（2017）闽01民终4763号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-18
案件名称
刘孙龙、福建省平潭外贸食品冷冻厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘孙龙,福建省平潭外贸食品冷冻厂,平潭综艺家具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终4763号上诉人（原审被告）：刘孙龙，男，1975年11月12日出生，汉族，住福建省平潭县，委托诉讼代理人：潘贺时，福建中亚海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建省平潭外贸食品冷冻厂，住所地福建省平潭县城关东大街28号，统一社会信用代码91350128154942391L。主要负责人：黄沂平，厂长。委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。原审被告：平潭综艺家具有限公司，住所地福建省平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园，统一社会信用代码9135012856734981XL。法定代表人：倪英。上诉人刘孙龙因与被上诉人福建省平潭外贸食品冷冻厂（以下简称“冷冻厂”）、原审被告平潭综艺家具有限公司（以下简称“综艺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘孙龙委托诉讼代理人潘贺时、被上诉人冷冻厂委托诉讼代理人李玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘孙龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在原审对上诉人的所有诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、上诉人刘孙龙2014年7月1日后未使用位于平潭县仓库，一审判决上诉人刘孙龙返还讼争仓库并支付租金、利息是错误的。2、一审判决适用法律错误。首先，应由被上诉人举证证明上诉人刘孙龙2014年7月1日后继续使用位于平潭县仓库。第二，被上诉人寄送的解除合同通知并未送达给上诉人，一审按合同已解除的结果进行判决，适用法律错误冷冻厂辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。1、上诉人刘孙龙在2014年7月1日后仍实际占用涉案场地且未支付场地占用费。第一，被上诉人提供的涉案场地照片以及涉案场地的现状，足以证明涉案场地上的搭盖尚未拆除，涉案场地尚未腾退并恢复原状，刘孙龙仍实际占用涉案场地。第二，刘孙龙认可涉案场地上的钢结构厂房由其搭盖且至今没有拆除。第三，刘孙龙在2014年7月1日租赁期限届满至今，虽经多次催促，但均没有与被上诉人办理涉案场地的交还手续。第四，刘孙龙称其在2014年7月1日已将仓库内的物品清空，没有实际占用涉案场地，没有任何证据予以支持。第五，刘孙龙没有提供其在2014年7月1日后支付场地占用费或租金的证据。2、关于刘孙龙从2014年7月1日起未支付场地占用费并使用诉争仓库至今事实的举证责任问题。上诉人主张“上诉人作为承租人主张与被上诉人于2014年7月1日终止并解除讼争店面的租赁合同”，上诉人依法应当承担举证责任。然而，上诉人没有向法庭提交任何证据，应当承担举证不能的不利法律后果。相反，被上诉人向一审法庭提交了本案基本事实证据。3、关于《经营场所租赁合同》的解除通知与合理期限问题。被上诉人从2014年4月2日起至2016年7月8日止连续发出6份函告，要求上诉人做好搬迁工作、缴清拖欠的租金或协商后续事宜。该6份函告收件人均为刘孙龙，2014年4月2日、6月30日由刘孙龙本人签收；2015年6月11日的函告寄送2次，6月11日被拒收，6月17日寄送的刘孙龙本人签收；2016年4月26日、7月8日由他人代收。但上诉人刘孙龙故意不予理睬，至今仍非法占用涉案场地。冷冻厂向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘孙龙、综艺公司立即将占用的平潭城关东大街二十八号厂围墙后的锅炉间及东边空地恢复原状、腾退并返还给冷冻厂；2.判令刘孙龙、综艺公司向冷冻厂支付按每月1.2375万元计算从2014年7月1日计至场地实际腾退之日止场地占用费，并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率赔偿利息损失。一审法院认定事实：2011年7月1日，刘孙龙以“综艺家具城”（乙方）名义与平潭外贸食品冷冻厂（甲方）签订《经营场所租赁（承包）合同书》，合同约定，“一、租赁内容：1、房屋（场所）坐落：平潭县。2、经营场所面积：2000㎡，方位厂围墙后锅炉间及东边（场地）。3、租赁用途：仓库。4、租赁期限：自2011年7月1日起至2012年7月1日止。5、租金交付办法：每月租金1.125万元，合计年租金人民币壹拾叁万伍仟零伍佰零拾零元零角，逾期欠缴日应按3%加收滞纳金或甲方有权中止合同”，“四、其它条款：2、在同等条件下，优先乙方续租。合同期满乙方搭盖归乙方所有。”另合同第二页下方手写“说明：如无重大变化，第二年租第一年同，第三年租金递增10%…”。刘孙龙在合同上签字捺印，福建省平潭外贸冷冻厂在合同上盖章。合同签订后，刘孙龙在现场搭盖部分构筑物，并于2011年7月6日至2012年4月11日分四次共向冷冻厂缴款135000元。