（2017）京0114民初6333号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-28
案件名称
李淑兰、王学洪与王素红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学洪,李淑兰,王素红,北京市易合房地产经纪有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十七条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初6333号原告:王学洪，男，1968年7月1日出生，住北京市昌平区。原告：李淑兰，女，1968年8月12日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵ＸＸ，河北典范律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春雨，山东环周律师事务所北京分所律师。被告:王素红，女，1978年5月1日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：严伟文，北京安翔律师事务所律师。第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：王海旭，男，北京市易合房地产经纪有限责任公司员工。委托诉讼代理人：吴媛，女，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务经理。原告王学洪、李淑兰与被告王素红、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王学洪、李淑兰及其委托诉讼代理人张春雨、王素红及其委托诉讼代理人严伟文和易合公司的委托诉讼代理人吴媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王学洪、李淑兰向本院提出诉讼请求：1.判令王学洪、李淑兰与王素红解除《房屋买卖居间合同》、《补充协议》；2、王素红返还购房定金5万元；3、王素红承担违约金64万元；4、王素红赔偿王学洪、李淑兰居间费4.8万元；5、王素红承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月24日，王学洪、李淑兰与王素红通过易合公司签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，约定王素红将坐落于昌平区昌平镇×号楼×层×单元1101号房屋出售给王学洪、李淑兰，总价款320万元。根据《补充协议》第二条第四款规定王素红应当于2017年3月30日前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，办理该房屋的审贷手续。王学洪、李淑兰于签约当日向王素红支付5万元定金，然易合公司和王学洪、李淑兰多次催促王素红办理相关手续，王素红均不予回复，后明确表示拒绝继续履行合同。故提起上述诉讼请求。被告王素红辩称：合同中约定王素红应在签订合同30个工作日内去办理提前还贷手续，但该前提是王学洪、李淑兰给王素红100万元用于解押，王素红一直通过易合公司要求王学洪、李淑兰付款，中途有三次面谈，但王学洪、李淑兰以各种理由不支付房款，王学洪、李淑兰违约在先导致王素红不能办理解押手续，违约责任在于王学洪和李淑兰。本案审理过程中双方约时间去银行解押，但是王学洪、李淑兰没有去，王素红已经做完房屋核验，故不同意王学洪、李淑兰的全部诉讼请求。第三人易合公司述称，双方的合同是在真实意思表示基础上签订的，合同条款没有违反法律规定。合同的确约定解押款由王学洪、李淑兰支付，我公司也积极撮合双方协商，且已经履行完毕相应的居间义务，合同约定居间费用应由买受人承担，合同未实际履行居间费用应由违约方承担。我公司认为双方应就该合同履行积极进行磋商，双方合同最终解除或履行尊重法院判决。经审理查明：2017年1月24日，王素红（作为出卖人）与王学洪、李淑兰（作为买受人）及易合公司（作为居间人）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇×号楼×层×单元1101号（以下简称1101号房屋），建筑面积92.38平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋性质为商品房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为220万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行（昌平支行），出卖人应在签本合同后30个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的7个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后7个工作日内，办理抵押注销手续。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为50万元。出卖人应当在收到全部购房款顺延2个月前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买卖双方应向易合公司缴纳居间代理费4.8万元，其中买受人承担4.8万元，并应于本合同签订当日向居间人支付。合同还约定了其他内容。同日，王素红（甲方、出卖方）与王学洪、李淑兰（乙方、买受方）及易合公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，主要约定：第一条，成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计320万元。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金，乙方于2017年1月24日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照贷款形式履行：1.甲乙双方于2017年1月24日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金5万元；2.甲乙双方约定于2017年3月30日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款270万元（包含定金5万元）一次性付给甲方；3.乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款50万元。该笔贷款到帐后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。4、物业交割：甲乙双方应在丙方陪同下收到全部购房款顺延2个月办理物业交割手续，甲乙双方一致同意，丙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由丙方支付给甲方。第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失。每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、地下室由原房主使用5年，5年后交由买方使用；2、买方提前给卖方100万元作为解押使用。协议还约定了其他内容。王学洪、李淑兰于2017年1月24日支付王素红购房定金5万元，于2017年2月4日支付易合公司居间服务费4.8万元。2017年3月1日，王学洪、李淑兰的购房资质审核初步核验通过。