（2017）粤0605民初2075号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-09-26

案件名称

程从坤与佛山市中南房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

程从坤,佛山市中南房地产实业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初2075号原告:程从坤，男，1974年12月17日出生，汉族，住重庆市江津市。委托诉讼代理人：张涛，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱嘉志，广东信广律师事务所律师。被告：佛山市中南房地产实业有限公司，住所地：佛山市南海区里水镇。法定代表人：吴玉梅。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师助理。原告程从坤与被告佛山市中南房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定。后于2017年9月26日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张涛，被告委托诉讼代理人黄镔到庭参加了两次庭审。被告委托诉讼代理人甄德国到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201X12260XX202）；2.被告向原告双倍返还定金40000元；3.被告向原告返还购房款301255元、服务费300元，被告协助原告办理专项维修资金6412.55元的退款手续，支付利息30110.24元（利息以307967.55元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年12月26日起计算至被告全部返还之日止）；4.被告向原告支付违约金9839.03元；5.被告向原告赔偿案涉商铺的差价损失98585.07元。事实和理由：2014年12月6日，原告向被告支付定金20000元用于认购被告开发建设的、位于佛山市南海区里水镇里和北路2号中南XX花园1X号商铺，并于2014年12月12日向被告支付上述商铺购房款100000元。后于2014年12月26日被告向原告出具《商品房买卖合同》（合同编号：20141226024202），其中约定上述商铺单价为每平方米13867.97元，总价款为641255元，原告须于该合同网上签订之日起30日内支付总价款的50%即321255元，剩余房款320000元于2015年2月26日办理相应的按揭手续；被告须于2016年8月30日前向原告交付上述商铺，若逾期超过60日交付的，原告有权解除合同，被告应按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。同日，上述合同信息于南海区行政服务中心网上备案，原告亦向被告支付完毕商铺总价款的50%的剩余款项201255元、住宅专项维修资金6412.55元以及该商铺的律师见证服务费用300元。2014年12月29日，原告依约办理完毕剩余房款的银行按揭手续，却被告知该商铺已被法院查封，且至今未予解封，造成原告无法取得上述商铺的所有权，导致合同目的无法实现，且现今上述商铺早已涨价，造成原告严重损失。被告辩称，一、涉案交易不能进行的原因是王X棣申请对涉案商铺查封，过错并非在于被告，被告不同意解除合同。二、本案应为侵权纠纷，因案外人恶意查封致使涉案商铺被查封，被告并没有过错，不应承担赔偿责任。被告与原告就双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》的履行并无争议，被告自始至终均希望完成交易。但王X棣为迫使被告承认没有事实依据的历史债务，不惜采用恶意诉讼的方式查封被告名下数十套房屋和商铺，包括涉案商铺。被告在该案中无须承担赔偿责任，但因该案件已审理超过2年仍未判决，而导致该商铺查封至今。为此，被告已多次要求佛山市中级人民法院解封有关房屋和商铺，或者置换查封物，甚至要求以购房合同项下的全部购房款置换该商铺，但因王X棣的反对而查封至今。由此可见，在被告愿意提供足额担保的情况下，该商铺仍不能解封和完成交易的根本原因系案外人的恶意侵权行为，故法院应追加王X棣作为本案被告参加诉讼，审查王X棣的恶意查封是否已实际对被告和原告造成实际损失，并由实际侵权人承担全部责任。三、原告一直要求被告交付商铺，但并未向佛山中院申请解封，故其不应要求被告赔偿有关损失。被告在获悉案涉商铺被查封后，已及时与原告进行协商，并同意退房退款；在此期间，被告已经明确告知原告有关风险，并建议其向佛山中院提出执行异议和申请解封。但原告坚持要求交付商铺，坚持等待被告解决有关纠纷后继续完成交易。对此，其主张被告承担违约责任显失公平。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及有关司法解释的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，原告可以向佛山中院提出查封异议，并将剩余房款交给法院，已争取法院解封案涉房屋。但原告放弃了相关的救济途径，且坚持要求交房，故其不应要求被告承担违约责任。四、原告基于同一事实同时主张不同的违约责任没有依据，应按照合同约定和被告的过错确定违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。但原告就同一事实同时主张了四种不同的违约责任，属于重复计算，没有法律依据。在原告明确其诉讼请求前，法院不应做出相应判决。此外，根据被告与原告签订的《认购书》约定，原告所交付的定金作为签订《商品房买卖合同》的担保，在合同签订后转为房款。从原告提交的《民事起诉状》中，其主张退还的房款中包括原定金2万元。故其主张双倍定金没有法律依据。最后，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，双方对合同解除的违约责任已有明确约定。