市人民政府关于印发《莱芜市城市基础设施配套费征收管理办法》的通知，燃气建设费属于豪晟置业公司建筑安装工程费或者基础设施建设费的组成部分，应包含在双方合同约定的房价之内。《价格法》第十三条第二款规定：经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。2011年5月1日《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》第十三条规定：商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费。本案中，按双方签订的合同，豪晟置业公司应为李伟成开通水、电、暖气、燃气，这属于豪晟置业公司的义务，合同中没有约定应另行向李伟成缴纳燃气建设费，故该费用的收取没有法律依据，应予返还。豪晟置业公司答辩称，一、豪晟置业公司延迟办理房产证不构成违约。双方签订的《商品房预售许可合同》中第十六条第三款载明，因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。因产权登记机关要求的材料过于繁多，豪晟置业公司为解决此事耗费了两年有余，办理房地产权属证书出现的问题实非所愿。二、李伟成主张违约金已超过两年诉讼时效。退一步讲，即便构成违约，李伟成主张违约金也已超过两年诉讼时效，一审中李伟成未提供任何证据证实向豪晟置业公司主张过违约金请求，因此自2013年3月1日交房后365日即2014年3月1日起至李伟成起诉之日，已超过2年诉讼时效。三、李伟成主张的返还燃气建设费无法律依据，双方签订的合同约定豪晟置业公司办理燃气到户、开通等手续，后将收取的燃气管网建设费交至燃气公司，保证业主正常使用天然气和暖气，李伟成主张天然气管网建设费用包含在购房款中，但在一审中未提供任何证据证实，应承担举证不能的法律后果。豪晟置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李伟成的诉讼请求。事实和理由：双方签订的合同中明确约定因产权登记机关的原因导致备案延迟，使买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人不承担责任。因产权登记机关要求的材料过于繁多，加之非因公司原因出现的工程结算问题，施工单位不配合竣工验收备案，公司为解决此事耗费两年之久，因此不应承担迟延办理房产证的责任。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金的支付以双方约定违约金条款为前提，如没有约定违约金条款，则不能采用承担违约金的责任方式，本案双方签订的合同并未约定违约金条款。且李伟成并未就房产作出买卖等实质处分，不存在任何损失。退一步讲，即使支持违约金，李伟成主张违约金也已超过2年诉讼时效，豪晟置业公司于2013年3月1日交房后365日即2014年3月1日起至李伟成起诉之日，超过2年诉讼时效。三、一审判决支持住宅公共维修基金利息损失错误。住宅维修基金并非单户缴纳，而是根据开发区域住宅总面积一次性全部缴纳，故豪晟置业公司先期收取维修基金后到全部缴纳至相关账户必然会有一段时间，这也是开发商的通行做法，且《住宅专项维修资金管理办法》中并未提到何时缴纳至相关账户。即便如李伟成所请，自2013年至今也早已超过2年诉讼时效，再行起诉无法律依据。李伟成答辩称，豪晟置业公司的上诉无事实和法律依据。一、双方签订的合同是格式合同，豪晟置业公司作为房地产开发商，其完全清楚办理房屋产权登记手续所需要的所有手续，也应预见到施工过程及竣工验收过程中可能出现的种种情形，其主动承诺在房屋交付后365日内为李伟成办理产权登记手续，因未按合同约定实际履行办证义务，应承担违约责任。二、《合同法》第一百一十四条并未规定不约定违约条款就不承担违约责任，一审法院适用法律正确。李伟成虽未就房产作出买卖等实质处分，但众所周知，在市场上大产权房和小产权房价格差距很大，李伟成购买涉案房屋是按照大产权价格买的，且未依法领取权属证书的房地产不得转让，豪晟置业公司至今未为李伟成办理产权登记手续，导致李伟成至今不能作出转让等实质性处分，无法出具资信证明，给李伟成造成了巨大损失。三、豪晟置业公司主张超过诉讼时效，但在一审中未提出该项抗辩，二审再提出时效答辩，没有法律依据。