（2017）闽01民终3785号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-05-02
案件名称
福州宏泰乐器有限公司、福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州宏泰乐器有限公司,福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社,徐逸俤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终3785号上诉人（原审原告）：福州宏泰乐器有限公司，住所地福州市鼓楼区西二环北路山水卫城底层北向1-5号店面，组织机构代码05431608-6。法定代表人：曾琦。委托诉讼代理人：郑惟，福建笃定律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社，住所地福州市鼓楼区鼓西街道光荣路59号二层西门经济合作社，组织机构代码F2559098-2。负责人：薛碧勇。委托诉讼代理人：张旭东，福建康立律师事务所律师。第三人：徐逸俤，男，1952年3月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：谭勇、陈武，福建世好律师事务所律师。上诉人福州宏泰乐器有限公司（以下简称“宏泰公司”）因与上诉人福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社（以下简称“西门合作社”）、第三人徐逸俤房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。上诉人宏泰公司的委托诉讼代理人郑惟，被上诉人西门合作社的委托诉讼代理人张旭东，第三人徐逸俤的委托诉讼代理人潭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏泰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认宏泰公司与西门合作社2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月25日解除；3.西门合作社向宏泰公司赔偿损失人民币553128.23元；4.西门合作社向宏泰公司返还租赁保证金50000元、招标保证金30000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月1日起计算至实际还款之日止）；5.西门合作社立即向宏泰公司支付违约金45978.63元；6.西门合作社承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定宏泰公司与西门合作社2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月11日解除，认定事实不清，严重损害宏泰公司的合法权益。本案中，西门合作社将位于福州西二环北路象山公寓1号楼底层店面出租给宏泰公司，但其隐瞒了租赁物存在与第三人徐逸俤产权不清以及未通过消防检测的事实，在宏泰公司承租该租赁物后，第三人徐逸俤每天到租赁物处闹事，宏泰公司根本无法正常经营，在多方协商无果的情况下，宏泰公司遂于2014年3月24日向西门合作社发出《关于解除象山公寓1号楼底层店面房屋租赁合同之通知函》，要求立即解除双方于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》，并以EMS邮寄的方式送达给西门合作社，西门合作社于2014年3月25日收到通知函，依据《中华人民共和国合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，双方2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》应当于2014年3月25日解除，然而，一审却认为合同于2015年11月11日才解除，显然与事实不符。二、西门合作社将存有产权纠纷的房屋出租给宏泰公司使用，给宏泰公司造成了实际损失人民币553128.23元，然而，一审却仅判决西门合作社赔偿宏泰公司289600元，有失公允。宏泰公司在承租了租赁物后，与福州美之嘉装饰工程有限公司签订《建筑装饰装修工程施工合同》，由福州美之嘉装饰工程有限公司对对租赁物进行装修，但因西门合作社与第三人徐逸俤的产权纠纷问题，在装修期间第三人徐逸俤每天去租赁物处打砸，导致租赁物的装修、经营活动根本无法继续。