（2017）湘1002民初1960号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-11-14

案件名称

原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司与被告郴州市帮健投资咨询有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

郴州市北湖区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市哈顿节能科技有限公司,郴州市悦和义乌小商品城有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第二百五十三条

全文

湖南省郴州市北湖区人民法院民事判决书（2017）湘1002民初1960号原告：深圳市哈顿节能科技有限公司法定代表人；罗兴红，该公司总经理。原告：郴州市悦和义乌小商品城有限公司法定代表人；罗红英，该公司总经理。委托代理人：罗兴红，男，1976年6月23日出生，汉族被告：郴州市帮健投资咨询有限公司法定代表人：李岳燕，该公司总经理。（未到庭）委托代理人：李兴，男，1959年2月1日出生，汉族原告深圳市哈顿节能科技有限公司（以下简称深圳哈顿公司）、郴州市悦和义乌小商品城有限公司（以下简称郴州悦和义乌公司）与被告郴州市帮健投资咨询有限公司（以下简称郴州帮健公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司的共同委托代理人罗兴红，被告郴州帮健公司的委托代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司向本院提出诉讼请求：1、判令认定被告违反《城市房屋租赁管理办法》规定改变房屋使用性质出租违约事实，判令被告赔偿原告2014年至2015年的经济损失（因租赁物不符合商业用途，法院已认定租赁经营户拒缴租金和管理等费用给原告）合计金额43335元（其他商户拒缴租金的金额按法院生效判决来计算，原告可另行主张。）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告郴州帮健公司辩称：2012年1月29日，郴州帮健公司与深圳哈顿公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定合同履行至2014年3月份，即履约2年多时间，在这段时间内双方没有任何争议。从2014年3月份开始，深圳哈顿公司违约，拒交租金。到2014年10月份止，深圳哈顿公司已经2次承诺交纳租金都未兑现。所以帮健公司曾经向法院起诉，哈顿公司承担违约责任，义乌公司承担连带责任，法院已经支持了帮健公司的诉讼请求。请求法院判令哈顿公司支付拖欠的租金和以后应付的租金，义乌公司承担连带支付租金的责任。在本案中，哈顿公司和义乌公司提起诉讼的主要理由是行政机关对义乌公司进行处罚造成的损失，这些损失哈顿公司、义乌公司起诉的对象应该是行政机关，应该去打行政官司，不应该打民事官司，其起诉的主体、对象都是错误的。请求法院驳回对方的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2012年1月29日，被告郴州帮健公司（甲方）与原告深圳哈顿公司签订《房屋租赁合同》，约定将郴州市经济技术开发区万华路北侧房产（原五连冠制衣厂综合楼一栋、车间一栋、宿舍两栋，共计建筑面积9639.05平方米，土地面积3126.5平方米）租赁给原告深圳哈顿公司。该合同主要内容为：一、租赁物状况：该物业位于郴州市经济技术开发区万华路北侧房产（原五连冠制衣厂综合楼一栋、车间一栋、宿舍两栋，共计建筑面积9639.05平方米，土地面积3126.5平方米），国土证郴国用2006第114号，房产证正在办理中。二、租赁期限：本合同租赁期限为八年。三、租赁费用及交付方式1.租赁费用每月租金计七万元整，第一年度年租金总计人民币捌拾肆万元整，以后每两年递增5%。2.租赁费用每月10日前由乙方向甲方交清，先交后用。……。四.双方的权利与义务1，甲方如在乙方租赁期内需要将房屋出售，本合同的有效期及双方的租赁关系不变。2，合同期内，甲方保证该房屋没有产权纠纷，如因甲方房产纠纷导致乙方不能正常经营，甲方应赔偿乙方的全部经济损失。3，乙方租用该物业后不得擅自改变房屋主体框架结构，如因营业所需要进行的改造和装修（包括外墙装饰及厂区内的建设改造），甲方应积极配合乙方。以便乙方能按时正常营业。所需装修费用由乙方承担。装修遵循来装去丢的原则。因消防通道设置的需要，甲方同意乙方可拆除建筑区的配电房及增设消防通道，拆建费由乙方承担。4，乙方保证遵守中华人民共和国法律和政府相关法规，办理相关手续合法经营，甲方应提供相应的房产资料及合法手续给乙方。