（2017）粤17民终1015号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2017-12-19

案件名称

阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司、阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省阳江市中级人民法院

所属地区

广东省阳江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司,阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省阳江市中级人民法院民事判决书（2017）粤17民终1015号上诉人（原审被告）：阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇广雅东路268号华科国际家居生活广场建材步行街*栋*层110-129商铺。法定代表人：申世香，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭燕科，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美思，广东赢信律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇广雅东路***号。法定代表人：林乃科，该公司董事长。委托诉讼代理人：李燕玲，该公司员工。委托诉讼代理人：谭开荣，该公司员工。上诉人阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司（以下简称阳东鼎丰大酒店）因与被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司（以下简称阳东区华科管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院（2016）粤1704民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。阳东鼎丰大酒店上诉请求:一、撤销阳江市阳东区（2016）粤1704民初1602号民事判决第一、二、三、四项，改判驳回阳东区华科管理公司原审提出的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由阳东区华科管理公司负担。事实和理由：一、阳东区华科管理公司无权收费，原审法院判决认定事实不清，证据不足。1、阳东区华科管理公司不是涉案租赁物的业主，也无权对阳东鼎丰大酒店进行经营管理，实际也从没有对阳东鼎丰大酒店进行经营管理，故阳东区华科管理公司无权向阳东鼎丰大酒店收取租金，更无权向阳东鼎丰大酒店收取经营管理费。2、由于阳东区华科管理公司无权也无全面正确履行《物业服务协议》，原审法院判决阳东鼎丰大酒店支付物业管理费给阳东区华科管理公司不当。二、开发商华科集团违反诚实信用原则，华科集团在开发包括涉案房地产时便宣传该地面积、停车位、人流、管理等，而实际该宣传根本不是事实，十足虚假，华科集团违反民法的诚实信用原则；另外，阳东区华科管理公司也违约在先，从阳东鼎丰大酒店一进场便故意找矛盾阻碍阳东鼎丰大酒店正常经营，从阳东鼎丰大酒店装修开始，阳东区华科管理公司就多次阻挠大门的装修，阻挠鼎丰大酒店改装楼梯、装中央空调及热水器、装广告牌，阳东区华科管理公司还在搞活动时封闭四周的路口，造成无人能出入阳东鼎丰大酒店，阳东区华科管理公司还故意让其临时建筑遮住阳东鼎丰大酒店的门口不使路人看见，将阳东鼎丰大酒店的用电转供应给移动通信公司的发射塔而自行收取电费，还多次无理起诉阳东鼎丰大酒店，也起诉小区业主，造成该小区行人萧索，阳东鼎丰大酒店无法正常经营。据此，阳东区华科管理公司应承担相应的违约责任，阳东鼎丰大酒店有权拒交一系列费用。三、阳东鼎丰大酒店投入三千多万元进行装修，因阳东区华科管理公司及其关联企业的原因造成不能正常经营，且在经营过程中又因阳东区华科管理公司的故意行为而与之产生种种纠纷，从而出现拒交租金及物业管理费一事，这并不是阳东鼎丰大酒店单方面违约。原审法院却不去指出认定阳东区华科管理公司的不当之处，径行判决解除合同，责令阳东鼎丰大酒店撤离，造成判决有违客观公正，也与阳东鼎丰大酒店投入三千多万元装修经营这一事实相矛盾。故原审法院判决解除合同并判决阳东鼎丰大酒店撤离涉案房屋认定事实不清，适用法律错误。