（2017）粤0705民初3467号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-07-20
案件名称
李示方与江门市众力房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李示方,江门市众力房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十五条，第一百一十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第五条
全文
广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初3467号原告（反诉被告）：李示方，男，汉族，1971年3月11日出生，住江门市新会区。委托诉讼代理人：薛景欣，广东江达律师事务所律师。被告（反诉原告）：江门市众力房地产有限公司。住所地：江门市新会区会城大道**号珑城半山销售中心。统一社会信用代码：91440705576418215F。法定代表人：张瑞祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。原告（反诉被告）李示方与被告（反诉原告）江门市众力房地产有限公司（以下简称“众力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，被告众力公司于2017年9月5日提起反诉。本院依法适用简易程序于2017年10月9日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李示方的委托诉讼代理人薛景欣、被告（反诉原告）众力公司的委托诉讼代理人卢泽铭、黄郁坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李示方向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》；二、众力公司向李示方返还购房定金100000元；三、众力公司向李示方返还购房首期款2720000元及利息（从2017年6月8日起按照人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）；四、案件受理费由众力公司承担。事实和理由：2015年6月11日，原、被告签订《珑城半山认购书》，约定李示方认购江门市××区××大道××号珑城半山27幢，产权面积512.49平方米，总成交价格9380000元，付款方式为银行按揭，定金100000元，首期金额2820000元（含定金），二期房款金额供6560000元。交付定金7天内乙方必须到甲方销售中心签订《广东省商品房买卖合同》和交付首期房款，逾期则视乙方单方违约，甲方有权没收定金，并将物业另行处理，乙方在2015年6月18日前办理银行按揭手续，贷款金额为人民币6560000元。李示方签订《珑城半山认购书》后，于2015年6月11日支付购房定金100000元，于2015年6月18日支付首期款2720000元。支付以上房款后，由于《珑城半山认购书》没有约定商品房的交付使用条件及日期等内容，原、被告对于交付使用条件及日期、配套基础设施、是否包装修等内容多次协商但均无法达成一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承若；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；”的规定，原、被告对于商品房买卖合同应当明确的以上内容均无法达成一致，导致商品房买卖合同应当明确的以上内容均无法达成一致，导致商品房买卖合同未能订立。再据第四条：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，众力公司应当将定金100000元返还李示方。另，李示方于2015年6月12日向中国农业银行股份有限公司江门新会支行提交办理按揭贷款的有关材料，工作人员陆卫新接到申请材料即时告知李示方其贷款申请不符合办理按揭贷款的条件，银行不给予办理按揭贷款审批手续，李示方未能与银行订立商品房担保贷款合同不可归责于李示方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、再据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，众力公司应当返还李示方购房定金100000元，返还购房款2720000元及利息。被告（反诉原告）众力公司辩称，原、被告在2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》是符合法律规定、合法有效的合同，双方应该按照约定履行，众力公司认为李示方的诉讼请求不符合法律规定，应该予以驳回。被告（反诉原告）众力公司提出反诉请求：1、李示方继续履行众力公司与李示方于2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》，并立即向众力公司支付6560000元房款。2、李示方因其违约立即向众力公司支付滞纳金5188960元（从2015年6月19日起暂计至2017年8月19日，按每日逾期金额6560000元的千分之一计算，其余滞纳金计至被反诉人付清全部房款之日止）。