若法院认定被告存在过错，可按该合同的约定和被告的过错程度确定违约责任，但对于合同签订时不可预见的损失不应予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区里水镇里和北路2号中南海晖花园14号铺。2014年12月6日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购涉讼商铺，原告在签订认购书的同时支付定金20000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，在原告签署《商品房买卖合同》及其补充协议后定金将自动转为房款，并对价款及支付方式等进行了约定。同日，被告出具收据，确认收取原告认购定金20000元。2014年12月12日，被告出具收据，确认收取原告购房款100000元。2014年12月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号:201X12260XX202），约定原告购买涉讼商铺；价款641255元；首期款自本预售合同网上签订之日起30日内支付全部房价款的50%即321255元；剩余房款320000元应于2015年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应当在2016年8月30日前将约定的商品房交付给被告使用；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金；等等。同日，被告出具收据，确认收取原告房款201255元。同日，原告缴存涉讼商铺专项维修资金6412.55元。佛山市中级人民法院于2015年3月6日作出（2015）佛中法立保字第113号民事裁定书，并据此查封涉讼商铺。2017年2月17日，原告提起本案诉讼。佛山市中级人民法院于2017年4月28日作出（2015）佛中法民三初字第28号民事裁定书，冻结被告存款30万元，解除涉讼房屋的查封。经鉴定，涉讼商铺价值为822700元（价值时点：2017年7月17日）。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2014年12月26日签订合同，其后本应进行合同备案，及按揭贷款、房屋交付、办理权属证书等一系列手续，但因涉讼房屋被查封无法办理后续手续致无法履行。被告与他人因其他案件纠纷被查封涉讼商铺，为被告与他人的另一法律关系，并不能以此对抗原告，原告根据合同相对性选择向被告主张权利并无不当，被告辩称应由查封申请人直接承担责任的主张本院不予采纳。若被告认为他人申请查封行为致其损失的，可另行主张权利，本案不作审查处理。虽现涉讼商铺已被解除查封，但双方于2014年12月26日签订合同，至本案诉讼已两年多时间，大大超出合同履行的合理预期，原告作为守约方选择解除合同的主张于法有理，本院予以支持。合同解除，原告已收取的款项合共321255元（20000元+100000元+201255元）应返还予原告。原告已实际缴存涉讼房屋专项维修资金，合同解除后，双方可申请办理相关款项的退还手续，原告请求被告予以协助的主张本院予以支持。原告主张的服务费300元，未经被告认可，收据亦非由被告出具，未能证实与本案的关联，原告请求被告返还该费用的主张本院不予支持。合同经本案诉讼判决解除，被告因此负有相应款项的返还义务，被告未能支付款项承担的逾期履行判决的法律责任，但原告请求对已付款项从付款日起计付利息的主张缺乏理据，本院不予支持。原告签订认购书并支付的定金20000元为担保签订买卖合同的预约定金，合同签订后该款项已转为购房款一部分，原告请求被告适用定金罚则双倍返还定金的主张缺乏理据，本院不予支持。合同因被告原因无法继续履行，原告请求适用合同约定的违约金条款按累计已付款的3%计付违约金的主张本院予以支持。原告累计已付款应为321255元，原告按307967.55元计算，为其对自身权利的处分，原告请求被告支付违约金9839.03元的主张本院予以支付。原告签订合同购买涉讼商铺价款为641255元，经鉴定商铺（2017年7月17日）价值已达822700元，约定的违约金并不足以弥补原告损失，原告请求被告赔偿差价损失98585.07元的主张本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告程从坤与被告佛山市中南房地产实业有限公司于2014年12月26日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号:20141226024202）；二、被告佛山市中南房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还321255元予原告程从坤；三、被告佛山市中南房地产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告程从坤办理佛山市南海区里水镇里和北路2号中南海晖花园14号铺专项维修资金退还手续；四、被告佛山市中南房地产实业有限公司应于本判决本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金9839.03元予原告程从坤；五、被告佛山市中南房地产实业有限公司应于本判决本判决发生法律效力之日起十日内赔偿差价损失98585.07元予原告程从坤；六、驳回原告程从坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4298.76元（原告已预交），由原告负担378.07元，由被告负担3920.69元。原告多预交的诉讼费3920.69元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。鉴定费5506元（原告已预交），由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　招伟妍二〇一七年十月二十六日书记员　　刘冬花 关注公众号“”