（2017）粤12民终1203号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-01

案件名称

肇庆市安太顺物业服务有限公司、肇庆市弘基房地产有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省肇庆市中级人民法院

所属地区

广东省肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肇庆市安太顺物业服务有限公司,肇庆市弘基房地产有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（2017）粤12民终1203号上诉人（原审被告、反诉原告）：肇庆市安太顺物业服务有限公司，住所地：广东省肇庆市高新区。法定代表人：张袁立，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯松斌，广东圣禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市弘基房地产有限公司，住所地：广东省肇庆市高新区。法定代表人：朱得文，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋琴，广东七星律师事务所律师。上诉人肇庆市安太顺物业服务有限公司（以下简称安太顺公司）因与被上诉人肇庆市弘基房地产有限公司（以下简称弘基公司）合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。安太顺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，依法改判弘基公司向安太顺公司支付违约金5万元；2.本案的诉讼费用由弘基公司承担。事实和理由：一、弘基公司单方面终止合同，强行要求安太顺公司撤离所管理的肇庆高新区御景台花园（下称御景台花园），应赔偿安太顺公司违约金5万元。2014年5月，安太顺公司与弘基公司签订《前期物业服务合同》，约定：弘基公司选聘安太顺公司对御景台花园提供前期物业管理服务；合同期限自2014年6月1日至2019年5月31日；合同还约了有关收费标准、历史欠费催收及双方权利义务等方面的内容。合同签订后，安太顺公司依约进驻御景台花园提供物业服务。为规范物业管理，完善小区业主历史欠费的催缴工作，营造花园式小区环境，安太顺公司投入该小区物业管理建设的资金达到几十万。2016年6月中期，弘基公司以频频接到业主对安太顺公司提供物业服务质量的投诉等种种不存在的事实为由，强行要求安太顺公司必须于2016年7月1日前撤离，单方面终止合同。经双方多次协商无果后，为了维持御景台花园的公共秩序，不致影响业主，2016年7月1日，安太顺公司被迫与弘基公司办理了交接手续，撤出了御景台花园的物业管理。弘基公司竟然于2016年7月25日向安太顺公司发出《律师函》，企图捏造安太顺公司单方面终止《前期物业服务合同》及无故单方面终止提供物业��务的事实。可以证明以上事实的证据有：1.与弘基公司法定代表人及大股东朱得文于2016年7月26日的电话通话录音；2.与弘基公司驻御景台花园小区项目经理谷伟明于2016年7月16日的电话通话录音。二、根据《御景台花园前期物业服务合同补充协议（一）》第一条第3点的约定，“如日后车场已卖的车位数量超出车场总车位数量40%时，租金也按超出部分的比例相应减少相同比例的车场使用费用”，车场已卖的车位数量已远远超出总车位数量的40%，但弘基公司一直不提供已卖车位数量的准确数据及比例，安太顺公司据此从2016年开始拒付停车场使用费。弘基公司是御景台花园的开发商，掌握御景台花园的已卖车位数量的准确数据，安太顺公司在一审过程中要求弘基公司提供由不动产登记中心出具关于车场总车位数量及已卖的车位数量的证明文件，但弘基公司却拒绝提供。弘基公司提供的证据只是其单方的统计数据，而且数据存在多处明显错误，安太顺公司在质证中也明确提出。因此，一审法院不应据此要求安太顺公司支付停车场使用费125000元，在弘基公司未能提供已卖车位数量的准确数据及比例的前提下，安太顺公司支付停车场使用费的条件未成就。三、安太顺公司已向弘基公司结清2014年1月-5月的历史欠费，弘基公司也只是提供了部分该历史欠费的对账材料原件，所以不应据此推定安太顺公司需向弘基公司支付欠费20176.37元。四、安太顺公司没有预收业主的公摊费和物业费，弘基公司提供的证明预收取公摊费和物业费的证据也只是弘基公司单方面出具的，不足以证明安太顺公司已预收了业主的公摊费和物业费。退一步讲，即使安太顺公司预收了业主的公摊费和物业费，也应当是由业主请求退还，不应由弘基公司请求退还。