5，合同期内，乙方因管理不善造成火灾，爆炸等所造成的损失概由乙方负责，给甲方及他人造成损失的，乙方应承担赔偿责任。6，乙方租赁场地，因经营不善或噪音和环境污染影响所造成的损失及纠纷由乙方负责，并承担一切经济损失，甲方概不负责。7，该房屋乙方作为商业用途经营使用，乙方负责经营管理及安排合同所签订内的所有房产，所得利润归乙方所有，乙方每年须购买财产保险，否则甲方有权解除合同。8，合同期满，乙方享有优先承租权。9，合同期内，房屋租赁税费由乙方负责。该租赁费用为甲方净得。……。上述合同签订后，原告深圳哈顿公司对租赁物进行扩建、改造，用于建设小商品市场，但未办理相关建设审批手续。2012年11月16日，被告郴州帮健公司取得涉案租赁物的房产证，该房产规划用途为住宅。二、2012年5月10日，原告深圳哈顿公司的法定代表人罗兴红投资成立郴州市悦和义乌小商品城有限公司，以经营郴州市悦和义乌小商品城。2013年4月12日，原告郴州悦和义乌公司与案外人黄益琼签订《商铺租赁合同》，约定将郴州市悦和义乌小商品批发城三层3176号铺面出租给黄益琼，月租金900元，保证金10000元，租期三年。2013年6月16日，原告郴州悦和义乌公司与案外人胡誉缤、廖桂兰签订《商铺租赁合同》，约定将郴州市悦和义乌小商品批发城一层D1007号铺面出租给胡誉缤、廖桂兰，月租金1418元，保证金10000元，租期三年。2013年7月20日，原告郴州悦和义乌公司与案外人朱如莲签订《商铺租赁合同》，约定将郴州市悦和义乌小商品批发城一层D1013号铺面出租给朱如莲，月租金1700元，保证金10000元，租期三年。三、因涉案租赁房产并非商业属性，且未办理改扩建审批手续，亦未能通过消防验收。在部分承租商户举报原告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在消防问题后，郴州市公安消防支队于2015年1月5日作出《行政处罚决定书》，以被告开发建设的悦和义乌小商品批发城存在未经消防验收擅自投入使用、违法降低消防施工质量、消防设施器材不符合标准、门窗设置影响逃生、灭火、救援、封闭安全出口等消防违法行为，责令被告停止使用、停产停业，并处罚款人民币13万元。该《行政处罚决定书》作出后，被告并未停止营业进行整改。2015年5月20日，被告向市场各位商铺承租户发出《关于催缴2014年及2015年度租金及物管费的公告》，但被告及其他所有商铺承租户都未向被告交纳第二年度即2014年9月1日至2015年8月31日的租金。由于被告未执行郴州市公安消防支队2015年1月5日作出的《行政处罚决定书》，郴州市公安消防支队于2015年8月4日作出的《行政强制执行决定书》，决定查封被告的悦和义乌小商品批发城。2016年1月15日，悦和义乌小商品城重新开始营业。四、2015年11月26日，原告郴州悦和义乌公司将案外人黄益琼诉至法院，要求黄益琼缴纳2014年度及2015年度租金21600元及2015年度物业管理费1344元并请求解除租赁合同。本院经审理，依法作出（2015）郴北民二初字第1794号民事判决，认定原告郴州悦和义乌公司与案外人黄益琼签订的《商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》而无效，消防部门查封悦和义乌小商品城对黄益琼的经营造成影响，故2014年9月1日至2016年8月31日期间的铺面占用费按约定租金的50%确定，本院判定的铺面占用费与合同约定的租金差额为4240.5元。该判决已发生法律效力。2014年9月，案外人朱如莲在原告郴州悦和义乌公司决定在小商品城一楼引进生源超市后选择终止合同、退出经营，并要求原告结清费用退还押金，但未退还铺面。原告郴州悦和义乌公司与案外人朱如莲虽然通过诉讼解决双方争议，但双方纠纷并未涉及消防查封对经营所造成的影响。原告郴州悦和义乌公司与案外人胡誉缤、廖桂兰之间的租赁合同纠纷未通过诉讼方式解决，亦未有最终处理结果。五、2014年，原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司与被告郴州帮健公司因租赁合同纠纷诉至法院，本院依法作出（2014）郴北民二初字第875号民事判决书，判令：一、自本判决生效之日起解除郴州市帮健投资咨询有限公司与深圳市哈顿节能科技有限公司于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、深圳市哈顿节能科技有限公司尚欠郴州市帮健投资咨询有限公司房屋租金588000元，限于本判决生效后十日内支付；三、郴州市悦和义乌小商品城有限公司对上述款项承担连带支付责任；四、郴州市帮健投资咨询有限公司收取深圳市哈顿节能科技有限公司合同押金100000元抵作违约金，不予退还。