（2017）苏06民终2744号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-07-15

案件名称

江翠娣、宋爱国等与南通市经济技术开发区总公司合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江翠娣,宋爱国,吴艳,王孝荣,南通市经济技术开发区总公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2744号上诉人（原审原告）：江翠娣，女，1932年1月10日生，汉族，住南通市开发区。上诉人(原审原告)：宋爱国，男，1976年7月7日生，汉族，住南通市崇川区。上诉人(原审原告)：吴艳，女，1983年7月20日生，汉族，住南通市崇川区。上述三位上诉人的共同委托诉讼代理人：王孝荣，男，1955年4月11日生，汉族，住南通市开发区。上诉人(原审原告)：王孝荣，男，1955年4月11日生，汉族，住南通市开发区。被上诉人(原审被告)：南通市经济技术开发区总公司，住所地南通市开发区。法定代表人：王志兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣(以下简称江翠娣等四人)因与被上诉人南通市经济技术开发区总公司（以下简称总公司）合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2017）苏0691民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。江翠娣等四人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其原审诉讼请求(除把预付款5000元双倍返还改为：请求主张退还5000元预付款及利息4764.5元)，诉讼费用由对方承担。事实和理由：1、王佩衡夫妇房屋拆迁时间是2001年4月9日，而非原审查明的2004年4月9日，此系原审认定事实错误(二审审理中，其未主张此节事实错误)。2、原审认定将南通市开发区××苑××幢××室安置给王佩衡户，是替代履行王佩衡与总公司之间购买的××新村××幢××室，没有法律依据。3、案涉购房申请表是预约合同，该预约合同未能得到履行，其没有责任，应当由总公司承担全部责作，即应赔偿其全部直接损失和间接损失，原审判决2万元，不合法。其中，退还预付款5000元，应当按银行贷款利息计算11年，即4764.5元。总公司辩称，案涉购房申请表不是商品房买卖合同，双方的法律关系不能按照商品房买卖合同的法律关系处理。案涉5000元系预付款，不适用定金，原审认定正确。原审认定王佩衡户在拆迁过程中已得到安置与补偿正确。江翠娣等四人所主张的损失不是实际损失。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江翠娣等四人向一审法院起诉请求：1、解除王佩衡与总公司签订的购房申请表；2、总公司赔偿其各项损失368680元。原审庭审中，其变更第二项请求为要求总公司赔偿双倍定金10000元、租金损失96000元、房屋差价损失338205元、赔偿金5000元，合计449205元。一审法院认定事实：王佩衡（2014年7月7日故）与江翠娣共生育王秀英（2003年12月29日故）、王孝荣、王雪兰（1985年故）子女三人，宋爱国系王秀英之子，吴艳系王雪兰之女。2004年4月9日，王佩衡夫妇所有的房屋拆迁，王佩衡与南通市经济技术开发区拆迁办公室签订房屋动迁协议。2006年3月1日，购房申请人王佩衡向总公司提交购房申请表，申购××新村××幢××室，购房人自愿承诺：1、购房单价：按《南通经济技术开发区拆迁安置空房清理工作实施方案》中批准的房屋价格（1500元/㎡）和层次差价为准。2、购房面积：以开发区规划房产局认定的面积为准。3、购房质量要求：房屋质量以相关职能部门验收合格为准，购房人不另提质量要求。4、购房款交付：房屋验收完毕，符合进入市场销售条件时，购房人凭“清房办”出具的“现金交款单”一次性交清房款。5、为表示购房诚意，购房人愿意主动向出让人支付购房预付款5000元，购房人如反悔不购买该房屋或变更购房人，致使房屋买卖交易不成功的，购房人愿意放弃已支付的预付款。