��者属于两个不同的合同关系，不应在本案中一并处理。综上，请求二审法院支持安太顺公司的上诉请求。弘基公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、安太顺公司撤场是其单方面的行为，并非是弘基公司的要求，安太顺公司应依法依约承担违约责任。在安太顺公司单方面撤场后，弘基公司还通过委托律师发函，要求其继续履行物业服务合同，但安太顺公司不予理睬，坚持终止履行物业服务合同。安太顺公司声称“于2016年7月1日办理了交接手续”，但没提供相应证据予以证实，安太顺公司撤场后没有办理任何交接手续，安太顺公司预收业主、客户的费用、押金类费用或单据仍在安太顺公司处。二、安太顺公司认为“车场已卖的车位数量已远远超过车场总车位数量的40%”，但其并无提供任何证据证明其举证内容，应承担举证不能的责任。��基公司已提供证据证明车场已卖的车位数量并未超过车场总车位数量的40%，安太顺公司若对此反驳的，则其应提供据以反驳的证据，否则应承担举证不能的责任。三、安太顺公司认为其已结清2014年1月-5月的历史欠费，但并无提供相关证据予以证明。四、安太顺公司于2016年7月1日撤场，放弃对案涉小区的物业管理服务，按照《前期物业服务合同》第五条第5款的约定，安太顺公司应将其收取2016年7月后的物管费、公摊费交还给弘基公司。综上，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。弘基公司向一审法院起诉请求判令：1.依法解除弘基公司、安太顺公司签订的《前期物业服务合同》；2.安太顺公司向弘基公司支付款项合计249137.25元（包括自2016年1月至6月的停车场使用费125000元、代弘基公司向业主追收2014年5月30日前的��史欠费20176.37元、退还已预收业主2016年7月起的物业费71307.88元、已预收业主2016年7月起的公摊费9653元、已收业主押金23000元）及利息（利息以249137.25元为计算基准，按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起计至实际支付完毕之日止）；3.安太顺公司向弘基公司支付违约金合计5万元；4.本案诉讼费用由安太顺公司承担。安太顺公司向一审法院提出反诉请求判令：1.弘基公司向安太顺公司支付违约金5万元；2.本案诉讼费用由弘基公司承担。一审法院认定事实：2014年5月，弘基公司、安太顺公司签订《前期物业服务合同》，约定弘基公司选聘安太顺公司对御景台花园（为弘基公司开发建设）提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日至2019年5月31日，共5年；物业进驻后的具体收费标准为一期（步梯）1.0元/平方米/月，公摊13元/户/月、二期（电梯）1.2元/平方米/月，公摊18元/户/月，三期（电梯）1.3元/平方米/月，公摊18元/户/月；属于弘基公司产权的停车场授权给安太顺公司对外出租，安太顺公司固定向弘基公司缴纳月租车位租金，临时性停车收费归安太顺公司所有；自2014年1月至2014年5月的物业服务费由弘基公司安排工作人员自行收取，2014年1月1日以前的历史欠费弘基公司开具授权委托书委托安太顺公司代收，收回后按弘基公司、安太顺公司双方各占50%的比例进行分配；安太顺公司到合同期满不再续约或提前终止合同，需提前三个月以书面形式告知弘基公司或业主委员会，须把本合同的第四条第6款内容的资料及预收业主、客户的费用、押金类费用完好如数交还给弘基公司或业主委员会；本合同还约定了物业服务内容、违约责任等内容。2014年11月20日，弘基公司、安太顺公司就“缴纳停车场使用费事宜��签订《御景台花园前期物业服务合同补充协议（一）》，约定：安太顺公司向弘基公司全年支付停车场使用费25万元整，每半年支付一次，金额为125000元整；如车场已卖的车位数量（小车位）在车场总车位数量40%以内，乙方（安太顺公司）按以上标准向甲方支付租金，如日后车场已卖的车位数量超出车场总车位数量40%时，租金也按超出部分的比例相应减少相同比例的车场使用费用。后因安太顺公司提出每半年一次性支付停车场使用费存在困难，提出停车场使用费以每月形式支付，弘基公司对此予以确认。合同签订后，安太顺公司依约进驻御景台花园提供物业管理服务，鸿基公司、安太顺公司双方也办理了交接手续。在安太顺公司为御景台花园提供物业服务的过程中，部分业主对安太顺公司的物业管理服务质量不满，多次向弘基公司投诉。自2016年1月开始，安太顺公司没有依约向弘基公司支付停车场使用费。御景台花园的车位总数为267个，截止2016年7月1日，御景台花园已出售车位数为93个，占车位总数的34.83%。