阳东区华科管理公司辩称：双方的租赁合同是有效的，阳东区华科管理公司按照合同履行了全部义务，但是阳东鼎丰大酒店一直都没有支付租金及经营管理费，阳东鼎丰大酒店使用的电费也不缴纳，阳东区华科管理公司为阳东鼎丰大酒店垫付了50多万电费，阳东鼎丰大酒店至今也没有履行之前的法院判决。阳东鼎丰大酒店故意不履行合同义务，致使阳东区华科管理公司不能实现合同的目的，依法应当解除合同，阳东鼎丰大酒店应支付尚欠的租金、经营管理费等费用，原审认定清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。阳东区华科管理公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决阳东鼎丰大酒店支付拖欠的商铺租金及经营管理费1851267.36元及延期支付的违约金629430.9元、物业管理费54335.6元及延期支付的违约金17351.17元、违约赔偿金224602元，共计2776987.04元（暂计至2016年10月31日止，实际产生的费用按合同约定计算至解除之日止）；二、判决解除阳东区华科管理公司与阳东鼎丰大酒店于2013年11月26日签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》和《华科国际物业服务协议》；三.、判决阳东鼎丰大酒店在解除租赁合同关系后24小时内撤离其租赁的所有商铺；四、本案的诉讼费用依法由阳东鼎丰大酒店承担。一审法院认定的事实：阳东区华科管理公司与阳东鼎丰大酒店因房屋租赁合同、物业合同纠纷，于2015年4月3日向原审法院提起诉讼。原审法院于2016年5月4日作出（2015）阳东法民一初字第167号民事判决。在该判决中查明：2013年11月26日，阳东区华科管理公司作为甲方与阳东鼎丰大酒店法定代表人赵展鸿作为乙方签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》、《华科国际物业服务协议》。其中，《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定主要内容为：一、乙方承租华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110至129商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层，6层全层,建筑面积共6806.13平方米（实际建筑面积以房产部门测绘建筑面积为准），用于经营酒店、餐饮。二、租赁期限8年，从2013年11月30日起至2021年11月29日止。三、租金价格为5元/平方米/月（一层、二层第六至第八年另计），经营管理费为11元/平方米/月（一层、二层第六至第八年另计），按注明的建筑面积收取物业管理服务费，收费标准为0.5元/平方米/月，即每月租金、经营管理费、物业管理服务费合计为16.5元/平方米/月，总计112301元。如未按期缴纳租金、经营管理费、物业管理服务费，则自应缴纳日起，每日按所拖欠金额的5‰收取滞纳金，如拖欠租金、经营管理费、物业管理服务费达15日以上，甲方有权单方终止合同。四、甲方给予乙方8个月的免租优惠期，乙方在签订租赁合同后前8个月内达到营业标准，可额外享受10个月免租优惠期，免租期从2013年11月30日起计算。五、免租期结束后，按照先交租金、经营管理费、物业管理服务费之后才能使用物业的原则进行缴费。每次支付3个月租金、经营管理费、物业管理服务费，支付日期为免租期到期或租金、经营管理费、物业管理服务费到期当月的前15日。在合同期内，如最后一期不足三个月的，则以合同截止日剩余月份的租金、经营管理费及物业管理服务费一次性付清。为方便收费，乙方同意甲方按“四舍五入”的原则，采用金额的末位数保留至“元”位的方法计收各项费用。六、《经营物业管理手册》、《华科国际物业服务协议》及相关管理规定是本合同不可分割的部分。乙方有权在约定经营范围内从事自负盈亏、独立核算和经营活动，在租赁期限内，乙方有按时缴纳租金、经营管理费、保证金和其他各项相关费用的义务。七、如因不可抗力因素及政府行为致使本合同无法继续履行，本合同终止，双方不承担责任，不可抗力是指无法预见或虽可预见但无法控制或避免发生的事件，包括但不限于战争及自然灾害。双方在合同中还对续约、变更、解除等权利义务作了约定。《华科国际物业服务协议》约定主要内容：甲方按租赁合同中注明的建筑面积向乙方收取物业管理服务费，收费标准为0.5元/月/平方米，总计为3403元/月。物业管理服务费从乙方开始办理开业之日起计算，物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收代缴的费用原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月的应交应缴费用。