6、为表示购房诚意，购房人愿意于2006年3月30日前自行清空撤出占用的民主港新村＿号楼＿室，交相关职能部门履行整修、验收、交接手续。购房申请表中注明王佩衡占房时间为2003年5月，说明中载明本购房申请表一式两份，买卖双方各执一份。承购人凭本购房申请表签订购房合同。此购房申请表作为购房合同的附件，具有购房合同的同等效力，一并存档。同日，总公司资产管理部在清房办审批意见中注明特困户可购并盖章。王佩衡于同日向总公司缴纳5000元作为××新村××幢××室购房预付款。此后王佩衡夫妇居住使用该房屋。因民主港新村13幢房屋本身质量问题，经相关有资质部门鉴定属于危房不符合对外销售条件，经多次协调原地重建因附近业主不同意未能实施。王佩衡夫妇占有使用××新村××幢××室至2009年七八月份搬离。此后一段时间王佩衡夫妇自行解决过渡房。2013年，王佩衡夫妇实际占有使用南通市开发区××苑××幢××室。2014年9月2日，经协调由王孝荣以王佩衡（已故）及自己名义与总公司签订社会矛盾纠纷调解协议书，将南通市开发区××苑××幢××室安置给王佩衡户。现江翠娣等四人针对××新村××幢××室购房事宜诉至法院，提出如前诉请。另查明，2015年4月，江翠娣等四人以南通市国土资源局开发区分局为被告，要求赔偿因房屋拆迁产生的各项损失，后向法院撤回起诉。2016年7月22日，王孝荣以南通市经济技术开发区总公司为被告，要求撤销社会矛盾纠纷调解协议书，一审法院驳回其诉讼请求，王孝荣不服该判决，上诉至本院，本院于2017年2月28日维持原判。2016年9月27日，江翠娣、宋爱国、吴艳以王孝荣、南通市经济技术开发区总公司为被告，要求确认社会矛盾纠纷调解协议书无效，一审法院驳回其诉讼请求。（2016）苏0691民初1418号、（2016）苏0691民初1883号民事判决均已生效。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、江翠娣等四人的起诉是否超过诉讼时效；2、购房申请表的性质如何；3、江翠娣等四人要求总公司赔偿各项损失有无事实和法律依据。关于争议焦点1、江翠娣等四人的起诉是否超过诉讼时效。一审法院认为，诉讼时效虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定。本案中，××新村××幢××室的房屋最终未能交易，并非王佩衡户的单方原因造成，而是房屋本身质量问题并不适合对外销售使用。从权利的主张来看，王佩衡户自拆迁后多年未能购房，先后两次占用公房（2006年占用××新村××幢××室，2013年占用××苑××幢××室），直至2014年9月经各方多次协调，王佩衡户才购买了××苑××幢××室房屋。但2015年、2016年，王佩衡的继承人又以拆迁安置的权利受到侵犯为由提起诉讼。由此可见，王佩衡户为拆迁后购房不断主张权利。总公司在原审庭审中也表示，在2015年左右针对民主港新村13幢住户，通过大调解中心协调解决了一部分与王佩衡户相同情况住户的退款及补偿，但王佩衡户等10户住户尚未能协商解决，愿意将所收款项退还。故法院综合以上情况认定江翠娣等四人的起诉并未超过诉讼时效。关于争议焦点2、购房申请表的性质如何。一审法院认为，根据《最高人民法院》第六条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案购房申请表中商品房的总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等尚不明确，且在购房人承诺部分还提及房屋需要相关职能部门履行整修、验收、交接手续，则××新村××幢××室最终能否对外销售亦不确定，同时购房申请表的说明中也表明此后承购人需要签订购房合同，故购房申请表并不能视为王佩衡与总公司之间的商品房买卖合同，仅为双方之间买卖××新村××幢××室的初步协议，系预约合同。关于争议焦点3、江翠娣等四人要求总公司赔偿各项损失有无事实和法律依据。购房申请表系王佩衡与总公司之间达成的预约合同，总公司基于购房申请表收取王佩衡购房预付款5000元，此后由于房屋本身质量问题，且房屋内的门窗楼梯现已经拆除，故协议已无法履行。江翠娣等四人作为王佩衡的继承人，有权要求解除合同，故对要求解除购房申请表的请求，法院予以支持。