3、判令李示方立即向众力公司赔偿逾期利息损失675417.60元（从2015年6月19日起暂计至2017年8月19日，按银行同期贷款年利率4.75%计算，其余利息损失计至被反诉人付清全部房款之日止）。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年6月11日签订《珑城半山认购书》一份，认购书约定李示方向众力公司购买位于江门市××区××大道××号珑城半山27幢的别墅，面积512.19㎡，总成交价9380000元。认购书还约定，李示方交付定金100000元，首期2820000元（含定金），二期房款6560000元。认购书签订后，李示方于2015年6月11日支付定金100000元，于2015年6月18日支付房款2720000元，余下房款6560000元尚未支付。双方签订的《珑城半山认购书》第二条约定：“2015年6月18日前办理银行按揭手续，贷款金额：人民币6560000元正；……若按揭银行不审批乙方的按揭申请或审批的金额不足，乙方须在银行批复的七天内付清余款。”第三条第6款约定：“如乙方不履行认购书的条款和义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行处理，如甲方同意乙方要求继续履行本认购书，乙方须支付滞纳金，滞纳金每日按逾期金额千分之一计算。”李示方在本诉的起诉状中称其在2015年6月12日向中国农业银行股份有限公司江门新会支行提交办理按揭贷款材料时，银行工作人员告知其贷款申请不符合条件。因此，根据上述认购书第二条约定，李示方应在6月19日前付清6560000元余款，但李示方至今未付，李示方的行为已构成违约。为此，众力公司根据上述认购书第三条第6款的约定，要求李示方继续履行合同，付清6560000元余款，并从2015年6月19日起每日按逾期金额的千分之一计收滞纳金。同时，由于李示方没有按约定付清房款，造成众力公司利息损失，因此，众力公司要求李示方支付逾期利息（自2015年6月19日起按银行同期贷款年利率4.75%计算至房款全部清偿之日止）。原告（反诉被告）李示方辩称，众力公司的反诉请求不成立，请依法驳回众力公司的反诉请求。理由如下：一、众力公司提出要求李示方继续履行2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》没有事实及法律依据。1、李示方在2015年6月11日，签订《珑城半山认购书》交付首期金额2820000元（含定金）7天内，已多次就交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜与众力公司磋商，由于众力公司无法明确答复答辩人，导致双方无法达成一致意见，导致无法签订《广东省商品房买卖合同》。此责任不在于李示方一方。2、李示方已于2017年6月8日催告众力公司解除合同。在2017年6月8日的《通知》中，李示方已明确提出：“在《珑城半山认购书》中没有确定交楼时间，无法达到李示方先生购买的房屋的目的。”要求解除《珑城半山认购书》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在2017年6月8日的《通知》中已视为催告众力公司交楼，且于2017年7月31日向法院提出诉讼，要求解除合同，法院也于同日立案受理。因此从2017年9月8日开始，《珑城半山认购书》已解除，不存在继续履行的问题。3、李示方于2015年6月12日向中国农业银行股份有限公司江门新会支行提交办理按揭贷款的有关材料，工作人员李光亮、陆卫新接到申请材料审核后告知李示方其贷款申请不符合办理按揭贷款的条件，银行不给予办理按揭贷款审批手续，李示方未能与银行订立商品房担保贷款合同不可归责于李示方，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，李示方已依法明确解除《珑城半山认购书》，因此众力公司无权要求李示方继续履行《珑城半山认购书》。4、即使李示方违约，在《珑城半山认购书》的约定中也不存在李示方承担继续履行2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》的违约责任的约定。退一步讲，即使李示方违约，根据《珑城半山认购书》第一条“注：交付定金7天内乙方必须到甲方销售中心签订《广东省商品房买卖合同》和交付首期房款，逾期则视乙方单方违约，甲方有权没收定金，并将物业另行处理。若双方同意继续履行认购书，乙方必须向甲方赔付逾期房款之利息，利息按年息10%计付。”、第三条第6款：“如乙方不履行认购书的条款和义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并将物业另行处理，如甲方同意乙方要求继续本认购书，乙方须支付滞纳金，乙方所交的定金不退还。”，众力公司只有没收定金，并将物业另行处理的权利。而将物业另行处理的前提条件必须是双方解除《珑城半山认购书》。因此即使李示方违约众力公司只有没收定金，解除《珑城半山认购书》，并将物业另行处理的权利，而没有要求李示方继续履行的权利。二、众力公司要求李示方支付滞纳金没有依据。退一步讲，即使李示方违约，根据《珑城半山认购书》第三条第6款：“如乙方不履行认购书的条款和义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并将物业另行处理，如甲方同意乙方要求继续本认购书，乙方须支付滞纳金，乙方所交的定金不退还。”