2016年7月上旬，因大量业主不满物业管理质量，拒交物业管理费，弘基公司亦对安太顺公司的物业管理服务有异议，安太顺公司对御景台花园进行物业管理服务的人员撤离御景台花园，停止对御景台花园提供物业管理服务。2016年7月25日，弘基公司委托律师向安太顺公司发出《律师函》，要求安太顺公司在收到本函之日起继续履行前期物业服务合同为御景台花园提供物业服务，并交纳拖欠的费用，同时明确若安太顺公司在收到函后仍拒为御景台花园提供物业管理服务及逾期交纳拖欠费用的，则视为安太顺公司单方面终止物业服务合同。2016年8月4日，弘基公司再次委托律师向安太顺公司发出《律师函》，提出安太顺公司是以其行为表明单方面终止与弘基公司签订的物业服务合同，要求安太顺公司在收到本函之日起三日内依照《前期物业服务合同》约定将物业资料及预收业主、客户的费用、押金类费用交还给弘基公司，并向弘基公司缴纳拖欠的费用及赔偿5万元违约金。一审法院认为，弘基公司、安太顺公司自愿签订的《前期物业服务合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律有关规定，合同自签订之日起成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。安太顺公司在履行合同期间，因业主对其提供的物业管理服务有异议，要求弘基公司更换物业管理方，弘基公司亦对安太顺公司的物业管理服务质量有异议，在双方协商无法解决纠纷的情况下，安太顺公司于2016年7月自行撤离御景台花园，停止对御景台花园提供物业管理服务。安太顺公司认为根据其提供的通话录音，证明系弘基公司强行要求安太顺公司撤场，但该通话记录并没有弘基公司方要求安太顺公司撤离御景台花园的内容，而且弘基公司方还要求安太顺公司继续履行合同，该证据并不足以证明安太顺公司的抗辩意见。安太顺公司辩称是弘基公司强行要求安太顺公司撤离，单方面终止合同，但不能提供证据证明，对该抗辩意见该院不予采信。弘基公司、安太顺公司双方原约定的物业服务合同期限尚未届满，安太顺公司在未与弘基公司达成提前解除协议的情况下，自行撤离服务现场，停止对御景台花园提供物业管理服务，并明确表示不再履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，弘基公司可解除合同。现弘基公司请求解除与安太顺公司签订的《前期物业服务合同》的证据充分，理由成立，该院予以支持。对弘基公司主张安太��公司支付违约金5万元，弘基公司、安太顺公司在签订的《前期物业服务合同》第六条第2款约定：乙方无正当理由无故单方面终止合同，需将所有原甲方移交物品、资料归还甲方外，另需赔偿甲方5万元违约金。现安太顺公司属单方违反合同，不履行合同约定义务，构成违约，弘基公司请求安太顺公司按合同约定支付违约金5万元，理据充分，理由成立，该院予以支持。对弘基公司主张安太顺公司支付包括停车场使用费、代收历史欠费、退还预收业主的物业费等，经查明，安太顺公司确未按《补充协议》的约定向弘基公司支付2016年1月-6月的停车场使用费125000元，安太顺公司辩称弘基公司已出卖的停车场车位数量已超过总车位的40%，对该问题弘基公司已提供出售车位明细及相应收据，已出售车位数只占车位总数的34%，未达到合同约定的40%，对此安��顺公司不能提供足以反驳的证据，安太顺公司应依照协议约定向弘基公司支付停车场使用费。弘基公司请求安太顺公司依照约定支付2016年1月-6月的停车场使用费125000元，符合合同约定，理由成立，该院予以支持。对代收历史欠费，弘基公司、安太顺公司在《前期物业服务合同》第四条第10款约定2014年1月1日前的历史欠费弘基公司开具委托书委托安太顺公司代收，收回后按双方各占50%的比例进行分配，弘基公司提供由双方负责人核对签署的《明细账》《费用表》等共三份表以证明安太顺公司已收取历史欠费40352.74元，应付还弘基公司20176.37元。安太顺公司称上述明细表所列均为2014年1-5月的欠费，且对代收的欠费双方已结清，但上述代追收费用明细表有收到2013年欠费的记录，经双方核对无误，安太顺公司对代收款项已结清给弘基公司不能提供证据证实，其抗辩理由不成立，该院不予采纳。弘基公司请求安太顺公司支付代收欠费20176.37元的证据充分，理由成立，该院予以支持。对弘基公司请求安太顺公司退还预收业主2016年7月起的物业费71307.88元、公摊费9653元、已收押金23000元及利息，弘基公司对其主张提供了由安太顺公司开具的收取物业费、公摊费的收据，该收据有安太顺公司印章及业主签名证实，该院予以采信。