李伟成向一审法院起诉请求：1、判决豪晟置业公司继续履行2011年10月14日签订的《商品房预售合同》，依法为李伟成办理涉案房产的产权登记手续；2、判决豪晟置业公司赔偿李伟成因逾期办理产权登记造成的损失（自2014年3月1日起至产权登记之日止，以购房款610949元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）；3、判决豪晟置业公司返还李伟成违法收取的燃气建设费2600元及利息；4、判决豪晟置业公司立即将李伟成交纳的11890元住宅专项维修基金缴纳至莱芜市物业管理办公室设立的莱芜市住宅专项维修基金专户，并赔偿利息损失（利息自2013年3月1日起至住宅维修基金全部缴纳之日止，按照同期银行贷款利率计算）；5、案件受理费、财产保全费由豪晟置业公司承担。一审法院认定事实：豪晟置业公司成立于2005年10月17日，法定代表人为党船。2011年左右在莱芜市莱城区鲁中东大街60号开发建设“万和园”小区。2011年10月14日，李伟成与豪晟置业公司签订《商品房预售合同》，由豪晟置业公司向李伟成预售其开发的位于万和园小区第2幢东2单元901号房产和第2幢-C2040号储藏室一套，合同约定于2012年12月31日前交付房屋，实际于2013年3月1日交房，上述房产一直未办理产权登记手续，双方签订的《商品房预售合同》未约定豪晟置业公司逾期办理产权登记手续的违约责任。豪晟置业公司于2013年3月1日收取李伟成天然气管网建设费2600元，李伟成自交房起正常使用天然气。豪晟置业公司于2013年3月1日收取李伟成交纳的公共维修基金11890元，该费用于2017年3月17日上缴至莱芜市物业管理办公室。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》合法有效，且李伟成依约履行了交付房款义务，豪晟置业公司应按照合同约定交付房屋并协助李伟成办理产权登记手续。按照合同约定豪晟置业公司应自交房后365日内即2014年3月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但该公司未提供证据证明其已履行上述义务，亦未提供证据证明其未履行上述义务是因归责于买受人的责任，故应承担违约责任。因《商品房预售合同》未约定豪晟置业公司不能在规定期限内为李伟成办理产权登记的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”，同时参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：。出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。故，对李伟成主张的违约金可按6%的标准计算。同时，因《商品房预售合同》第十六条约定的出卖人取得产权登记机关的收条凭证时间尚不确定，对李伟成主张的违约金暂计算到原告起诉之日。就李伟成主张的燃气建设费问题，豪晟置业公司与燃气公司签订合同，办理燃气到户、开通等手续，且将收取的燃气管网建设费交至燃气公司，保证业主正常使用天然气、暖气。李伟成主张天然气管网建设费2600元包括在房款里，但未提供充分证据予以证实，因此李伟成要求返还天燃气管网建设费2600元不予支持。根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，豪晟置业公司作为商品房开发商代为收取业主李伟成交纳的住宅专项维修资金后，未在合理的时间内上缴至莱芜市物业管理办公室，且经莱芜市物业管理办公室书面催缴未果，侵犯了业主的合法权益，应当承担相应的法律后果。虽然豪晟资置业公司已于2017年3月17日将20646元的住宅专项维修基金缴纳至莱芜市物业管理办公室，但应当向李伟成承担其无故占有该资金期间产生的利息损失，利息可按中国人民银行同期贷款基准利率自收取该项资金后三十日起计算至2017年3月17日止。被告未到庭，视为对相关诉讼权利的放弃，自负不利法律后果。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十九条，《住宅专项维修资金管理办法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》之规定，判决：一、豪晟置业公司于判决生效之日起60日内按照《商品房预售合同》约定继续履行合同，为李伟成办理莱芜市莱城区鲁中东大街60号万和园第2幢东2单元901号房和第2幢-C2040号房的产权登记手续。二、豪晟置业公司于判决生效之日起十日内向李伟成支付逾期办理产权登记手续的违约金【以610949元为基数，按年利率6%自2014年3月1日起计算至2017年1月10日止】。三、豪晟置业公司于判决生效之日起三日内向李伟成支付住宅公共维修基金利息损失（以20646元为基数，自2013年4月1日起按照中国把人民银行同期贷款基准利率计算至2017年3月17日止）；四、驳回李伟成的其他诉讼请求。