（2017）湘3127民初838号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
吕进一与张强租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
永顺县人民法院
所属地区
永顺县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕进一,张强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3127民初838号原告：吕进一，女，1993年11月23日出生，汉族，住湖南省永顺县。委托代理人：覃雄，湖南三页律师事务所律师。被告：张强，男，1986年4月2日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。原告吕进一诉被告张强租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理，同年10月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吕进一及其委托代理人覃雄、被告张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除租赁合同，由被告退还门面租赁费69000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月10日，原告与被告签订了门面租赁合同，约定的租赁期限为2018年3月31日止，租金为82800元。合同签订后，原告给被告一次性支付了租金82800元。但是，原告经营至2017年1月1日时，门面所有权人永顺县检察院以门面到期为由要求收回门面，原告不得不再次重新与门面所有权人签订为期1年的租赁合同，并交纳了租金。事后，原告多次找被告要求退还多收的租金，被告以种种理由进行推诿，原告诉讼至法院。为了支持原告的诉讼请求，原告提供证据如下：1、收条1张，拟证明吕进一与张强存在转租合同关系，租赁日期是2016年10月10日至2018年3月31日止，租金为82800元。2、门面租赁合同1份，拟证明吕进一与永顺县检察院就该门面签订了租赁合同，租赁期从2017年1月1日起至12月31日止，租金130000元。3、录音光盘1张，拟证明吕进一与张强的门面租赁合同截止于2018年3月31日。被告张强辩称：被告与原告有合作关系，达成了协议。原告使用的门面是被告从李光武那里租的，被告同李光武的谈话有录音，被告给李光武写的收据、合同也交给了原告保管。合同的截止期限是2018年3月31日，但被告收取的是2017年3月31日门面租赁费61389元，加上空调等设施21411元，共计82800元。被告无任何过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼主张，被告提供证据如下：1、门市联营协议书1份，拟证明被告与李光武有租赁关系，并且给李光武交房租的截止时间。2、工商行电子银行回单1张，拟证明被告给李光武汇款情况。3、收条1张，拟证明被告与李光武有门面租赁关系，李光武收取了被告的租金。为了查清案件事实，本院依职权调查收集证据如下：1、门面租赁合同3份，证明永顺县检察院7号门面，于2007年4月1日至2012年3月31日租赁给赵建忠，2012年4月1日至2014年12月31日租赁给徐志安。2、湖南省非税收入一般缴款书2张，证明2014年12月31日以后，永顺县检察院与徐志安没有签订书面租赁合同，每半年收取一次租金，截止于2016年12月31日的情况。在庭审质证中，对原告提供的1号证据，被告认为是交的2017年3月31日止的门面租赁费61389元，其余的21411元是设备费及转让费；对于2号证据的真实性不持异议；对3号证据，被告认为来源不清，不真实。对被告提供的1号、2号、3号证据，原告均认为与本案无关。对本院调查收集的1号、2号证据，双方当事人均无异议。根据原、被告提供的证据及本院依职权调查收集的证据，结合庭审时当事人的质证意见及陈述，按照证据的客观性、相关性、合法性原则，可以认定原告提供的1号、2号及本院调查收集的1号、2号证据为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2012年4月1日至2014年12月31日永顺县检察院将7号门面租赁给徐志安，双方签订了书面租赁合同，徐志安交纳了租金。2015年1月1日至2016年12月31日，双方未签订书面租赁合同，由永顺县检察院按每半年收取一次租金。徐志安承租7号门面后，将该门面转租给他人，经数次转租后，由被告张强承租。被告张强经营一段时间后，于2016年10月10日转租给原告吕进一，原告吕进一给被告张强付款82800元，被告张强出具收据1张，其内容是：今收到吕进一永顺县溪州路45-10号的铺面合作费用82800元，此铺面所有经营管理由吕进一负责，此铺面至2018年3月31日止，与房东协商事宜由张强负责。尔后，原告吕进一进行经营活动至2016年12月31日，但2017年1月1日，永顺县检察院以门面租期已满为由要求收回门面，原告吕进一再次与永顺县检察院签订为期1年的门面租赁合同，租赁期间为2017年1月1日至同年12月31日，并交纳了租金130000元。因此，原告吕进一多次要求被告张强退还多收取的租金未果，原告遂诉讼至法院。本院认为，本案争议焦点如下：一是原告与被告的转租合同是否有效；二是租金82800元是截止于2017年3月31日的租金，还是截止于2018年3月31日的租金，以及租金是否包含其它设备费用的问题；三是被告张强是否应当承担责任，即是否给吕进一返还多收的租金。关于争议焦点一,2014年12月31日至2016年12月31日期间，永顺县检察院与徐志安没有签订书面租赁合同，应视为不定期的租赁合同，永顺县检察院享有任意解除权。并于2017年1月1日解除了与徐志安的门面租赁合同。在本案中，被告张强将门面转租给原告吕进一，在租赁期间2016年10月10日至2016年12月31日，原告吕进一进行了经营活动，门面所有权人永顺县检察院未提出异议，视为默认，该转租期限有效。但原告与被告约定的2017年1月1日至2018年3月31日的租赁期限属于超过承租人剩余期限部分，该转租期限无效。关于争议焦点二，原告主张租金82800元是租赁关系截止于2018年3月31日，且仅是门面租赁费，不含其他设备费用，并提供了被告亲笔所写的收条作证，本院予以采信。被告主张租金82800元是截止于2017年3月31日，且包含门面租赁费61389元，空调等设施21411元。但没有提供确实、充分的证据证实，本院不予采纳。关于争议焦点三，由于原、被告双方约定的租赁期部分有效、部分无效，因此，对于无效期间的租金，被告应予返还。即2017年1月1日至2018年3月31日的租金70026元，但是原告要求被告返还69000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的处分原则，本院予以支持。综上所述，原告要求解除租赁合同，由被告返还租金69000元的诉讼请求，本院予以支持；被告辩称收取的是2017年3月31日门面租赁费61389元，加上空调等设施21411元，共计82800元。被告无任何过错，请求法院驳回原告的诉讼请求因缺乏确实、充分的证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吕进一与被告张强的租赁合同；二、被告张强给原告吕进一在本判决生效后七日内一次性返还租金69000元。若未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，由被告张强负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 向昌龙人民陪审员 王贤群人民陪审员 马继俭二〇一七年十月二十六日书 记 员 伍亚娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认为超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来源：百度“”