（2017）京0115民初8497号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-05-11
案件名称
刘春杰与崔照兰农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘春杰,崔照兰
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初8497号原告：刘春杰，女，1971年7月31日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被告：崔照兰，女，1959年5月28日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：尹磊（系崔照兰之子），1984年7月21日出生，住北京市大兴区。原告刘春杰与被告崔照兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告刘春杰的委托诉讼代理人魏金明，被告崔照兰的委托诉讼代理人尹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春杰向本院提出诉讼请求：1.判令我与崔照兰之间于2009年12月23日签订的《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同》及《补充合同》无效；2.判令崔照兰返还140万元；3.诉讼费由崔照兰负担。事实和理由如下：2009年12月23日，我与崔照兰签订《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同》及《补充合同》，合同约定：我以140万元的价格购买崔照兰位于北京市大兴区榆垡镇公各庄村，东起林地西至大道，南起赵俊茹北至尹蓓家，宅基地院落占地面积425平米，房屋及附属物面积215平方米的宅基地院落及房屋（以下简称：涉案房屋）。上述合同签订后，我依约支付转让价款140万元。后来发现所涉院落未取得集体土地宅基地使用权，且我亦非北京市大兴区榆垡镇公各庄村村民，故上述合同导致土地非法流转，违反法律强制性规定，应属无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于上述事实与理由，根据相关法律法规的规定，为维护自身的合法权益特诉至贵院，恳请依法支持我的诉讼请求。被告崔照兰辩称：不同意刘春杰的诉讼请求，请求法院驳回刘春杰的全部诉讼请求。刘春杰的行为明显违反了合同法的诚实信用原则，涉案房屋的买卖合同是双方真实意思表示，是在双方意见表示一致的情况下签订的，而且涉案房屋是在新机场建设的位置，当初刘春杰是通过新机场建设项目部的朋友介绍下，买的我的房子，双方在2015年已经履行完毕。据我了解，拆迁部门登记的姓名是刘春杰，房屋征收单位和刘春杰已经进行了长达近两年的谈判，因没有达到刘春杰的预期拆迁收益，风险应自行承担。房子在2016年春节后已经被拆除，如果在拆迁前，刘春杰要求我返还购房款，那刘春杰应该把地上物返还给我，拆迁时我得到的利益会大于140万元，但是现在房屋已经拆除了，返还房屋肯定是不可能的，而返还购房款就保障了刘春杰的利益，损害了我的利益。在刘春杰买房子的时候，新机场拆迁的消息特别明朗，我们村和邻村买卖房屋的情形也特别多，被拆迁人是刘春杰，我认为双方的买卖行为不侵害国家的利益，请求法院驳回刘春杰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对刘春杰提交的户口簿、宅基地及地上房屋附属物产权买卖合同和补充合同、收据的真实性及证明目的予以认可。双方当事人对以下涉及本案争议焦点问题的证据存在异议：证据一、涉案院落的估价结果通知单复印件（估价时间是2015年7月1日），崔照兰为了证明评估公司在进行清登时，已经将涉案房屋登记到刘春杰的名下，拆迁公司和评估公司都是与刘春杰协商的评估价格。刘春杰对证据的真实性认可，但对证明目的不认可，认为和本案的诉讼请求没有直接的关联，估价结果通知单上没有评估宅基地面积，房屋的估价为39.5896万元。证据二、尹磊名下建设银行的交易明细单，崔照兰为了证明刘春杰2013年支付的款项，合同实际签订日期应为2013年，出现倒签时间是刘春杰要求的，因刘春杰买房子就是为了投资，时间往前签可以把拆迁补偿利益最大化，刘春杰认可证据的真实性，认可《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同》及《补充协议》实际签订时间大概为2013年6、7月，但表示倒签时间系崔照兰丈夫尹士杰提出的建议，说合同签订时间最好与实际建房的时间一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔照兰系北京市大兴区榆垡镇公各庄村村民。