的约定，因李示方已明确表示不再履行《珑城半山认购书》，因此无须向众力公司支付滞纳金。三、众力公司要求李示方支付逾期房款利息没有依据。退一步讲，即使李示方违约，根据《珑城半山认购书》第一条“注：交付定金7天内乙方必须到甲方销售中心签订《广东省商品房买卖合同》和交付首期房款，逾期则视乙方单方违约，甲方有权没收定金，并将物业另行处理。若双方同意继续履行认购书，乙方必须向甲方赔付逾期房款之利息，利息按年息10%计付。”的约定，因李示方已明确表示不再履行《珑城半山认购书》，因此无须向众力公司支付逾期房款利息。四、《珑城半山认购书》内的条款全部属格式条款，其内容符合《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和53条情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，因此《珑城半山认购书》无效。李示方就本诉与反诉提供的证据有：1.李示方身份证、众力公司企业资料复印件各1份，用以证明原、被告的主体资格。2.《珑城半山认购书》复印件1份，用以证明合同约定的具体内容。3.银行回单、借记卡账户历史明细清单、收据复印件各1份，用以证明合同签订后，李示方于2015年6月11日支付购房定金100000元，于2015年6月18支付首期款2720000元。4.《关于李示方先生的复函》、《通知》复印件各1份，用以证明2017年6月8日，李示方书面通知众力公司解除《珑城半山认购书》，众力公司不同意解除《珑城半山认购书》，因此利息从2017年6月8日起计算，直至众力公司还清之日止。5.中国农业银行新会支行按揭贷款资料复印件一份，用以证明李示方曾向中国农业银行江门新会支行申请贷款450万，并提交办理按揭贷款的有关资料，工作人员李光亮、陆卫新接到申请材料审核后告知李示方其贷款的条件，银行不给予办理按揭贷款审批手续。众力公司就本诉与反诉提供的证据有：1.《珑城半山认购书》复印件1份，用以证明原、被告双方在2015年6月11日签订认购书，该认购书是双方真实意思表示，合法有效。2.《广东省江门市新会区商品房预售许可证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《商品房屋权属证明书》复印件各1份，用以证明案涉房屋的买卖属于“现楼”买卖。对原、被告提供的前述证据，经过庭审质证，对李示方提供的中国农业银行新会支行按揭贷款资料复印件一份，本院认为该证据仅是银行按揭贷款的宣传材料，不能证明李示方举证的证明目的，与本案缺乏关联，对该证据不予认定。对原、被告提供的其余证据，本院认为客观、真实、合法，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日，众力公司取得了其所开发的珑城半山低层住宅A区G型26/27/28/29幢的《广东省江门市新会区商品房预售许可证》，编号：2014061。2015年6月11日，李示方（乙方）与众力公司（甲方）签订了一份《珑城半山认购书》（以下简称“认购书”），约定的主要内容包括李示方向众力公司购买江门市××区××大道××号珑城半山27幢商品房，建筑面积为512.19平方米，总价款为人民币9380000元。此外，原、被告双方在认购书还就交付物业价款时间、办理银行按揭时间、违约处理等作了包括如下约定：一、乙方交付物业价款时间：付款方式为银行按揭，定金100000元，首期金额2820000元（含定金）于2015年6月18日付清，二期房款金额供6560000元。交付定金7天内乙方必须到甲方销售中心签订《广东省商品房买卖合同》和交付首期房款，逾期则视乙方单方违约，甲方有权没收定金，并将物业另行处理。若双方同意继续履行认购书，乙方必须向甲方赔付乙方逾期房款之利息，利息按年息10%计付。二、乙方办理银行按揭时间：2015年6月18日前办理银行按揭手续，贷款金额：人民币6560000元正；并携带认购书正本和相关款项及银行按揭所需的有关资料到甲方指定地点签署《广东省商品房买卖合同》有关文件，逾期则作违约处理。若按揭银行不审批乙方的按揭申请或审批的金额不足，乙方须在银行批复的七天内付清余款。三、认购条款：6.如乙方不履行认购书的条款和义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行处理，如甲方同意乙方要求继续履行本认购书，乙方须支付滞纳金，滞纳金每日按逾期金额千分之一计算。原、被告签订《珑城半山认购书》后，李示方于2015年6月11日以银行转账方式向众力公司支付购房定金100000元，又于2015年6月18日以银行方式转账向众力公司支付首期购房款2720000元。众力公司为李示方开具了相应的收据。此后，李示方没有按照约定签订《广东省商品房买卖合同》以及办理二期房款按揭手续并给付二期房款。2017年6月8日，李示方向众力公司发送《通知》，告知众力公司因在《珑城半山认购书》中没有确定交楼时间，无法达到购买的房屋的目的。2017年6月10日，众力公司作出《关于李示方先生的复函》，该复函载明“因为珑城半山27幢别墅已于2014年12月30日前办理了商品房验收各项手续，属于现楼现卖。”、“李示方先生如果同意继续履行认购书，李示方先生必须向我司赔付逾期房款之利息，利息按年息10%计付。