乙方须按本协议规定缴纳物业管理服务费、水电费，每延期一天，按拖欠额日加收5‰支付滞纳金。双方在协议中还对其他权利义务作了约定。《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》，约定主要内容为：一、乙方所租赁的华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋一、二楼商铺第6至8年的租金、经营管理费、物业管理服务费不按原合同所约定的价格实施，第6至8年的租金、经营管理费、物业管理服务费按当时市场实际价格协商制定，如双方未能协商同意，甲方须保留1栋119、120号商铺供乙方做酒店大堂使用，且1栋119、120号商铺的租金、经营管理费、物业管理服务费递增不得超过100%。二、在免租期内，甲方向乙方收取0.5元/平方米/月物业管理服务费。三、甲方提供50个酒店配套专用停车位，以华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋前面停车位为主。四、如补充条款与合同相抵触，则以补充条款为准。双方在补充协议中还对其他权利义务作了约定。阳东区华科管理公司提供有《物业交付查验确认书》拟证明其于2013年12月10日将华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110至129商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层，6层全层移交给承租方，用于阳东鼎丰大酒店经营。阳东鼎丰大酒店确认于2013年收到阳东区华科管理公司交付的上述租赁物，2014年1月开始装修，2014年6月开始营业。阳东区华科管理公司与阳东鼎丰大酒店均确认租赁期间电费价格按0.91元/度计算，阳东鼎丰大酒店已向阳东区华科管理公司支付2014年8月前电费共195596元。阳东区华科管理公司主ＸＸ东鼎丰大酒店拖欠2014年9月至2015年7月8日电费共计453999.00元及每日5‰的延期支付违约金295634.60元，合计749983.59元。阳东鼎丰大酒店对阳东区华科管理公司主张上述电费及违约金数额有异议。为查明案件事实，2015年7月8日原审法院组织双方当事人对阳东鼎丰大酒店租赁期间用电情况进行现场勘验，经勘验阳东区华科管理公司、阳东鼎丰大酒店确认：一、阳东鼎丰大酒店使用电表共三个，其中编号为20……53电表载明用电量为2690×30度，编号为20……54电表载明用电量为10182×30度，编号为20……55电表载明用电量为4724×60度。另，阳东鼎丰大酒店楼梯灯用电表为69度。二、移动公司从阳东鼎丰大酒店引出的自用电表共二个，其中一个电表显示用电量为3896度，另一电表显示用电量为3943度。阳东区华科管理公司、阳东鼎丰大酒店对上述电表度数没有异议。诉讼中阳东区华科管理公司主张除现场勘验的三个电表外，还设置有11个临时电表供阳东鼎丰大酒店使用，该临时电表已拆除，所用电量也应该计入阳东鼎丰大酒使用电量总额计算电费，对此，阳东区华科管理公司未提供证据证明。庭审中，阳东区华科管理公司、阳东鼎丰大酒店表示经现场勘验双方确认的移动公司使用电量电费及阳东鼎丰大酒租赁期间已支付的电费应从阳东鼎丰大酒应付电费中扣除。诉讼中，阳东区华科管理公司主动申请调整按2015年7月8日现场勘验确认的电费总额每天5‰标准计算拖欠电费违约金至判决之日止。阳东区华科管理公司主ＸＸ东鼎丰大酒店拖欠其2013年12月至2015年7月物业管理费68260.00元及每日5‰的延期支付违约金98601.57元，合计166861.57元。阳东鼎丰大酒店确认租赁期间没有向阳东区华科管理公司支付过物业管理费，但对阳东区华科管理公司上述主张的物业管理费及违约金数额有异议，主张根据双方合同约定物业管理费及违约金计算方式，免租期内物业管理费按0.5元/平方收取，免租期内没有约定违约金，超出免租期后，没有按时缴纳物业管理费，才按5‰/日计算违约金。阳东区华科管理公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人林乃科，经营范围包括物业服务、房屋租赁、市场经营管理。阳东鼎丰大酒店于2014年4月23日成立，公司类型为有限责任公司，法定代表人赵展鸿，经营范围包括中餐制售、旅业等。阳东区华科管理公司提供《预售许可证》、《商品房屋产权权属证明书》、《物业户型分布图》、有关业主与阳东区华科管理公司签订的委托经营管理合同等证据拟证明华科国际家居生活广场家居建材步行街1栋1层110至129商铺，2层全层，3层全层，4层全层，5层全层、6层全层的产权情况及其依法对商铺有经营管理权。