2013年，崔照兰（出卖人，甲方）与刘春杰（买受人，乙方）签订《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同》，合同第一条：宅基地院落及房屋情况：坐落于北京市大兴区榆垡镇公各庄村（社区），东起林地西至大道，南起赵俊茹北至尹蓓家，院落占地面积425平方米，房屋及附属物面积215平米。合同第二条：卖方保证该宅基地的使用权及房屋所有权在买卖之前纯属甲方个人所有，并且保证没有将该宅基地的使用权及房屋进行抵押给另外的任何一方，经家人同意，无任何产权、债权、债务、财务、继承权等各种纠纷。合同第三条：经双方协商总价格为140万元整，买受人首付10万元整，余款为130万元整。合同第四条：经双方签订合同，乙方付清甲方房款后，甲方将房屋和宅基地及其所有附属物（包括附属建筑树木等）归乙方所有，并将产权证明文件交付乙方。合同第六条：合同标的物（宅基地、房屋）遇国家征地拆迁、出卖方有义务协助乙方在标的物所属村委会办理产权证明文件。该合同由崔照兰、崔照兰之配偶尹士杰、崔照兰与尹士杰之子女尹磊、尹蓓在甲方处签名并捺手印，由刘春杰在乙方处签名并捺手印。落款时间为2009年12月23日。此后，崔照兰（出卖人，甲方）与刘春杰（买受人，乙方）之间签订《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同（补充合同）》，内容为：经双方协商，乙方应在支付甲方合同标的物首付款后15日内将剩余款项支付给甲方，如乙方未在规定的时间15日内支付，甲方将不退还乙方支付的首付款。该补充合同由崔照兰在甲方处签名并捺手印，由刘春杰在乙方处签名并捺手印。之后，崔照兰出具收据一份，认可共收到刘春杰交的三笔钱总计140万元。收据最后一行显示：以上欠款已收，院落交由刘春杰。另查，北京新机场项目拆迁公告发布后，北京京港房地产估价有限公司就涉案院落出具《估价结果通知单》（编号：京港拆估字2015第01号-GG-2-047，价值时点：2015年7月1日）一份，内容显示：被拆迁人为刘春杰，房屋坐落为大兴区榆垡镇公各庄村南一条，总建筑面积为245.89平方米。区位补偿价中宅基地面积系空白，房屋及其他地上物补偿中房屋拆迁补偿价总计39.5896万元。刘春杰表示因对估价结果通知单持有异议，故一直未与拆迁人签订拆迁补偿协议，亦未领取房屋的估价款39.5896万元。涉案房屋已经于2015年底2016年初被强制拆除。另查，刘春杰户籍登记地址为北京市丰台区分中寺182号。关于未签订拆迁协议的原因，刘春杰表示崔照兰的亲属系村干部，相关拆迁政策了解更为详细，涉案房屋所在的土地并未确认为宅基地，故未与拆迁人签订拆迁补偿协议；崔照兰表示涉案房屋虽没有准建手续，但涉案房屋在合法宅基地范围内，因刘春杰觉得拆迁价格低，未与拆迁人签订拆迁补偿协议。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，刘春杰与崔照兰签订房屋买卖合同买卖农村房屋，但因刘春杰不是北京市大兴区榆垡镇公各庄村集体经济组织成员，无权享有该集体组织的宅基地使用权。另，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”，刘春杰至今未取得经区县人民政府批准颁发的合法的宅基地使用权属证明，综上，刘春杰与崔照兰就涉案宅基地及地上房屋成立的买卖合同违反法律强制性规定，破坏国家土地管理秩序，当属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，故刘春杰要求返还购房款140万元的诉讼请求，本院予以支持。因崔照兰在本案中未提交相关证据证明实际损失情况，加之，涉案房屋已经灭失，如崔照兰因此产生相应的损失，双方可就损失问题另行解决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、刘春杰与崔照兰于2013年签订的《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同》及《宅基地及地上房屋、附属物产权买卖合同（补充合同）》无效；二、于本判决生效后十日内，崔照兰返还刘春杰购房款140万元；三、驳回刘春杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8700元，由刘春杰负担4350元（已交纳）；由崔照兰负担4350元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 韩文静二〇一七年十月二十六日书记员 高 雅书记员 刘雪飞 来源：