烦请李示方先生在收到我司《复函》后7天内前来销售中心办理此事，否则，我司将按照没收定金和将物业另行处理的方法处理此事。”2017年6月28日，众力公司又发出《通知》，告知李示方若单方解除认购书，将没收认购书约定的定金并要求违约方赔付相关违约损失。希望李示方慎重考虑，继续履行合同。但直至本案成诉，李示方均未同意继续履行认购书。另查明，涉案的珑城半山低层住宅A区于2015年5月29日办理了竣工验收备案登记手续，江门市××区××大道××号珑城半山27幢也于2015年7月17日办理权属初始登记，权属人为众力公司。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。针对原告本诉以及被告反诉诉求，本案主要存在三个争议焦点问题：一是涉案商品房认购书的法律性质如何认定？二是关于认购书的效力以及是否适合解除的问题？三是原、被告双方依据涉案商品房认购书需要承担何种法律责任？对此，本院分析如下：一、关于涉案商品房认购书的法律性质认定问题。本案中，李示方与众力公司经协商一致订立《珑城半山认购书》，该认购书中对“交付使用条件及日期”、“装饰、设备标准承诺”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”、“公共配套建筑的产权归属”、“面积差异的处理方式”、“解决争议的方法”均未作任何约定。虽然认购书中就“违约责任”、“商品房基本状况”及“办理产权登记有关事宜”有约定，但约定不明确、全面。认购书对作为现楼的商品房基本状况仅约定了所售商品房的位置及面积，但对该楼房的结构、层高、用途、分摊面积、使用面积、土地使用年限、土地性质等应当约定的内容均没有约定；对办理产权登记有关事宜仅约定了不再加名、转名、减名、更换单位以及税费的负担等；对违约责任也只是对不能或者逾期签订《广东省商品房买卖合同》的违约行为责任作了约定，对延迟交房、质量瑕疵等没有进行约定；此外，对诸如影响合同履行的“规划设计变更”、“房屋交接具体事项”以及“保修责任”等商品房买卖合同中的常见条款亦未提及，故该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。”的规定，涉案认购书不应当认定为商品房买卖合同。而且，该认购书将不按约签订《广东省商品房买卖合同》作为一种违约情形，也明确约定“双方同意尚未签订《广东省商品房买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在双方签订《广东商品房买卖合同》生效时，如有与本认购书条款相抵触，以双方签认的《广东省商品房买卖合同》为准。”，所以从认购书订立的目的、约定的内容来看，是原告、被告双方为确定正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立认购书来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，故涉案认购书法律性质属于预约合同。二、关于认购书的效力以及是否适合解除的问题。如前分析，涉案认购书属于预约合同，不具有商品房买卖合同的效力，尽管不能依认购书就确认原、被告间已经确立了商品房买卖关系，但该认购书是双方合意的结果，合法有效，双方都应全面履行各自的义务。在该认购书的履行过程中，李示方在给付定金及首期房款之后，并没有依认购书的约定履行签订《广东省商品房买卖合同》的义务，没有在约定的期间即2015年6月18日前履行办理余款银行按揭的义务，也没有在银行批复的七天内付清余款，且目前也没有证据证明银行有曾作出过相关批复，双方均无证据证明李示方前述不尽义务的行为具有免责事由，故李示方的行为已经构成违约。李示方主张未能与银行订立商品房担保贷款合同不可归责于其的意见缺乏证据，不予采信。而且李示方在经众力公司2017年6月10日催告之后，仍未履行认购书约定义务，该违约行为直接导致双方通过签订认购书达到签订《广东省商品房买卖合同》并实现商品房买卖的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，认购书已经符合法定解除条件，尽管作为违约方的李示方一般不具备合同的解除权，具有解除权的众力公司又反诉要求继续履行认购书，但是，从原、被告双方签订认购书的主要标的为签订《广东省商品房买卖合同》来看，尽管李示方存在违约的事实，但若强制其履行认购书必将增加交易的风险，不利于交易安全，强制要求一方履行签约义务不仅有违当事人意思自治的原则，在实践中也难以强制实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，虽然现有证据证明众力公司在履行认购书过程中没有违约行为，但由于作为认购书标的的签定合同行为不适合强制履行，故本案的认购书也应当解除。因此，本院对李示方要求解除认购书的诉请主张予以支持，对众力公司要求继续履行认购书的反诉主张不予支持。李示方有关《珑城半山认购书》无效的抗辩意见没有事实基础和法律依据，本院不予采信。对于认购书解除时间的认定问题。李示方依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，提出认购书自2017年9月8日解除，由于认购书根本没有约定交房时间也没有证据证明双方当事人曾就交房日期达成一致意见，由此便无法确认迟延交付房屋这一事实，故对该主张不予采信。