案件受理费162元、保全费1270元，共计1432元，由豪晟置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除一审法院认定的事实外，二审另查明：豪晟置业公司与李伟成于2011年10月14日签订的《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.本条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。还查明，李伟成于2017年10月26日向本院提交补充意见书，表示自愿放弃上诉请求第二项，即不再向豪晟置业公司主张返还燃气建设费2600元及利息，豪晟置业公司对李伟成放弃该项上诉请求的意见无异议。本院认为，本案当事人争议的焦点是：（一）豪晟置业公司未按合同约定期限办理产权登记手续是否构成违约，是否应向李伟成支付违约金，数额应如何计算；（二）豪晟置业公司是否应向李伟成支付住宅公共维修基金占用期间的利息损失；（三）李伟成的起诉是否超过两年诉讼时效。关于焦点一，豪晟置业公司与李伟成签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。根据合同约定，豪晟置业公司应自交房后365日内即2014年3月1日前，将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但豪晟置业公司未提供证据证明履行上述义务，亦未提交证据证明其未履行上述义务是因买受人的原因造成，故豪晟置业公司逾期办理产权登记手续的行为构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”根据上述规定，豪晟置业公司应向李伟成承担违约责任。关于违约金的数额，合同中虽未约定违约金，但因李伟成支付相应的购房款后，豪晟置业公司未按合同约定履行相应义务，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，按年利率6%支持资金占用期间的利息损失较为适当。因双方签订的《商品房预售合同》第十六条约定的豪晟置业公司取得产权登记机关的收条凭证尚不确定，且豪晟置业公司提交资料后，产权登记机关能否在正常时间内向其出具收条凭证等亦不能确定，故一审法院对违约金暂计算至李伟成起诉之日并无不当，后续损失可待另行主张权利。关于焦点二，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。本案中，豪晟置业公司代为收取李伟成缴纳的住宅专项维修资金后，未在合理期间内上缴至莱芜市物业管理办公室，且经莱芜市物业管理办公室书面催缴后，才于2017年3月17日将11890元住宅专项维修资金缴纳至莱芜市物业管理办公室，豪晟置业公司应向李伟成支付无故占有该资金期间的利息损失，一审法院考虑豪晟置业公司上交该部分资金的合理期间，确定自收取该项资金后三十日起至2017年3月17日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失并无不当。对于豪晟置业公司主张的李伟成提出上诉请求第二项载明“撤销一审判决第三项”，应视为其放弃该项诉讼请求的意见，本院经审查认为，李伟成方在二审庭审中明确表述上诉请求第二项书写的“撤销一审判决第三项”属笔误，本意为撤销一审判决第四项，要求法院支持其提出的返还燃气建设费的诉讼请求，且李伟成针对豪晟置业公司提出的上诉请求，明确答辩称一审判决支持住宅专项维修资金的利息损失正确，故本院认定李伟成上诉状中书写的上诉请求第二项“撤销一审判决第三项”属笔误，其第二项上诉请求为“撤销一审判决第四项”。关于焦点三，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，李伟成在一审中提交了万和园小区业主委员会出具的证明及证明附件、公证书及莱芜市人民政府网站截屏、通话录音、电话录音等一系列证据证实自2014年10月至2017年3月，李伟成一直在主张权利，豪晟置业公司一审中未出庭，亦未就诉讼时效提出抗辩，在二审期间提出，未提交新的证据证实李伟成的请求权已过诉讼时效，故对豪晟置业公司的该项主张不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由上诉人山东豪晟投资置业有限公司负担162元，由上诉人李伟成负担162元。本判决为终审判决。审判长 蔺双祝审判员 亓雪飞审判员 尹 腾二〇一七年十月二十六日书记员 高熙捷 来自：