（2017）豫17民终4238号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李文化、张小军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李文化,张小军,驻马店市华仪房地产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终4238号上诉人（原审被告）：李文化，男，1973年10月10日，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：贺蕾，河南伦宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张小军，男，1977年5月4日出生，汉族，住河南省汝南县。原审第三人：驻马店市华仪房地产咨询有限公司。住所地：驻马店市正阳路新美雅居门面房。法定代表人：王力锋，经理。委托诉讼代理人：夏秀琴，女，1964年6月13日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系该公司职员。上诉人李文化因与被上诉人张小军、原审第三人驻马店市华仪房地产咨询有限公司（以下简称华仪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文化的委托诉讼代理人贺蕾、被上诉人张小军、原审第三人华仪公司的委托诉讼代理人夏秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文化上诉请求：1、依法撤销（2017）豫1702民初4369号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费均由被上诉人张小军负担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人依约交纳定金5000元属于认定事实错误；2、一审判决上诉人违约缺乏事实依据和法律依据。张小军辩称，被上诉人按照合同约定交了5000元定金后，上诉人未依约履行办理房屋贷款手续，构成违约，给被上诉人购买房屋造成经济损失，应驳回上诉，维持原判。华仪公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。张小军向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房订金5000元；3、判令被告支付原告购房违约金44000元；4、判令被告支付原告实现债权所产生的费用（律师代理费、车旅费）等共计5000元。一审法院认定事实：2017年4月23日，原告张小军（买方、乙方）与被告李文华（卖方、甲方）及第三人华仪公司（居间方）签订房屋买卖合同一份，合同主要内容为：“一、基本信息1、房地产情况：甲方拥有位于在文明路与金雀路东高国际花园22号楼东1单元7层703房产，房屋产权证号00××45房屋所有权人为李文化；房屋面积105.71平方（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同所述房产的总价为：440000元，此价包含该房屋的相关配套设备有：天然气开口。三、定金支付：本合同签订时乙方支付甲方购房定金5000元。四、付款方式：甲、乙双方同意使用按揭贷款付款方式：甲乙双方签订合同后，双方应在2017年4月30日以前交齐按揭所需真实有效资料并到居间方指定银行办理相关按揭手续，并将首付款打到银行指定账号，剩余房款人民币由银行放款当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭银行确定的金额少于合同约定的金额，差额部分乙方应在首付房款交付时一次性补足。（最终首付房款以成交价减去银行所批按揭金额为准，最终贷款年限以银行所批计划书为准；如双方在约定期限内任何一方不配合履行手续视为违约，应赔偿守约方和居间方的所有损失）。乙方必须在房产证发证后十日内办理银行按揭抵押手续（以房产证登记的日期为准）。五、甲、乙双方约定于银行审批通后办理房屋产权变更或过户相关手续。六、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付本合同确定的房屋实际成交价的百分之十作为违约金，违约方还必须承担守约方为实现债权所产生的一切费用（含律师代理费，车旅费等），实际损失超过违约金的一方责任方应据实赔偿。七、未定事宜补充条款：中介方承担所有的物业费，房产证暂由房主保管，如买卖双方出现违约应赔偿对方双倍定金的违约金等条款”。同日，张小军向华仪公司交付定金5000元，华仪公司给张小军出具收条一张，内容为：“今收到张小军购房定金伍仟元整，￥5000元，用于购买文明路（街）东高国际花园22号楼703户单元7楼的房产。收款人李东阳2017年4月23日”。落款处加盖“驻马店市华仪房地产咨询有限公司印章”。诉讼中，原告向一审法院提交银行卡、银行交易明细，拟证明原告履行了合同约定的义务。被告陈述：2017年4月30日前其未到居间方指定的银行办理相关手续。一审法院认为，原告张小军与被告李文化同第三人华仪公司签订的房屋买卖合同，当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，为有效合同。原告张小军购买被告李文化的房屋，双方形成房屋买卖合同法律关系，华仪公司作为居间人与原告张小军、被告李文化形成居间合同法律关系。因原告张小军请求解除的系其与被告李文化之间的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原告依约交纳购房定金5000元，被告既不按照合同约定向居间方提供房屋产权证，又不协助办理房屋产权证的过户登记，也未在合同约定的2017年4月30日以前交齐按揭所需真实有效资料并到居间方指定银行办理相关按揭手续，其行为构成违约，现原告要求解除其与被告签订的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。本案中，原告交纳的购房定金5000元，由第三人收取，该款应由第三人返还给原告，因原告未请求第三人返还，故原告请求被告返还，无事实依据，一审法院不予支持。关于违约金，根据双方签订的合同中约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方在当天支付本合同确定的房屋实际成交价的百分之十作为违约金，违约方还必须承担守约方为实现债权所产生的一切费用（含律师代理费，车旅费等），实际损失超过违约金的一方责任方应据实赔偿”，该约定系原、被告双方关于违约金计算标准的约定。因被告在本案中存在违约行为，根据上述约定，被告应承担总房款10%的违约金，即44000元（440000元×10%），原告请求违约金的数额44000元，不存在过高情形，一审法院不予核减。故原告请求被告向其支付违约金44000元，一审法院予以支持。关于原告请求的原告为实现债权所产生的费用；律师代理费、车旅费等共计5000元，未提供相关证据，一审法院不予支持。关于被告辩称的其不存在违约，其与原告签定的合同没有生效，也没有与原告就房屋买卖问题沟通，原告一直是与第三人华仪公司沟通的，合同没有实际履行，该原因是第三人造成的，定金原告没有支付，后续的也没有提供办理按揭的相关材料，其不存在违约，合同内容做出了重大变更，被告与第三人沟通，承诺的付款方式与合同约定有重大的差别，银行贷款因第三人的口头承诺存在重大误解，其没有按约定将房权证交给第三人，原告也没有向其支付定金，其不存在违约问题，无事实与法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告张小军、被告李文化于2017年4月23日签订的《房产买卖合同》；二、限被告李文化于本判决生效后十日内向原告张小军支付违约金44000元；三、驳回原告张小军的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，李文化与张小军签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。承诺应当信守，合法有效的合同应当履行。关于李文化上诉称一审判决认定被上诉人依约交纳定金5000元属于认定事实错误，认定上诉人违约缺乏事实依据和法律依据的问题，经查，在卷有张小军银行帐户交易明细、华仪公司出具的合同签订当日张小军交付5000元购房定金收据，能够证明张小军依约支付了定金，而李文化没有提供证据足以证明其在合同约定的期限内履行了协助办理相关按揭手续的义务，一审法院认定其行为构成违约并无不当，对该上诉意见不予支持。综上所述，李文化的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由李文化负担。本判决为终审判决。审判长 张雪奎审判员 刘 涛审判员 郑志宏二〇一七年十月二十六日书记员 董军军 搜索“”