根据以上查明事实及证据，原审法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决认定双方签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》、《华科国际物业服务协议》合法有效，判决：一、阳东鼎丰大酒店支付2014年9月至2015年7月8日电费406669.30元及违约金(以406669.30元为基准,从2015年7月8日起按每天1‰计算至本判决确定之日止)给阳东区华科管理公司；二、阳东鼎丰大酒店支付2013年12月1日至2015年7月1日物业管理费68068.00元及违约金21391.26元给阳东区华科管理公司；三、驳回阳东区华科管理公司的其他诉讼请求。阳东鼎丰大酒店不服原审法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决，向本院提出上诉。本院经审理后作出（2016）粤17民终671号民事判决，认定原审法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决查明的基本事实属实，予以确认。在（2016）粤17民终671号民事判决中，本院另查明：阳东鼎丰大酒店于2015年8月24日经阳江市阳东区工商行政管理局核准变更登记为金辰酒店，其法定代表人亦由赵展鸿变更为申世香。对移动公司从金辰酒店引出的两个自用电表的安装时间，阳东区华科管理公司在原审称是从2013年8月份开始使用，用途是用来连接酒店顶楼的信号覆盖设备。金辰酒店则称此前不清楚移动公司的电表何时安装。从现场照片显示，移动公司使用的电表中张贴有“电表中国移动通信”的标签。因阳东鼎丰大酒店已经工商部门核准变更为金辰酒店，致使案件诉讼主体发生变化，本院（2016）粤17民终671号民事判决：一、撤销阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决第三项。二、变更阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决第一项为：阳江市阳东金辰酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付2014年9月至2015年7月8日电费406669.30元及违约金(以406669.30元为基准,从2015年7月8日起按每天1‰计算至本判决确定之日止)给阳东区华科管理公司。三、变更阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决第二项为：阳江市阳东金辰酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付2013年12月1日至2015年7月1日物业管理费68068.00元及违约金21391.26元给阳东区华科管理公司。本院上述判决已生法律效力。另查明，阳江市阳东金辰酒店有限公司于2015年8月25日经工商部门核准变更名称为阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司。阳东区华科管理公司因与阳东鼎丰大酒店就房屋租赁合同关系再次发生纠纷，于2016年11月16日向原审法院提起本案诉讼如诉请。经审理本案查明的基本事实与原审法院（2015）阳东法民一初字第167号民事判决及本院（2016）粤17民终671号民事判决查明事实一致。再查明，《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》第二条第2款第（2）项约定：“乙方违约提前解除本合同，所支付的履约保证金不予退还，乙方还须另外支付两个月的租金、经营管理费及物业管理费给甲方作为违约赔偿金。”第三条第一款第7项约定：“乙方违反合同约定，甲方有权解除合同，收回商铺，有权按合同约定要求乙方承担违约责任，且保证金不予退还。”第四条约定：“租赁期满或合同依法解除，乙方应于合同终止之日24小时内，将其一切物品设备（乙方不可移动之装修不得拆除和损毁）等全部撤离清场，将租赁物完好移交给甲方，租赁物如有损坏，修复费由乙方承担。”第五条第2款约定：“在出现下列情形之一时，甲方有权单方面解除合同，已收取乙方的租金及履约保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。（5）未按规定缴纳物业管理费、经营管理费、租金、履约保证金和其他费用，未按规定缴纳税费。”