（2017）沪0113民初8319号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-03-02
案件名称
毛胜弟、金蝉霞与杨玉昕、杨正莲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛胜弟,金蝉霞,杨玉昕,杨正莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初8319号原告(反诉被告)：毛胜弟，男，1988年11月22日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：金蝉霞，女，1989年10月19日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：毛胜弟。被告(反诉原告)：杨玉昕，女，1976年8月20日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：杨正莲，女，1970年5月10日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨玉昕。原告(反诉被告)毛胜弟、金蝉霞与被告(反诉原告)杨玉昕、杨正莲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)毛胜弟同时作为金蝉霞的委托诉讼代理人，被告(反诉原告)杨玉昕同时作为杨正莲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)毛胜弟、金蝉霞共同向本院提出诉讼请求：判令杨玉昕、杨正莲向毛胜弟、金蝉霞支付自2016年12月31日起至户口迁出上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)之日止的逾期迁出户口违约金，按总房价人民币265万元(以下币种均为人民币)的日万分之五计算。事实和理由：2016年2月15日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定，毛胜弟、金蝉霞(乙方)购买杨玉昕、杨正莲(甲方)所有的系争房屋，房屋总价为265万元。合同补充条款(一)第4条约定：甲方应于2016年12月30日之前，办理原有户口(若有)的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口(若有)，甲方应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同签订后，双方依约履行合同义务，经过毛胜弟、金蝉霞多次催告，杨玉昕、杨正莲至今仍未将房屋内户口迁出，故毛胜弟、金蝉霞提出上述诉请。被告(反诉原告)杨玉昕、杨正莲辩称，其于2016年9月拿到可以迁户口的产证后就通知了毛胜弟、金蝉霞。但毛胜弟、金蝉霞表示要扣部分尾款，所以杨玉昕、杨正莲才没有迁户口，不构成违约，不同意毛胜弟、金蝉霞的诉讼请求，并表示毛胜弟、金蝉霞应先付尾款17万元，且未返还家具等，故提出反诉请求：1、判令毛胜弟、金蝉霞在迁移户口当日支付房屋余款17万元；2、判令毛胜弟、金蝉霞返还房屋内家电(空调5台、冰箱1台、热水器1台、烤箱一台)、窗帘5套，书柜一套。原告(反诉被告)毛胜弟、金蝉霞针对反诉辩称，合同约定杨玉昕、杨正莲应在2016年12月30日前迁出户口，但实际并未迁出。系争房屋内也没有杨玉昕、杨正莲陈述的家电等，双方也没有返还家电等的协议，故不同意全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，毛胜弟、金蝉霞(乙方)与杨玉昕、杨正莲(甲方)签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价为347万元，并对系争房屋的房款支付方式、交房、尾款、税费负担等条款作出了约定，还约定甲方应当于2016年12月30日之前将原有户口迁出(若有)。否则，每逾期一日，应按照总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。2016年2月15日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计265万元。甲、乙双方确认，在2016年3月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另约定，甲方应于2016年12月30日之前，办理原有户口(若有)的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口(若有)，甲方应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同附件三付款协议第5条，该房地产交付且甲方将户口迁出后(若有)当日内，乙方应支付给甲方尾款17万元。同日，双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定本次交易实际成交价为347万元，其中82万元为装修家居补偿款，买卖合同价为265万元。双方一致确认于2017年3月底交房，目前系争房屋内仍有案外人方亮、方熙旎、杨熙旑三人户口在内。杨玉昕、杨正莲在庭审中表示可以将户口迁走，但要求对方支付尾款17万元，才同意办理。本院认为，毛胜弟、金蝉霞与杨玉昕、杨正莲签订的《房屋买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。上述合同对房屋内户口应迁出时间及逾期迁出的违约责任均有明确约定，杨玉昕、杨正莲应于2016年12月30日前迁出房屋内户口，但杨玉昕、杨正莲至今仍未履行该义务，构成违约，毛胜弟、金蝉霞要求支付户口逾期迁出违约金的请求，符合合同约定，本院可予准许。根据合同约定，毛胜弟、金蝉霞支付房屋尾款的时间为房地产交付且杨玉昕、杨正莲将户口迁出后当日内，故户口迁出义务在前，即便双方之后就费用结算发生争议，也不应影响迁户口义务的履行，故对杨玉昕、杨正莲表示对方应先付尾款17万元及因对方提出扣除相关费用而发生争议，才未迁户口的意见，本院不予采纳。关于违约金标准，杨玉昕、杨正莲抗辩违约金标准过高，本院根据案件实际情况，酌情确定按每日100元的标准支付违约金，但总额不超过25万元为宜。对于杨玉昕、杨正莲反诉要求毛胜弟、金蝉霞支付房屋尾款17万元，因其未将房屋内原有户口迁出，付款条件尚未成就，本院不予准许。杨玉昕、杨正莲反诉要求毛胜弟、金蝉霞应当返还房屋内家电、窗帘、书柜等，但对该节事实未提供证据予以证明，亦无合同依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)杨玉昕、杨正莲于本判决生效之日起十日内，按每日100元的标准，向原告(反诉被告)毛胜弟、金蝉霞支付自2016年12月31日起至户口迁出之日止的逾期迁出户口违约金，总额不超过25万元；二、原告(反诉被告)毛胜弟、金蝉霞的其余诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)杨玉昕、杨正莲的全部反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，反诉案件受理费减半收取2,300元，均由被告(反诉原告)杨玉昕、杨正莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇一七年十月二十六日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”