在此期间，宏泰公司共支付了122609.68元的租金（自2013年6月之2014年1月份的房屋租金）、装修费用374150元、物业费用6888元、水电费13020.55元、经营损失36460元，前述费用合计553128.23元，并且宏泰公司在一审中已提交了相应的发票、收据，充分证明了上述费用及损失均已实际发生，然而一审却仅采纳评估公司的评估意见，并直接忽视宏泰公司的其他损失，有失公允。三、一审认为履约保证金5万元及招标保证金3万元的利息自2015年11月11日起计算，有失公允。2012年6月，西门合作社向宏泰公司发出《招标资料》，其中关于租赁物的招投标，需缴纳8万元的投标保证金，同时《招标资料》中明确表明，在招标结束后招标人将投标保证金退还给投标人，但是，在投标结束后，宏泰公司缴纳的投标保证金中的5万元被转换成《房屋租赁合同》履约保证金，宏泰公司所缴纳的保证金迟迟未归还给宏泰公司，因此，履约保证金5万元及招标保证金3万元的利息应当自2012年6月1日起计算。四、西门合作社将存在产权争议的房屋出租给宏泰公司，并隐瞒了该租赁物未通过消防验收的事实，致使合同目的无法实现，这显然系西门合作社原因导致合同无法继续履行，西门合作社的行为明显构成了违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》西门合作社应当承担违约责任，然而，一审却未对这一事实作出认定。五、一审违反程序未在六个月内审结案件，已违反《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，依法应予撤销，并依法改判。本案中，宏泰公司系2014年4月向一审法院提起诉讼，一审法院适用普通程序审理此案。然而，一审却于2017年5月3日才做出一审判决，自此，距离宏泰公司提起诉讼的时间已有36个月，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定。西门合作社辩称，一、本案讼争房屋不存在产权争议。双方于2013年6月1日签订合同，并且是重新签订。一审已经认定双方重新签订合同后讼争租赁店面未有任何纠纷的事实。宏泰公司的一审起诉状中已经陈述“不存在权属争议”，而且对于各方之间的争议，亦经福州市中级人民法院生效判决予以明确，第三人提出的占用费的主张，亦已被驳回，故2013年6月1日讼争双方重新签订合同后，租赁物已经无任何争议。二、宏泰公司提出要求赔偿损失，但宏泰公司并不存在该损失。合同合法有效，西门合作社并无违约，对方由于自身经营不当导致亏损，才提出要提前解除。三、宏泰公司主张解除讼争合同，但是并未达到合同法规定的解除条件，一审对该请求驳回正确。徐逸俤辩称，宏泰公司与西门合作社之间的纠纷，与答辩人无关。答辩人的合法权益已经人民法院一审、二审、再审予以确认，均已支持了答辩人的诉请，故讼争房产已经不存在权属争议。西门合作社上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回宏泰公司的诉讼请求；2.变更一审判决第三项中“2015年11月11日起”为“本判决生效之日起”；3.本案一、二审诉讼费，由宏泰公司负担。事实和理由：一、一审认定事实有误。一审认定西门合作社应按照评估价格补偿被上诉人讼争房屋不可移动硬装价值是错误的，违反合同意思自治原则。1、根据2013年6月1日双方签订的房屋租赁合同第三条约定“承租方装修及整改后增加的装修物……其他无法移动部分归出租方所有。”同时合同第6条同样对不可移动装修部分作出了归属约定。一审认定上诉人应该就不可移动部分进行补偿，已违背当事人意思自治原则。2、一审既然已认定讼争双方均无过错，又依据涉及过错责任的法条，来判决西门合作社应补偿宏泰公司经济损失，一审认定事实逻辑不清。二、一审适用法律不当，本案讼争双方已就已装修部分归属问题达成一致，即使双方未就此问题形成一致意见，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第4款的规定，双方也应该依据公平原则分担装修残值损失，一审适用法律亦存在不当之处。宏泰公司辩称，一、一审庭审中，法院已经责令对方提供消防验收合格证，但是一审庭后西门合作社未予提供。一审还调取了房屋登记信息，依然未能调取到租赁房屋通过消防验收的有关证据。有无消防验收，是本案合同有无效力的根本事实，根据消防法，没有验收就不能投入使用，也不能出租。本案房屋有权属争议，也没有消防验收。这两项都是法定的合同解除条件。一审忽略了该两项事实。二、关于法律适用问题，一审法院认定，租赁合同应于2015年11月11日解除，该认定违反合同法94条。租赁合同已约定，西门合作社应该履行协作义务，但是本案房屋没有消防验收。