（2017）辽01民终9480号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-29
案件名称
上诉人王思博与被上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王思博,沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9480号上诉人（原审原告）：王思博，男，1993年5月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：潘天悦，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵路，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路89号（807室）。法定代表人：高云鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：楚宝军，男，1977年7月15日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人王思博与被上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司（以下简称“大族伴山湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王思博上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金1,068,028元或发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案房屋至今不满足入住条件，被上诉人拖延履行房屋维修义务导致涉案房屋至今不能正常使用，上诉人至今未接收房屋。一审采用租金评估方式确定迟延交房损失，不能反映出上诉人因被上诉人迟延交房遭受的实际损失，房屋租金仅能反映房屋作为物权中的使用权，而不能反映占有和收益的权利。且鉴定中反映的租金也不能客观反映出上诉人所购房屋的地理位置、所处环境等因素，对房屋价值产生的影响，一审判决未能综合考虑被上诉人逾期交房行为，可是在事实上已经给上诉人的生活造成了其他损失，对于违约金的确定应兼顾合同履行的情况，当事人的过错程度，双方预期利益，综合进行评判。而简单以房屋租金作为上诉人的损失无疑减少了违约方的违约成本。关于违约金的计算方式，双方在商品房买卖合同中已明确确定为日万分之五的计算方式，此种计算方式为双方真实意思表示，双方在签订此份合同时已就违约方可能给守约方造成的损失进行了充分判断。双方对违约风险是明知的，双方的违约责任是对等的。因此，不应变更计算违约金的方式，即便违约金过高进行调整，也应采用合同中约定的计算方式。根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，是以贷款利息为基数，上浮30%到50%。合同签订时为2013年，当时的贷款利息为6.15%，参照中国人民银行的规定，被上诉人也至少应承担已付房款9%以上的违约金。一审法院以房屋租金确定上诉人损失违背了双方的意思自治原则，鼓励了被上诉人违约行为，进一步扩大了上诉人损失。一审判决遗漏了上诉人部分诉讼请求，一审起诉中，上诉人的第二项诉讼请求，违约金计算的期间为自2014年6月30日，暂计2016年5月10日，最终计算至实际交付房屋之日，在一审判决中，其仅就2014年6月30日至2016年5月10日的违约金进行了确定，遗漏了后续被上诉人拖延交付房屋造成的违约金。大族伴山湖公司辩称，涉案房屋早已满足入住条件，2014年12月取得竣工验收，2016年3月31日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，备案书中也明确记载取得竣工验收时间是2014年12月26日。且被上诉人在2014年12月和2016年7月两次通知上诉人进行入住，但上诉人未取得巨额违约金，拒绝办理入住。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。王思博向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金1,068,028.00元（2014年7月1日至2016年5月10日）；2.被告向原告交付符合合同约定的房屋；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月22日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区世博东街53-150号4-1-1室、建筑面积190.26平方米房屋，房价款总额为3,144,200.00元。合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条关于被告逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2014年1月14日被告向原告就该房屋出具金额为3,144,200.00元的购房款发票。2014年12月末、2016年7月9日原告两次收到被告向其邮寄的入住通知书，2016年7月12日原告委托代理人与被告工作人员交涉房屋验收事宜，原告认为房屋不符合交付条件，至今未接收房屋。被告于2014年12月26日取得涉案房屋的建筑工程竣工验收报告，于2016年3月31日取得涉案房屋的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。经被告申请，一审法院于2016年8月11日由市法院技术处摇号确定，委托辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司对沈阳市东陵区世博东街53-150号4-1-1的2014年度同地段同类房屋租金标准进行鉴定，该评估公司于2016年11月17日作出房地产估价报告，估价结果为平均单价13.00元/月/平方米。原告对该报告提出复议申请，评估公司于2016年12月19日作出答复。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2014年6月30日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，因被告于2016年3月31日取得涉案房屋的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，符合合同约定的经验收合格的交付条件，且被告于2016年3月31日之后，2016年5月10日前未通知原告办理收房手续，故原告要求被告给付2014年7月1日至2016年5月10日期间的逾期交房违约金符合法律规定和合同约定。关于违约金的计算标准问题，合同约定违约金应按日根据已交付房价款万分之五计算，即按3,144,200.00元×5/10000计算为每日1,572.10元，根据辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋所在地的2014年度同地段同类房屋租金标准进行鉴定所作出房地产估价报告，估价结果为平均单价13.00元/月/平方米，按该标准计算租金标准为每日13.00元×12个月×190.26平方米÷365天=81.32元，即合同中约定的违约金明显高于该租金标准，按照相关法律规定，本案中违约金标准应以不低于同地段同类房屋租金标准的130%予以调整。参照有关主管部门公布的同地段、同类房屋租金标准及辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司作出的房地产估价报告，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告的实际损失情况等综合因素，确定涉案房屋的逾期交房违约金为每日120.00元为宜，故被告应承担的逾期交房违约金应按120.00元×680天计算为81,600.00元。关于原告提出被告向原告交付符合合同约定的房屋的诉讼请求，被告已于2016年3月31日取得涉案房屋的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，且双方已于2016年7月12日进行房屋交付验收，原告提供的证据并不能证明房屋的质量问题为主体结构性质量问题，也不能证明其提出的其他拒收房屋的问题达到严重影响正常居住使用的程度，即原告拒收房屋没有法律依据和事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王思博逾期交房违约金81,600.00元（2014年7月1日至2016年5月10日）；二、驳回原告王思博的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,412.00元，由原告王思博承担13,311.00元，被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司承担1,101.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。上诉人在履行合同过程中存在迟延交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。关于上诉人提出涉诉房屋不具备入住条件的主张，因涉诉房屋已于2014年12月取得竣工验收，2016年3月31日取得的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书中也明确记载取得竣工验收时间是2014年12月26日。从现有证据来看，对上诉人的该项请求，本院难以支持。对于上诉人主张违约金计算标准过低的问题，一审法院鉴于合同中约定的违约金明显高于上诉人的实际损失，参照有关主管部门公布的同地段、同类房屋租金标准及辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司作出的房地产估价报告，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及上诉人的实际损失情况等综合因素，确定涉案房屋的逾期交房违约金为每日110.00元为标准，判令被上诉人承担从合同约定交付房屋之日起至上诉人知晓办理收房手续之日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，王思博的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,412元，由上诉人王思博负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年十月二十六日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 关注公众号“”