庭审中，阳东鼎丰大酒店确认合同签订后仅于2013年12月2日支付了2个月租金共224602元给阳东区华科管理公司作为押金，2013年12月9日缴纳装修押金30050元，其后没有支付过其他费用给阳东区华科管理公司。诉讼中，阳东区华科管理公司以阳东鼎丰大酒店拖欠租金及经营管理费、物业管理费为由，主张根据合同约定解除与阳东鼎丰大酒店签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》和《华科国际物业服务协议》，并要求阳东鼎丰大酒店支付拖欠的2015年6月1日至租赁合同解除之日租金及经营管理费及延期支付的违约金，其中2015年6月1日至2016年10月31日租金及经营管理费为1851267.36元（16元/平方米/月×6806.13平方米×510天），延期违约金629430.9元（以所拖欠租金及经营管理费1851267.36元为基准按月利率2%计算）；2015年7月2日至合同解除之日物业管理费及延期支付的违约金，其中2015年7月2日至2016年10月31日物业管理费54335.6元（0.5元/平方米×6806.13平方米×479天）及延期支付的违约金224602元（以所拖欠物业管理费54335.6元为基准按月利率2%计算）。阳东鼎丰大酒店辩称，合同签订后阳东区华科管理公司存在偷电行为、没有按约定交付停车位置给阳东鼎丰大酒店使用等违约，阳东区华科管理公司违约在前，阳东鼎丰大酒店不属于单方违约，因此不同意解除签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》和《华科国际物业服务协议》，不同意向阳东区华科管理公司支付所主张的租金及经营管理费、物业管理费及违约金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同、物业服务合同纠纷。阳东区华科管理公司、阳东鼎丰大酒店之间签订的涉案《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》和《华科国际物业服务协议》系双方真实意思表示，已经生效判决认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力，阳东区华科管理公司、阳东鼎丰大酒店均应按照约定履行各自合同义务。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：一、阳东区华科管理公司是否具备本案原告主体资格，能否提起本案诉讼问题；二、阳东鼎丰大酒店拖欠租金及经营管理费、物业管理费应否解除涉案合同问题；三、租金及经营管理费、物业管理费和延期违约金、违约赔偿金的支付问题。一、关于阳东区华科管理公司是否具备本案原告主体资格，能否提起本案诉讼问题。经查明，涉案商铺产权人与阳东区华科管理公司签订委托经营管理合同、前期物业服务合同，阳东区华科管理公司依产权人授权对涉案商铺享有使用权、收益权、出租权及其他经营权利，依据授权阳东区华科管理公司有权以自己的名义与最终租户签订、变更和终止合同及有权依法采用合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。阳东区华科管理公司与阳东鼎丰大酒店因涉案合同履行发生纠纷，阳东区华科管理公司有权作为原告提起诉讼。故阳东鼎丰大酒店主ＸＸ东区华科管理公司无权提起本案诉讼理据不足，原审法院不予采纳。二、关于阳东鼎丰大酒店拖欠租金及经营管理费、物业管理费应否解除涉案合同问题。《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》第三条第一款第7项、第四条、第五条第2款约定显示：在阳东鼎丰大酒店违反合同约定出现未按规定缴纳租金及经营管理费、物业管理费、履约保证金和其他费用情形时，阳东区华科管理公司有权单方解除合同，已收取阳东鼎丰大酒店的租金及履约保证金不予退还，并有权追究阳东鼎丰大酒店的违约责任,阳东区华科管理公司有权收回商铺，阳东鼎丰大酒店应于合同终止之日24小时内，将其一切物品设备（乙方不可移动之装修不得拆除和损毁）等全部撤离清场，将租赁物完好移交给阳东区华科管理公司，租赁物如有损坏，修复费由阳东鼎丰大酒店承担。本案中，首先，合同签订后阳东鼎丰大酒店一直未向阳东区华科管理公司支付租金及经营管理费、物业管理费，此前双方为合同的履行纠纷提起诉讼，经本院（2016）粤17民终671号生效民事判决确定，阳东鼎丰大酒店应向阳东区华科管理公司支付拖欠的2013年12月1日至2015年7月1日期间物业管理费、违约金及2014年9月至2015年7月8日期间电费和违约金，至阳东区华科管理公司提起本案诉讼阳东鼎丰大酒店仍未按上述判决确定的义务向阳东区华科管理公司支付拖欠的租金及经营管理费、物业管理费和违约金，阳东鼎丰大酒店的行为表明其不愿意按约定继续履行合同，丧失了履行合同的诚信基础。