根据合同法，解除通知到达对方合同即解除，所以一审认定合同于2015年11月11日解除，认定不当。徐逸俤对西门合作社上诉请求及事实理由的答辩意见，同对宏泰公司上诉请求及事实理由的答辩意见。宏泰公司向一审法院起诉请求：1、确认宏泰公司与西门合作社于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月25日解除；2、判令西门合作社立即向宏泰公司赔偿损失553128.23元（含装修损失374150元、返还2013年6月至2014年3月租金共12万多元、物业费、水电费、实际经营损失）；3、判令西门合作社立即返还租赁保证金50000元，返还招标保证金30000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率计算，自2012年6月1日起计至实际还款之日止）；4、判令西门合作社立即向宏泰公司支付违约金45978.63元（按合同第九条约定，赔偿三个月的租金）；5、判令本案全部诉讼费由西门合作社承担。一审法院认定事实：2012年6月，宏泰公司向西门合作社缴纳投标保证金8万元，通过招投标的方式，竞得福州西二环北路象山公寓1号楼底层店面（400.21平方米）的租赁权，并于2012年7月5日与西门合作社签订第一份《房屋租赁合同》，约定合同履约保证金5万元。双方签订合同时，将投标保证金8万元中的5万元为履约保证金使用。宏泰公司对讼争店面进行了装修。在此期间，第三人徐逸俤因与西门合作社就上述讼争店面存在权属纠纷，不断向宏泰公司主张其权利。2013年6月1日西门合作社与宏泰公司重新签订第二份《房屋租赁合同》，宏泰公司不再承租西门合作社与第三人之间存有产权争议的部分，约定租赁面积为373.81平方米；租赁期限三年，自2013年6月1日至2016年5月31日，月租金15326.21元；宏泰公司2012年6月27日支付的履约保证金转为本合同的履约保证金，保证金在本合同终止后十天内退还宏泰公司；西门合作社交付的房屋为毛坯房，宏泰公司自行负责装修及修缮，租赁结束宏泰公司不得破坏已装修部分及房屋结构，无条件移交西门合作社；在对方无违约情况下，乙方提前解除合同，应赔偿对方三个月租金及提前解约的损失。宏泰公司使用房屋期间，第三人认为西门合作社在此前使用其有权属争议部分的房屋时，因装修对其所属房屋造成破坏，曾不断到宏泰公司现租赁场所进行交涉，宏泰公司多次报警处理并要求西门合作社协调无效。2014年3月24日宏泰公司通过EMS向西门合作社发出《关于解除象山公寓1号楼底层店面房屋租赁合同之通知函》，提出因第三人不断骚扰及西门合作社未能提交消防验收证明供宏泰公司办理营业执照等原因，要求与西门合作社解除租赁合同，并赔偿损失。2014年3月30西门合作社向宏泰公司发出不得擅自解除租赁合同的函件。后宏泰公司未与西门合作社办理交接手续，搬离诉争房屋，具体时间不详。宏泰公司已向西门合作社缴纳租金至2014年1月共计122609.68元。物业费交至2014年3月共计6888元。已缴水电费共计13020.55元（水费缴至2014年2月21日、电费缴至2014年3月11日）。经查，一审审理期间，第三人徐逸俤将西门合作社另案提起(2014)鼓民初字第5064号侵权责任之诉，要求对方承担房屋占用费并将其房屋恢复原状。该案经（2015）榕民终字第1200号民事判决书判决，由福州市鼓楼区鼓西街道西门经济合作社支付徐逸俤自2012年7月5日至2013年5月31日的房屋占用费10858.4元，驳回徐逸俤其他诉讼请求。一审审理中，西门合作社申请对福州西二环北路象山公寓1号楼底层店面二次装修进行评估，一审委托福建海峡房地产资产评估有限公司评定，诉争房屋（含加层）不可移动的硬装部分价值为289600元。宏泰公司对评估结论无异议，但认为宏泰公司实际投入装修的金额系374150元，导致合同解除原因在西门合作社，应按实际损失374150元赔偿。西门合作社认为，装修结论无论是否客观，西门合作社交付宏泰公司的是毛坯房，其自行负责装修及修缮费用，现宏泰公司无法经营下去提出终止合同，请求赔偿装修投入没有依据，装修后的不可移动部分属于西门合作社，西门合作社无需进行赔偿。第三人认为评估结论无异议，但与第三人无关，另未经第三人许可对第三人房屋进行装修是违法装修。另，2015年11月11日评估人员现场勘查之日，西门合作社对诉争房屋已进行管理使用。一审法院认为，宏泰公司与西门合作社于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同履行。