（2017）渝0109民初8187号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-12
案件名称
邹方英与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹方英,重庆隆鑫锐智投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初8187号原告：邹方英，女，汉族，1991年11月25日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：刘永健(邹方英丈夫),住重庆市綦江县。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧。法定代表人：李志强，公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，公司员工。原告邹方英与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹方英的委托诉讼代理人刘永健，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹方英向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前物业管理费5182.75元由被告承担并支付该笔费用；3、请求贵院判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同附件三约定了室内智能化配置的标准，并约定了违约责任后果，但实际情况为被告并未如约履行合同约定义务。原告诉求未果，按照双方签订的合同约定，被告未履行合同约定义务，根据相关法律规定，起诉来院，望判如所请。被告隆鑫公司辩称，原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告依约交付了竣工验收合格的房屋，原告所称的智能化设备不属于房屋设施，应该属于为小区公共安全所配备的设施，且该设施若暂时无法正常使用不影响原告装修和使用房屋，也没有对原告造成任何损害，被告不应承担违约责任和物管费。原告是在2015年7月6日验收并接收了涉案房屋，因此原告在接房时就知道或应当知道智能化配置无法正常使用，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，而且原告的诉讼时效在民法总则生效前就已经届满，民法总则对此没有溯及力，因为诉讼时效的性质是消灭时效，原告的时效利益已经享受完毕不能因为民法总则的生效而重新激活。原、被告双方就防盗门的纠纷已达成过调解协议，调解处理过的物管费不应重复主张。本院经审理认定事实如下：原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）于2013年10月1日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的某项目中座落于重庆市北碚区某处，建筑面积81.63㎡预售商品房一套。合同第八条第2款约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第1款约定，门窗：入户门为品牌防盗门；户内预留门洞；双层中空玻璃塑钢窗（门）...第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮。2016年11月22日，原告以被告所交付涉案房屋入户门不符合合同附件3之约定为由向本院提起诉讼，要求“一、判令被告立即更换与合同相符合的防盗门，同时满足国家规定的防火标准；二、违约金5000元；三、诉讼费用由被告承担；四、物业费用4500元由被告承担。”经本院调解，双方于12月23日达成调解，原告邹方英放弃所有诉讼请求，本院出具（2016）渝0109民初8665号民事调解书，被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于2017年1月27日之前代原告邹方英缴纳涉案房屋的物管费2000元。2015年7月6日、2015年12月22日、2017年9月21日物管费票据显示，原告已缴纳涉案房屋物管费至2017年10月。庭审中，原、被告均认可涉案房屋可视对讲机尚未安装，红外探头、紧急报警按钮都已安装但是未投入使用；涉案房屋建筑面积81.64平方米，涉案小区物管费标准为2016年1至7月3元每平方米/月（1楼2.8元每平方米），之后是2.2元平方米/月（1楼2元平方米/月）乘以建筑面积。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。被告既已在合同中承诺为原告涉案房屋安装“室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮”，则上述装置获得切实安装并能实际使用即应是合同约定的应有之意，根据本案情况可以看出，以上设备未获有效安装或运行，则原告要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用的诉讼请求具有事实、法律依据。被告辨称原告2015年7月接房当日既已知晓智能化设备部分没有安装和正常使用，而原告迟至2017年10月9日起诉来院，因此原告本案诉讼时效已过等事由。根据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条之规定，本案受理时《中华人民共和国民法总则》已得施行，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定时根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款对于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为三年。因此，自2015年7月起算三年，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼时效已过的意见不能成立。对于原告要求被告依约赔偿相应物管费的诉讼请求，因原告曾依据合同同一条款约定、附件内容而向被告提出主张物业管理费的诉讼请求，且双方达成了一致意见，最终以被告代原告缴2000元物管费的条件达成调解协议。若分开来看原告本次诉求所依据事实与上一案件确实不同，但原、被告签订的合同的“附件：建筑材料、设备安装标准说明”中仅“住宅部分”规定内容就有13条，涉及项目诸多，其所适用的违约责任均为合同第十六条约定，即“达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。”因此，若允许原告以各单项具体内容为由逐次向法院提出违约责任诉求，势必会造成同一时间段内物管费的重复主张，而使原告因此获有额外利益，故结合本案实际情况，原告既已因合同第十六条之约定获得过被告代缴2016年12月23日前相应物管费的利益，即不宜再以同一约定而获同时间段内物管费的重复主张，对于原告的该项诉求本院仅得主张2016年12月24日至今实际发生的物管费用由被告承担。根据双方认可的物管费标准及房屋建筑面积，涉案房屋2016年12月24日至庭审结束时（2017年10月20日）物管费用应为元2元/平方米*81.64平方米*9.93个月=1621.37元，该费用原告已缴纳，应由被告支付原告。庭审中，双方已认可涉案房屋可视对讲机尚未安装，红外探头、紧急报警按钮都已安装但是未投入使用，则被告有义务将涉案房屋可视对讲机安装到位，并使以上设备能正常使用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效后十五日内将原告邹方英涉案房屋（重庆市北碚区某处）室内智能化配置：可视对讲分机安装到位并能正常使用，红外探头、紧急报警按钮能正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告邹方英涉案房屋（重庆市北碚区某处）2016年12月24至2017年10月20日已缴纳的物业管理费1621.37元；三、驳回原告邹方英的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 刘瑞鹏二〇一七年十月二十六日书 记 员 徐 亚 关注公众号“”