本案因李示方的违约而成诉，根据庭审双方的诉辩主张可知，众力公司在李示方出现违约之后，曾就认购书的履行与李示方进行过磋商，在2017年6月28日众力公司向李示方出具的《通知》中载明“关于你提出解除与我司于2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》事宜，”的内容来看，至少在2017年6月28日众力公司已经收到李示方要求解除认购书的通知，而且认购书也符合法定解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，李示方已经将解除认购书的主张通知了众力公司，而且众力公司也没有证据证明对该解除持有异议，故本院认定涉案认购书自2017年6月28日起解除。三、关于李示方、众力公司依据涉案商品房认购书需要承担何种法律责任的问题。根据原、被告双方签订的认购书“乙方不履行认购书的条款和义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行处理。”的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，因李示方的行为已经构成违约，故李示方要求众力公司返还定金100000元既不符合双方的约定，也于法无据，故本院不予支持。如前所述，认购书应当解除，在排除双方一致同意的前提下，原、被告双方无需再依认购书的约定签订《广东省商品房买卖合同》以及履行付款、交楼等义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李示方用作购房的款项应当予以返还，要求李示方继续缴交剩余房款也缺乏事实依据，故本院对李示方诉请返还首期购房款2720000元予以支持，对众力公司要求李示方支付6560000元房款的主张不予支持。基于认购书的解除原因在于李示方违约的事实，众力公司对认购书的解除并无过错，从履行合同的公平原则考量，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，李示方请求众力公司按照银行同期利率支付2720000元首期购房款利息缺乏理据，本院不予支持。对众力公司反诉李示方赔付滞纳金的主张。根据双方签订的认购书“交付定金7天内乙方必须到甲方销售中心签订《广东省商品房买卖合同》和交付首期房款，逾期则视乙方单方违约，甲方有权没有定金，并将物业另行处理。若双方同意继续履行认购书，乙方必须向甲方赔付乙方逾期房款之利息，利息按年息10%计付。”、“如乙方不履行认购书的条款和义务，甲方有权没收乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行处理，如甲方同意乙方要求继续履行本认购书，乙方须支付滞纳金，滞纳金每日按逾期金额千分之一计算。”的有关违约责任的条款，双方对违约情形作了三种约定：一是乙方单方违约，甲方有权没有定金，并将物业另行处理；二是若双方同意继续履行认购书，乙方必须向甲方赔付乙方逾期房款之利息，利息按年息10%计付；三是如甲方同意乙方要求继续履行本认购书，乙方须支付滞纳金，滞纳金每日按逾期金额千分之一计算。从双方对违约情形的约定不难看出，承担后两种违约责任的前提条件为“双方同意”或“甲方同意乙方要求继续履行”。众力公司没有证据证明李示方出现违约后有同意履行的表示，故众力公司要求李示方赔付滞纳金的前提条件并不具备，该反诉主张不符合双方有关滞纳金违约责任的约定，故本院不予支持。李示方有关滞纳金的抗辩主张符合理据，予以采信。对众力公司反诉因李示方没有按约定付清房款而造成利息损失的主张。因李示方违约，造成众力公司没有依约收取6560000元房款，由此也给众力公司造成相应的利息损失，原告李示方应承担相应的责任。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，当认购书约定违约情形出现，众力公司应在合理期限内,按照约定将该物业另行处理，防止损失扩大，而且本院基于该物业的特性及双方对此无约定的事实，该合理期限自违约行为出现后1年的为妥；同时，李示方要求返还定金100000元及支付首期购房款利息的主张也没有得到法院支持，已对李示方的违约行为予以制裁，定金及上述利息也能够弥补众力公司的合理损失，故众力公司再主张李示方支付利息损失的有违公平原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告李示方与被告江门市众力房地产有限公司2015年6月11日签订的《珑城半山认购书》于2017年6月28日日解除；二、被告江门市众力房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李示方返还首期购房款2720000元；三、驳回原告李示方的其他诉讼请求；四、驳回被告江门市众力房地产有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费减半收取计为38792.12元，反诉受理费58198.45元，合共96990.57元，由原告李示方负担30155.95元，被告江门市众力房地产有限公司负担66834.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 丘国汉二〇一七年十月二十六日法官助理 梁凯青书 记 员 阮凤娟 搜索“”