（2017）黔0422民初1644号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-27
案件名称
贵州普定凯旋物业管理有限责任公司与陈光照物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
普定县人民法院
所属地区
普定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州普定凯旋物业管理有限责任公司,陈光照
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0422民初1644号原告:贵州普定凯旋物业管理有限责任公司，住所地：普定县城关镇凯旋城5区。统一社会信用代码：91520122051946795J法定代表人:晁明祥，该公司董事长。委托诉讼代理人:易遵贵，该公司总经理。代理权限：特别授权代理。被告:陈光照，男，1978年11月4日生，穿青人，贵州省普定县人，普定县第二中学教师，住普定县。原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司（以下简称：“凯旋物业公司”）与被告陈光照物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法由审判员周盛雕适用简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司委托诉讼代理人易遵贵及被告陈光照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告支付拖欠的物业管理费人民币2042元；2、请求判决被告立即支付拖欠原告的违约金1912元；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：被告陈光照是原告所服务及管理的普定凯旋城小区业主。2016年8月2日起，被告陈光照接房入住原告所服务及管理的普定凯旋城小区，无故拖欠物业管理费共计人民币2042元。被告的行为严重违反诚实信用原则，损害了原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼。被告辩称：原告所述属实，但答辩人未缴纳物业管理费用的原因有以下几点：一、答辩人于2015年装修时，预埋的电线被盗，经打110报警，公安查实小偷系从小区大门自由进入小区，并从10楼楼道的窗口翻进答辩人家中实施盗窃，导致答辩人损失约20000元。发生盗窃是因被答辩人履行职责不到位、小区保安对外来人员未进行严格盘查造成的，答辩人多次请求被答辩人采取措施解决该问题，被答辩人一直敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。答辩人装修完毕后，请求被答辩人进行验收，验收合格后，被答辩人拒绝退还装修时答辩人缴纳的2000元保证金，称保证金已折抵物业管理费。被答辩人甚至还组织人员非法拉起损毁答辩人名誉的横幅，到答辩人工作单位用喇叭高喊答辩人名字，给答辩人的名誉造成了严重影响。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝缴纳物业费用。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，请要求其向答辩人公开赔礼道歉，赔偿答辩人的相关名誉损失。原告向本院提交了如下证据：1、营业执照、法人证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、前期物业服务协议，证明原、被告签订的服务关系，对服务内容、收费内容、与甲乙双方的约定等事实；3、贵州商品房销售收费公示表，证明原告的收费标准系合理合法的。4、临时管理规定，证明原、被告签订规约的事实；5、凯旋城物业管理服务合同，证明原、被告签订物业管理合同的事实；6、欠物业费管理明细，证明被告欠物业费的事实。被告对以上证据均无异议。被告未向本院提交证据。上述原告提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明:原告凯旋物业公司系普定凯旋城小区建设单位贵州嘉乐置业有限公司所聘用的物业管理服务公司，被告陈光照居住于普定凯旋城五区D栋10-4室，住宅建筑面积为125.56㎡。原、被告于2015年5月25日签订了《凯旋城前期物业服务协议》约定:原告为被告提供前期物业管理服务，服务协议期限为3年；原告管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及污水管道的疏通和车辆停放管理等；物业管理服务收费采取包干制方式，住宅物业管理服务的收费标准为每月1.3元/㎡，按月交纳，每月10日前将当月费用缴清，逾期按日加收应交费用3‰违约金。被告陈光照认为原告不履行物业管理服务内容，于2016年8月2日起拒交物业管理服务费。2017年3月13日，原告与普定凯旋城住宅小区五区广场A、B栋业主委员会签订了《凯旋城物业管理服务合同》，约定内容与《凯旋城前期物业服务协议》基本一致，期限为1年，只将住宅物业管理服务费收费标准更改为每月1.2元/㎡。同时查明：原告收取住宅物业管理服务费的收费标准为每月1.3元/㎡，经普定发展和改革局批准。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同。此后，原告与普定凯旋城住宅小区五区广场A、B栋业主委员会签订的《凯旋城物业管理服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同。被告系普定凯旋城住宅小区五区的业主，应受该合同约束，双方应当按照约定履行义务。被告辩称原告物业管理服务不到位、财产被盗、恶意损害其名誉、装修保证金被扣等，故拒交物业服务费，但未向本院提交证据予以证实。虽然被告财产被盗，原告予以认可被盗事实，但被告未举证证明其财产被盗是由于原告未按合同约定提供服务造成的。原告在物业管理服务方面确实存在一定问题，管理服务有不到位之处，但未根本性违反《凯旋城物业管理服务合同》约定，被告因此拒付物业管理服务费既无合同约定，又无法律依据，对该辨驳理由本院不予采纳。业主对物业管理服务公司的管理服务不满时，应当通过正常途径与物业管理服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可以向业主委员会反映，由业主委员会出面加以解决，业主委员会还可以依法解聘物业管理服务公司，因此，业主不能以不交纳物业管理服务费来进行对抗。如果物业管理服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业管理服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒不交纳物业服务费。被告作为业主已实际接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业管理服务费。故原告诉请被告支付2016年8月2日至2017年8月31日的物业管理服务费2042元，符合合同的约定及相关物价部门的规定，本院予以支持。同时，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方对于违约金的约定过高，且被告在物业服务存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告陈光照于本判决生效后10日内支付原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司2016年8月2日至2017年8月31日的住宅物业管理服务费2042元。二、驳回原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈光照负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 员 周盛雕二〇一七年十月二十六日法官助理 刘 霞书 记 员 陈姗姗 微信公众号“”