2012年7月1日合同期限届满后，双方未再订立新合同，但刘孙龙于2012年8月6日至2013年4月15日分四次向冷冻厂缴款135000元，2013年7月4日至2014年4月2日分四次向冷冻厂缴款148500元。2014年7月1日后，双方因续租、租金（场地占用费）等产生纠纷，诉至法院。一审法院认为:冷冻厂与刘孙龙签订的《经营场所租赁（承包）合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。但合同约定的租赁期限于2012年7月1日届满，双方未再签订书面租赁合同，但双方按照原合同约定租金数额和缴纳方式，缴收租金至2014年7月1日，双方依照原合同约定形成不定期租赁关系。关于冷冻厂对讼争场所是否享有权利，冷冻厂提供的内资企业登记表、房屋所有权证、土地使用权证等足以证实其系平潭县讼争场所所有人，且刘孙龙系与冷冻厂签订关于讼争场所的租赁合同并交纳租金，各方无异议，刘孙龙辩称冷冻厂对讼争场所无权利既未举证又未说明其系向何人租赁，对刘孙龙该辩解意见不予采纳。关于涉案场所是刘孙龙还是综艺公司租赁占用，冷冻厂以刘孙龙曾担任综艺公司经理、综艺公司法人为刘孙龙妻子，认定租赁合同中的“综艺家具城”即综艺公司，诉争场所事实上为综艺公司所占用，要求综艺公司共同承担责任。首先，冷冻厂提供的《经营场所租赁（承包）合同书》体现“承租方：综艺家具城（以下简称乙方）”，合同书乙方落款是“刘孙龙”，合同无综艺公司盖章或法人签字等。其次，冷冻厂未提供证据证明综艺公司法人为刘孙龙妻子，未提供充分证据证实诉争场所由综艺公司占用以及租赁期间由综艺公司支付租金。最后，刘孙龙答辩称合同系其私自以“综艺家具城”名义签订，自行使用，与综艺公司无关，而综艺公司也答辩称未授权刘孙龙与冷冻厂签订相关合同。综上，根据合同相对性原则及现有证据，无从认定综艺公司与冷冻厂存在租赁关系，冷冻厂要求综艺公司共同承担责任诉求依据不足，不予采纳。关于刘孙龙租赁占用的是仓库还是空地，《经营场所租赁（承包）合同书》载明“一、租赁内容:1、房屋（场所）坐落：平潭县；2、经营场所面积：2000㎡，方位：厂围墙后锅炉间及东边空地（场地）；3、租赁用途：仓库……”，首先，从合同字面理解租赁物为“锅炉间和东边空地”，只是用途为“仓库”，而非租赁本身就是现成仓库；其次，结合合同中“合同期满乙方搭盖归乙方所有”的约定及其自认存在部分搭盖陈述，可以认定刘孙龙对租赁场所进行过搭盖；最后，刘孙龙虽答辩称租赁的系仓库且已依约定清空讼争“仓库”内属于其的物品，一则未提供任何证据予以证实，二则又不同意冷冻厂自行处置，其本意自相矛盾。综上，可以认定刘孙龙租赁系场地并进行搭建事实。关于2014年7月1日后，刘孙龙是否还实际占用租赁场所，刘孙龙虽答辩称已经清空讼争“仓库”内属于其的物品，但又不同意冷冻厂自行处置，且未提供任何证据证实其清空物品时或之后与冷冻厂有交接手续，对刘孙龙该意见不予采信。2014年7月1日后，刘孙龙未缴纳相应租金，已对租赁合同构成实质违约，冷冻厂要求刘孙龙返还租赁场所并支付占有期间场地占有费等合法有据，予以支持。综艺公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。一审法院判决：一、刘孙龙应于判决生效之日起三十日内将平潭县冷冻厂围墙后锅炉间及东边空地恢复原状返还冷冻厂；二、刘孙龙应于判决生效之日起三十日内偿还冷冻厂场地占用费，按照12375元/月从2014年7月2日起计算至场地实际返还之日止，并从2016年10月24日起以拖欠的占用费为基数按照年利率6%支付相应利息。三、驳回冷冻厂其他诉讼请求。案件受理费6311元，由刘孙龙负担。二审审理期间，双方没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查：2017年4月13日，刘孙龙的代理人潘贺时在一审询问笔录中承认刘孙龙存在搭建行为。当一审法官问及刘孙龙是否愿意由冷冻厂处置案涉场地中的相关物品时，刘孙龙的代理人潘贺时称“我方自行搭建的归我方，由我方自行处理。”当一审法官追问“怎么处理”时，刘孙龙的代理人潘贺时称“不在授权范围内，无法回答。”二审审理中，刘孙龙的代理人潘贺时再次确认部分仓库是刘孙龙搭建的，至今尚未拆除。本院认为：关于双方的租赁关系。案涉租赁合同的租赁期限于2012年7月1日届满，双方未续签书面租赁合同，但仍按照原合同约定租金数额和缴纳方式缴收租金至2014年7月1日，一审认定双方在2012年7月1日之后形成不定期租赁关系正确，本院予以确认。案涉租赁合同早已履行完毕，无需解除，一审对此处理正确。关于刘孙龙是否收到终止租赁通知。本院注意到，冷冻厂多次向刘孙龙发函要求终止租赁关系，其中落款时间为2014年6月30日、2015年6月11日的函件由刘孙龙本人签收，故应当认定刘孙龙收到了相关终止租赁的通知函件。关于刘孙龙在2014年7月1日后是否仍占用租赁场所。刘孙龙上诉称其2014年6月30日已搬离，此后并未占用租赁场所，但刘孙龙的代理人潘贺时在一、二审均确认刘孙龙在案涉租赁场地上曾进行搭建，该搭建物至今尚未拆除，在刘孙龙未提交有效证据证明其曾请求解除租赁合同关系并与冷冻厂就租赁场地进行退租交接的情况下，应当认定刘孙龙至今仍占用租赁场所。刘孙龙的相关上诉意见与事实相悖，本院不予采信。综上，上诉人刘孙龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6311元，由刘孙龙负担。本判决为终审判决。审判长 雷晓琴审判员 王燕燕审判员 薛闳引二〇一七年十月二十六日书记员 刘 巍（2017）闽01民终4763号共8页 更多数据：搜索“”来源：