深圳市哈顿节能科技有限公司不服本院一审判决，上诉至郴州市中级人民法院，2015年11月2日，郴州市中级人民法院作出（2015）郴民一终字第738号民事判决，认定郴州市帮健投资咨询有限公司未能办理土地性质变更手续和消防手续，违反了法律规定的出租人义务，导致承租人不能正常使用租赁物被查封、关停，出租人存在违约事实。故依法对一审判决进行改判：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决第一、二、三项，即：“一、自本判决生效之日起解除郴州市帮健投资咨询有限公司与深圳市哈顿节能科技有限公司于2012年1月29日签订的《房屋租赁合同》；二、深圳市哈顿节能科技有限公司尚欠郴州市帮健投资咨询有限公司房屋租金588000元，限于本判决生效后十日内支付；三、郴州市悦和义乌小商品城有限公司对上述款项承担连带支付责任”；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第875号民事判决第四项为：“郴州市帮健投资咨询有限公司收取深圳市哈顿节能科技有限公司合同押金100000元中的50000元抵作违约金，不予退还”；三、驳回郴州市帮健投资咨询有限公司的其他诉讼请求。六、在本案审理过程中，原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司认为其诉请金额计算有误，经济损失由43335元变更为38169元。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：一、原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司主张的经济损失的认定问题；二、本案违约责任的承担问题。下面分述如下：一、原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司主张的经济损失的认定问题。原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司主张因被告交付的租赁物不能用于商业用途，且未能通过消防验收，故被有关部门查封，造成其应收租金损失。并在本案当中，就案外人黄益琼、朱如莲、胡誉缤等商铺承租人的应收租金损失提起诉讼。从原告与黄益琼、朱如莲、胡誉缤三名商铺承租人的租赁合同履行、纠纷解决的情况来看：原告与案外人胡誉缤之间的纠纷未经诉讼程序，且尚未有最终处理结果，其损失无法予以认定；原告与案外人朱如莲之间的纠纷并未涉及消防查封对经营所造成的影响，与本案并不具有关联性；原告与案外人黄益琼之间的纠纷通过诉讼方式解决，且生效判决对租赁房屋未通过消防验收而造成的损失依法作出认定，原告可收取的铺面占用费与合同约定的租金差额为4240.5元，该部分差额可以作为原告的经济损失予以认定。二、本案违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁房产系用于商业用途，但是房产登记的规划用途为住宅，按照相关法律法规，该房产不能用于商业经营。被告郴州帮健公司未能如约交付商业用途房产，且未能办理消防验收手续，违反了法律规定及合同约定，导致承租人因消防查封不能正常使用租赁物，应承担相应的违约责任。但是，原告深圳哈顿公司、郴州悦和义乌公司作为承租人及租赁物的使用人，亦应按照法律法规使用租赁物，原告未经审批擅自对租赁物进行改造、扩建，将原址为“郴州市五连冠制衣厂”改建为悦和义乌小商品市场，且至今未能提供建设手续，亦未能通过消防部门验收，故亦应对经济损失承担责任。综上所述，原、被告双方对因消防部门查封而造成的原告应收租金损失均应承担责任，综合考虑双方合同的签订、履行情况，本院酌情认定被告郴州帮健公司赔偿原告本案经济损失2120.25元，原告主张经济损失38169元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州市帮健投资咨询有限公司赔偿原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司经济损失2120.25元，该款限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司的其他诉讼请求。如果被告郴州市帮健投资咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理883元，由原告深圳市哈顿节能科技有限公司、郴州市悦和义乌小商品城有限公司共同负担441.5元，由被告郴州市帮健投资咨询有限公司负担441.5元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　王　林人民陪审员　　石利丽人民陪审员　　谢寒梅二〇一七年十月二十六日书　记　员　　欧阳雷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”