关于江翠娣等四人主张的各项损失：1、双倍定金1万元，由于购房申请表及收款收据中载明所缴款项系购房预付款，且购房申请表中也无关于双倍退还的约定，故王佩衡所缴纳的5000元并非定金，江翠娣等四人无权根据定金罚则向总公司主张权利。2、租金损失96000元、房屋差价损失338205元、赔偿金5000元，纵观王佩衡户拆迁安置的整个过程，王佩衡户最初欲购买××新村××幢××室，后因房屋质量问题未能交易成功，在多部门的协调下，最终王佩衡户购买了××苑××幢××室。因此，王孝荣以王佩衡（已故）及自己名义与总公司签订社会矛盾纠纷调解协议书，将南通市开发区××苑××幢××室安置给王佩衡户，可视为王佩衡与总公司之间就购买××新村××幢××室的替代履行。同时，王佩衡夫妇两次占用公房，且在2014年协调时，总公司已经向王佩衡户支付过渡费等其他费用及救助。因此江翠娣等四人主张租金损失、房屋差价损失、赔偿金的请求法院不予支持。但总公司从2006年3月1日起收取了王佩衡的购房预付款，至今未予退还，客观上江翠娣等四人存在利益损失，法院酌情认定该损失为15000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院》第五条之规定，判决：一、解除王佩衡（已故）与总公司之间签订的预约合同（购房申请表）；二、总公司返还江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣购房预付款5000元；三、总公司赔偿江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣损失15000元；上述二、三项，由总公司于判决发生法律效力之日起十日内履行；四、驳回江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8038元，减半收取4019元，由江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣负担3840元,由总公司负担179元。二审中，江翠娣等四人提交证据：民主港新村13幢楼的照片，以证明该幢楼现仍在，案涉购房申请表是合法的合同，如不履行，就应依法解除并赔偿损失。总公司经质证认为，关于房屋的现状，现只剩下框架，无法正常居住。本院经审查认为，关于民主港新村13幢楼的状况，因质量问题，该幢楼不符合对外销售条件，双方对此节事实本身并无异议，原审亦对该事实进行确认。至于应否赔偿的问题，本院在理由部分进行阐述。原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，关于南通市开发区××苑××幢××室安置给王佩衡户如何认定的问题，王佩衡户因房屋拆迁，与南通市经济技术开发区拆迁办公室签订房屋动迁协议，并向总公司申请购买××新村××幢××室，此实质是政府部门对王佩衡户进行拆迁安置。在王佩衡户拆迁安置过程中，因安置的民主港新村13幢房屋质量问题，而未能安置成功，经过多次协调，最终由王孝荣以王佩衡(已故)及自己名义与总公司调解确认将南通市开发区××苑××幢××室安置给王佩衡户。虽然王孝荣个人及江翠娣等人对该调解协议的效力提出异议，但均经法院生效判决确认该调解协议合法有效。原审因此认定总公司将南通市开发区××苑××幢××室安置给王佩衡户的行为，视为双方就××新村××幢××室的替代履行，并无不当。关于江翠娣等四人主张的赔偿损失的问题，在王佩衡户拆迁安置过程中，王佩衡夫妇两次占用公房，且在总公司最终就安置房屋与王佩衡户达成调解协议时，给付王佩衡户过渡费等相关费用及救助。原审因此未支持江翠娣等四人关于租金损失、房屋差价损失和赔偿金的请求，亦无不当。至于预付款5000元的问题，因房屋质量问题而无法履行，原审因此判由总公司返还江翠娣等四人该预付款，酌情认定总公司赔偿江翠娣等四人该预付款的损失15000元，并无不当。综上所述，江翠娣等四人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8038元，由江翠娣、宋爱国、吴艳、王孝荣负担。本判决为终审判决。审判长　　顾晓威审判员　　王建勋审判员　　吴　风二〇一七年十月二十六日书记员　　盛姝玲 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