本案纠纷系因西门合作社前期将存有争议的房屋出租给宏泰公司而起，本案的租赁合同虽已将有争议部分房屋退还，但通过庭审调查，可以确认客观上有对宏泰公司的使用造成持续的影响，但西门合作社并无根本性违约行为，因此宏泰公司提出提前解除合同虽情有可原，但应与西门合作社协商处理，宏泰公司在没有与西门合作社办理房屋交接手续的情况下搬离诉争房屋，并要求以其2014年3月25日发出解除合同通知的时点为双方解除《房屋租赁合同》的时间，没有依据，不予支持。鉴于2015年11月11日西门合作社已实际收回诉争房屋，确认2013年6月1日《房屋租赁合同》于2015年11月11日解除。因双方系客观原因解除合同，均无明显过错，西门合作社已提前收回诉争房，作为固定装修的实际受益人，诉争房屋不可移动硬装的价值可按评估价格289600元补偿宏泰公司。宏泰公司诉请按实际装修投入价格赔偿没有依据，不予支持。宏泰公司已支付的物业费、水电费，是宏泰公司使用房屋期间自身使用的开支，要求西门合作社返还，不予支持。宏泰公司主张实际经营损失，亦无依据，不予支持。宏泰公司诉请西门合作社返还租赁保证金50000元，因双方租赁合同已解除，西门合作社应当予以返还，并按银行同期同类贷款利率支付2015年11月11日起的利息。宏泰公司诉请西门合作社返还招标保证金30000元及利息，因西门合作社未举证已返还宏泰公司，宏泰公司诉请予以支持。宏泰公司诉请西门合作社支付违约金，没有依据，不予支持。宏泰公司尚欠西门合作社2014年2月起至2015年11月11日的租金未支付，但西门合作社本案中未提出反诉请求，不予处理。一审法院判决：一、宏泰公司和西门合作社2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月11日解除；二、西门合作社于判决生效之日起十日内向宏泰公司支付补偿款289600元；三、西门合作社于判决生效之日起十日内向宏泰公司返还履约保证金人民币50000元、招标保证金30000元，并按中国人民银行同期同类贷款李准利率支付2015年11月11日起至还清款项之日的利息）；四、驳回宏泰公司的其他诉讼请求。本案诉讼费10627元，由宏泰公司负担5313元，西门合作社负担5314元，评估费9000元由西门合作社负担。当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，讼争《房屋租赁合同》系西门合作社与第三人徐逸俤权属纠纷解决后与宏泰公司重新签订的，虽然在履行合同过程中宏泰公司的经营仍受到前述纠纷的影响，但系第三方所为，尚未构成合同约定或法律规定的根本性违约情形，即前述存在的问题尚未达到双方约定或法定解除讼争《房屋租赁合同》的条件，宏泰公司于2014年3月25日向西门合作社所发出解除合同通知，不适用《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，故宏泰公司主张该时点为双方解除《房屋租赁合同》的时间，没有法律依据，不能得到支持。讼争《房屋租赁合同》系因客观因素而解除合同，签约双方均无明显过错。但鉴于西门合作社已提前收回讼争房屋，且提前解除讼争合同系其与第三方纠纷所引起，虽然其未构成违约，但其作为固定装修的实际受益人仍应对讼争房屋不可移动硬装修向宏泰公司作出补偿。西门合作社关于应以讼争合同关于“承租方装修及整改后增加的装修物……其他无法移动部分归出租方所有。”的约定应归属其所有，一审判决其应宏泰公司进行补偿违背当事人意思自治原则和双方应分担装修残值损失的主张不能成立。装修价值已经有资质的评估机构评定，宏泰公司对评估结论亦无异议，且宏泰公司提交的相关证据均已交由评估机构评定，在此情形下，宏泰公司仍请求按其自行估算的装修价格补偿于法无据，不能得到支持。宏泰公司已支付的物业费、水电费，是其使用讼争房屋期间的开支，应由其自行承担。宏泰公司提交的证据尚不足以证明其所主张的实际经营损失，故亦不能得到支持。讼争合同解除于2015年11月11日，招标保证金80000元中的50000元因转为履约保证金，此时返还条件方成就，故宏泰公司前述款项计息应从2012年6月1日起计算不能成立。经审查，一审已就延长审理期限办理相关报批手续，故未违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定。综上，上诉人西门合作社、宏泰公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10627元，由上诉人西门合作社、宏泰公司各负担5313.5元，一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 陈光卓审 判 员 陈 辉审 判 员 薛闳引二〇一七年十月二十六日法官助理 赖钟炜书 记 员 钟许珠 更多数据：