由于阳东鼎丰大酒店的违约行为，致使阳东区华科管理公司无法实现出租涉案商铺收取租金的合同的目，阳东区华科管理公司单方解除合同的条件成就，故阳东区华科管理公司有权根据合同的约定解除与阳东鼎丰大酒店签订的涉案合同。其次，阳东鼎丰大酒店辩称阳东区华科管理公司违约在先，并故意制造矛盾，造成阳东鼎丰大酒店无法正常经营，其有权拒交租金,且阳东鼎丰大酒店投入几千万元装修经营酒店，解除合同将造成其损失，不同意解除合同,但诉讼期间阳东鼎丰大酒店对其抗辩主张未提供充分证据予以证明。而从案件查明事实来看，阳东鼎丰大酒店租赁涉案商铺经营酒店的目的是通过经营盈利，阳东鼎丰大酒店作为经营者应当清楚任何的经营都存在风险，而经营风险一般来说与出租方无关，即阳东鼎丰大酒店不因经营所得高于租金而需向阳东区华科管理公司多支付租金，亦不能因经营不善而向阳东区华科管理公司少付或者免付租金。故阳东鼎丰大酒店作为涉案商铺承租人，应当履行按约支付租金及经营管理费、物业管理费合同义务。因此，阳东鼎丰大酒店提出拒付涉案商铺租金及经营管理费、物业管理费的抗辩理由不成立。综上，阳东区华科管理公司要求解除与阳东鼎丰大酒店签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》和《华科国际物业服务协议》的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。上述合同应从本判决生效之日起解除，合同解除后阳东鼎丰大酒店10天内撤离其租赁的所有商铺。由于涉案合同解除的原因系阳东鼎丰大酒店违约所致，根据合同约定阳东鼎丰大酒店已支付的履约保证金归阳东区华科管理公司所有，不需退回阳东鼎丰大酒店。三、关于租金及经营管理费、物业管理费和延期违约金、违约赔偿金的支付问题。《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定显示，涉案商铺租金及经营管理费按16元/平方米/月×建筑面积6806.13平方米计算，即每月108898.08元，租金及经营管理费应于每月前15日支付，如未按期缴纳，则自应缴纳日起，每日按所拖欠金额的5‰收取滞纳金；物业管理费按0.5元/月/平方米×建筑面积6806.13平方米计算，总计为3403元/月，于每月前15日支付，每延期一天，按拖欠额日加收5‰支付滞纳金。经查明，租赁期间阳东鼎丰大酒店从2013年11月30日起享有18个月免租优惠期，另本院（2016）粤17民终671号生效民事判决确定阳东鼎丰大酒店需支付2013年12月1日至2015年7月1日期间物业管理费及违约金给阳东区华科管理公司。本案中，合同签订后阳东鼎丰大酒店一直没有向阳东区华科管理公司支付租金及经营管理费、物业管理费。因此，扣减享有的免租优惠期，及经生效判决确定的2013年12月1日至2015年7月1日期间物业管理费，阳东鼎丰大酒店应按合同约定的每月108898.08元租金及经营管理费标准，每月3403元物业管理费标准，支付2015年6月1日至合同解除之日止租金及经营管理费和2015年7月2日至合同解除之日止物业管理费给阳东区华科管理公司。阳东鼎丰大酒店未按合同约定期限支付租金及经营管理费、物业管理费，根据合同约定每日应按拖欠租金及经营管理费、物业管理费数额支付5‰滞纳金给阳东区华科管理公司。现阳东区华科管理公司主张按月利率2%计算违约金，未违反法律规定和合同约定违约金限额，属于对自己民事权利的合法处分，原审法院予以支持。故阳东鼎丰大酒店应从拖欠租金及经营管理费、物业管理费之日即2015年6月1日、2015年7月2日起至合同解除之日止，以拖欠租金及经营管理费、物业管理费数额为基准，按月利率2%计算违约金给阳东区华科管理公司。至于违约赔偿金问题，本案系因阳东鼎丰大酒店违约阳东区华科管理公司请求解除涉案合同，不属于合同约定的阳东鼎丰大酒店赔偿违约赔偿金的情形，故阳东区华科管理公司要求阳东鼎丰大酒店赔偿违约金的理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决如下：一、阳东区华科管理公司与阳东鼎丰大酒店于2013年11月26日签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》、《华科国际物业服务协议》自本判决生效之日解除；二、阳东鼎丰大酒店应于本判决生效之日起10日内搬离全部租赁的商铺和楼房；三、阳东鼎丰大酒店应于本判决生效之日起10日内，支付2015年6月1日至合同解除之日止租金及经营管理费（按合同约定的每月108898.08元租金及经营管理费标准计算）和违约金（以上述拖欠的租金及经营管理费数额为基准，按月利率2%计算）给阳东区华科管理公司；四、阳东鼎丰大酒店应于本判决生效之日起10日内支付2015年7月2日至合同解除之日止物业管理费（按合同约定的每3403元物业管理费标准计算）和违约金（以上述拖欠的物业管理费数额为基准，按月利率2%计算）给阳东区华科管理公司；五、驳回阳东区华科管理公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29015元，由阳东区华科管理公司负担2320元，阳东鼎丰大酒店负担26695元。