合同履行过程中，双方在办理房屋核验和提前还贷手续过程中发生争议。王学洪、李淑兰主张王素红拒绝向易合公司提交完整的房屋资料从而无法办理房屋核验手续，且未按照合同约定的期限至银行办理提前还贷申请手续，且王素红从未要求其先行支付用于解押的100万元，而是王素红因另行购买房屋故要求其先行支付30万元，后又明确表示拒绝履行合同，构成违约。为证明其主张，王学洪、李淑兰提交2017年3月18日王素红与易合公司工作人员的谈话录像予以证明。该录像中王素红提到：“我刚开始也就是要钱，先让我把房子定下来……因为合同也写了提前给我拿钱……我现在就是这种态度了，我买房是买不起了……我那会着急要钱也是订不着房……后来就是我说要么加钱，要么就解约，就说这事来着”。王素红对此不予认可，称其与王学洪、李淑兰签订合同后即通过朋友与银行咨询，据银行工作人员回复提前还贷不需要预约申请，只需携带相关资料及将还款金额打入还款账户后直接至银行办理即可，故其一直通过易合公司要求王学洪、李淑兰支付用于提前还贷的100万元。因王学洪、李淑兰未支付上述款项，故其无法办理提前还贷手续，导致合同未能继续履行。王素红还表示其向易合公司工作人员提供过三次房屋资料，后因王学洪、李淑兰迟迟未明确给予100万元的支付时间，故未能办理房屋核验手续。为证明其主张，王素红提交其与易合公司工作人员李志琴的微信聊天记录、与建设银行工作人员的谈话录音予以证明。微信聊天记录显示李志琴要求王素红提交房产证照片用于办理房屋核验，王素红提交后因一页不符合要求，李志琴要求王素红再次提交时王素红提出向王学洪、李淑兰要钱的问题，故未再向易合公司提交。录音内容主要为王素红向建设银行工作人员咨询提前还贷相关问题，建设银行工作人员称只需拿着相关证件及还款金额于工作日至银行办理即可。本案庭审中，王素红也当庭拨打建设银行昌平支行信贷部门电话咨询，对方称提前还贷不需要预约，只需持相关证件办理即可。易合公司称每个银行操作流程不一，在业务繁忙期间可能会需要提前预约申请，具体应以银行的要求为准。2017年3月24日，易合公司向王素红发出《办理房屋贷款权属转移登记手续催告函》，主要内容为要求王素红五个工作日内履行合同义务，配合办理房屋权属手续和北京市商业贷款银行办理相关贷款手续。王素红于2017年3月25日收到该催告函，但并未采取相应措施。本案审理过程中，经本院释明，王素红同意配合王学洪、李淑兰办理房屋核验和提前还贷手续，本院给予双方一定的履行期限，王素红于2017年9月25日办理完毕房屋核验手续。后因王学洪、李淑兰认为履行合同风险较大，不同意继续履行，要求变更诉讼请求为解除合同，故双方未能办理提前还贷手续。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、收条、收据、催告函、录像光盘、微信聊天记录截图、录音光盘、房源核验信息表、购房资格核验表等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王学洪、李淑兰与王素红及易合公司所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。本案的争议焦点为因为谁的违约行为导致合同未按约定履行的问题。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，王素红应于2017年3月13日之前至建设银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以还贷的7个工作日内办理提前还贷手续。《补充协议》虽然没有约定王学洪、李淑兰支付100万元的具体时间，但根据字面理解该100万元作为解押使用，故王学洪、李淑兰应在办理提前还贷手续之前支付王素红该100万元。因此王素红负有先办理提前还贷申请手续的义务，在确定提前还贷日期后王学洪、李淑兰负有向王素红支付解抵押款的义务。王素红辩称建设银行的提前还贷流程中没有提前预约申请这一环节，还款人直接持相关资料并将需要还款的金额打入还款账户后至银行办理即可，但王素红并未提交相应证据证明其将建设银行提前还贷的工作流程明确告知过王学洪、李淑兰。王素红称其签订合同后一直通过易合公司要求王学洪、李淑兰支付购房款，但王素红亦未提交相应证据证明其明确要求王学洪、李淑兰支付用于提前还贷的100万元，且根据王学洪、李淑兰提交的录音证据可以看出王素红系因另行购房需要支付房款从而要求王学洪、李淑兰先行支付30万元购房款。王素红的上述行为使王学洪、李淑兰产生怀疑，对合同能否顺利履行产生质疑从而未向王素红支付相应款项是可以理解的。从王素红提交的微信聊天记录可以看出，王素红拒绝向易合公司提交房屋材料办理房屋核验手续,王素红辩称其因通过易合公司向王学洪、李淑兰主张购房款未果故未提交房屋材料办理房屋核验，但是根据双方签订的合同及本院查明的事实，办理房屋核验与提前还贷、支付购房款之间并没有先后顺序，故本院对王素红的该项辩解意见不予采信。2017年3月王学洪、李淑兰与王素红在易合公司的居间下又进行了协商，但王素红亦未配合继续履行合同，后又要求解除合同，在收到易合公司发出的催告函后也并未采取积极措施，亦未向王学洪、李淑兰表达其履行合同的诚意。综上，王素红未按照合同约定办理提前还贷手续，亦未配合提交房屋材料办理房屋核验手续，后又明确提出要求解除合同，故王素红的上述行为构成根本违约，本院对王学洪、李淑兰要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现王学洪、李淑兰要求王素红返还定金5万元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于王学洪、李淑兰要求王素红赔偿居间服务费4.8万元一节。根据双方签订的《补充协议》第四条第2款的约定，如出卖方出现根本违约的情形，居间方收取买受方的所有费用不予退还，由出卖方直接赔付买受方。现王素红构成根本违约，王学洪、李淑兰主张其赔偿居间服务费的请求有合同依据，本院予以支持。关于王学洪、李淑兰要求王素红支付违约金64万元一节。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本案中，双方签订的《补充协议》中明确约定，如出卖方构成根本违约应当支付房屋总价款20%的违约金，故王学洪、李淑兰要求王素红支付违约金符合合同约定。王素红认为违约金约定过高要求降低，本院根据王学洪、李淑兰的实际损失情况，综合考虑双方在合同履行过程中的表现及目前房屋的市场价值等情况，酌情确定违约金的数额。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王学洪、李淑兰与被告王素红、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司于二〇一七年一月二十四日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中的房屋买卖关系；二、被告王素红于本判决生效之日起十日内返还原告王学洪、李淑兰购房定金5万元；三、被告王素红于本判决生效之日起十日内支付原告王学洪、李淑兰违约金12万元；四、被告王素红于本判决生效之日起十日内赔偿原告王学洪、李淑兰居间服务费4.8万元；五、驳回原告王学洪、李淑兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38304元，由原告王学洪、李淑兰负担4080元，已交纳；由被告王素红负担34224元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 陈文洁代理审判员 张 欣人民陪审员 李新立二〇一七年十月二十六日书 记 员 盛 楠 微信公众号“”