根据收据计算，可以确认安太顺公司已收取21户共19个业主交付的2016年7月-12月公摊费共1968元、物业管理费共13918元。安太顺公司在2016年7月起撤离御景台花园，放弃对该小区的物业管理服务，其收取的上述2016年7月后的物管费、公摊费，依照《前期物业服务合同》第五条第5款的约定，应交还弘基公司处理。弘基公司请求安太顺公司交还上述款项的理由成立，证据充分，该院予以支持，其他弘基公司主张的物管费、公��费因证据不足，不予支持。弘基公司主张安太顺公司交还已收业主的押金23000元，没有提供证据证实安太顺公司收取了上述押金，该主张证据不充分，该院不予支持。安太顺公司收取了上述物管费、公摊费合共15886元，在撤场后未及时移交弘基公司处理，及未按时向弘基公司支付停车场使用费，弘基公司请求自起诉日起按银行同期贷款利率计付上述款项的利息，理由成立，该院予以支持。安太顺公司反诉弘基公司，以弘基公司违约为由请求弘基公司支付违约金5万元，根据上述事实及证据，安太顺公司并无提供证据证明是弘基公司强行要求安太顺公司撤离，并单方面解除合同，不能证明弘基公司有违约行为，故其请求弘基公司支付违约金无事实及法律依据，理由不成立，该院不予支持。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除弘基公司与安太顺公司签订的《前期物业服务合同》；二、安太顺公司在该判决生效之日起五日内，向弘基公司支付违约金5万元；三、安太顺公司在该判决生效之日起五日内，向弘基公司支付弘基公司停车场使用费125000元、代追收的业主欠费20176.37元及向弘基公司交还公摊费1968元、物业费13918元，合共161062.37元，并按上述数额以中国人民银行同期贷款利率从2016年8月25日起计付利息，至该判决确定之日止；四、驳回弘基公司的其他诉讼请求；五、驳回安太顺公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5787��,由弘基公司负担1300元，安太顺公司负担4487元；反诉受理费525元，由安太顺公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审诉讼中，安太顺公司对一审法院认定代追收业主欠费、公摊费、物业费的事实予以确认。本院认为，双方当事人对一审法院判决解除双方签订的《前期物业服务合同》的处理没有异议，本院二审对此予以维持。本案二审争议的焦点是安太顺公司应否向弘基公司支付违约金5万元和停车场使用费125000元。关于安太顺公司应否向弘基公司支付违约金5万元的问题。在合同履行期间，因业主对安太顺公司提供的物业管理服务有异议，要求弘基公司更换物业管理方，弘基公司亦对安太顺公司的物业管理服务质量有异议，在双方协商无法解决纠纷的情况下，安太顺公司于2016年7月��行撤离御景台花园，停止对御景台花园提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》第六条第2款“乙方无正当理由无故单方面终止合同，需将所有原甲方移交物品、资料归还甲方外，另需赔偿甲方5万元违约金”的约定，安太顺公司的行为属单方违反合同，不履行合同约定义务，构成违约，弘基公司请求安太顺公司按合同约定支付违约金5万元，理据充分，应予支持。安太顺公司以弘基公司强行要求其撤离，属单方面违约为由要求弘基公司支付违约金5万元，但安太顺公司提供通话记录并不足以证明安太顺公司的上述主张，应承担举证不能的不利后果，故弘基公司的上述主张缺乏理据，本院不予支持。关于安太顺公司应否向弘基公司支付停车场使用费125000元的问题。本案中，安太顺公司未按《补充协议》的约定向弘基公司支付2016年1月-6月的停车场使用费125000元。弘基公司提供出售车位明细及相应收据，证明已出售车位数只占车位总数的34%，未达到合同约定的40%。安太顺公司主张弘基公司已出卖的停车场车位数量已超过总车位的40%，但其未能提供足以反驳的证据，应承担举证不能的不利后果。因此，一审法院判决安太顺公司依照《补充协议》约定向弘基公司支付停车场使用费125000元的处理，并无不妥，本院予以维持。对于本案涉及的其他问题，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。综上所述，安太顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4991元，由上诉人安太顺公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　张日红审　判　员　任喜跃代理审判员　欧阳平平二〇一七年十月二十六日法官　助理　李结琼书　记　员　陈唐玲微信公众号“”