阳东鼎丰大酒店在二审中提供以下证据：证据一：对话录音，拟证明阳东区华科管理公司管理不到位，出现问题无法解决，承租户的合法权益得不到保障。证据二：照片，拟证明：1、阳东区华科管理公司在大路旁边建好临时建筑，遮住阳东鼎丰大酒店不让路人看到；2、华科国际市场萧条，华科集团违反承诺；3、华科国际市场晚上路口封闭，保安亭无人值班，影响阳东鼎丰大酒店经营。阳东区华科管理公司的质证意见：对证据一、不认识对话录音的人员，该对话录音内容不实。对证据二，照片一的建筑物对鼎丰大酒店没有影响，且鼎丰大酒店经营的时候该建筑已经存在，照片二对酒店也没有影响，剩下的照片与本案无关。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、阳东区华科管理公司是否享有向阳东鼎丰大酒店收取租金、经营管理费和物业管理费的权利。二、阳东区华科管理公司在履行合同中是否存在违约行为，双方的租赁合同应否解除。对于争议焦点一，根据本案查明的事实，阳东区华科管理公司与涉案商铺产权人签订委托经营管理合同、前期物业服务合同，阳东区华科管理公司依产权人授权取得涉案商铺使用权、出租权、收益权等经营管理权利，阳东区华科管理公司与阳东鼎丰大酒店签订了《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同补充协议》和《华科国际物业服务协议》，阳东区华科管理公司交付了租赁物业给阳东鼎丰大酒店使用，并为阳东鼎丰大酒店提供了物业管理服务，故阳东区华科管理公司享有向阳东鼎丰大酒店收取租金、经营管理费和物业管理费的权利。对于争议焦点二，《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》第五条第2款约定：出现下列情形之一时，阳东区华科管理公司有权单方面解除合同，已收取阳东鼎丰大酒店的租金和履约保证金不予退还，并追究阳东鼎丰大酒店的违约责任：（5）未按规定缴纳租金及经营管理费、物业管理费、履约保证金和其他费用；未按规定缴纳税费。阳东鼎丰大酒店未依约向阳东区华科管理公司支付租金、经营管理费和物业管理费，符合合同约定解除条件，原审法院根据阳东区华科管理公司的请求，判决解除合同，理据充分。阳东鼎丰大酒店上诉认为开发商华科集团宣传虚假，故意阻碍阳东鼎丰大酒店正常经营。华科集团作为开发商，在对华科集团未来发展进行宣传是企业正常经营行为,至于能否达到华科集团宣传的效果，存在不确定因素，阳东鼎丰大酒店作为一个市场经营主体应当对这种商业风险作出正确的判断，实际上阳东区华科管理公司和阳东鼎丰大酒店已考虑到其中的商业风险，在租赁合同中双方约定阳东区华科管理公司除给予阳东鼎丰大酒店8个月免租装修期外，阳东鼎丰大酒店可额外享受10个月的免租优惠期，即阳东鼎丰大酒店装修完毕开始经营的前10个月是无需支付租金、经营管理费的，阳东鼎丰大酒店以华科集团未达到宣传的效果为由，主ＸＸ东区华科管理公司违约，理由显然不能成立。从商业经营角度，阳东鼎丰大酒店正常经营及赢利符合阳东区华科管理公司的利益，一来阳东区华科管理公司可以正常收取租金，二来可以带旺周边的商铺，这一点从阳东区华科管理公司免除阳东鼎丰大酒店开始经营前10个月租金的事实也可以证实，阳东鼎丰大酒店称阳东区华科管理公司故意阻碍正常经营，显然不符合情理。阳东区华科管理公司已按合同约定交付租赁物业给阳东鼎丰大酒店，并提供相应的物业服务，履行了合同约定，阳东鼎丰大酒店也实际使用租赁物业至今，阳东鼎丰大酒店主ＸＸ东区华科管理公司存在违约行为，没有证据证实，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理恰当，应予维持。阳东鼎丰大酒店上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26695元，由阳江市阳东区鼎丰大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　林　广审判员　何桂霞审判员　莫怡华二〇一七年十月二十六日书记员　陈予昕微信公众号“”