（2017）京0105民初30961号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-29
案件名称
刘煜与张秀卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘煜,张秀卿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初30961号原告（反诉被告）：刘煜，男，1989年5月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡慧芳，北京凯普律师事务所律师。被告（反诉原告）：张秀卿，女，1934年7月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯义君，男，1985年8月14日出生，北京神州数码系统集成服务有限公司职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张宇，北京诵盈律师事务所律师。原告（反诉被告）刘煜（以下简称刘煜）与被告（反诉原告）张秀卿（以下简称张秀卿）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡慧芳，被告的委托代理人侯义君、张宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘煜向本院提出诉讼请求：请求判令张秀卿返还定金20万元。事实和理由：我方为了生育小孩改善住房条件，在出卖了其名下唯一一套一居室后，于2017年3月11日与张秀卿的代理人侯xx在北京链家房地产经纪有限公司居间下签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》等交易文件，购买张秀卿所有的位于北京市朝阳区和平街十四区15号楼xxx房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积57.68平方米，成交价540万元，合同还约定原告拟贷款金额为300万元以及房屋交付、违约责任、税费承担及争议解决等内容。合同生效后，我方向张秀卿支付了定金20万元。2017年3月17日，北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称317新政），因我方及配偶名下均有公积金住房贷款记录，导致其需要支付的首付总金额多出100万左右。因我方及配偶均属工薪阶层，收入偏低，该政策导致的重大变化严重影响了我方的履约能力。后我方将该情况迅速告知张秀卿及链家公司，与此同时亦希望通过筹借资金继续履行合同。但经我方多次主动联系张秀卿，表示为了不给其造成损失可再寻找其他买家，并希望能够协商一致解除合同，但张秀卿不同意解除合同以及返回已支付的20万元定金。根据相关司法解释，如果对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，买受人能够举证证明其确因首付款比例提高导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由请求解除合同，并要求出卖人返还购房款或者定金的，可以支持。本案中，合同明确约定原告以按揭贷款的方式履行合同，因317新政大幅提高了其必须支付的首付金额对其履约能力产生了重大影响，多支付的100万元亦超出了其签订合同时对应付首付总额的预见。因原告及其配偶属于低收入阶层，连之前的20万元定金大部分均由原告父母承担，客观上确实丧失了履约能力，故现诉至法院。被告辩称，不同意刘煜的诉讼请求。合同是各方真实意思表示，各方均应履行，不应违约。刘煜系恶意解约，我们不同意返还定金。317新政出台，并不一定导致买方可以任意解约，刘煜在之前已向法院承认其出售自有龙博苑房屋房款为358万元，由此可以证明原告有足够的能力向我方支付房屋首付款。至于其如何筹得款项以及与案外人的借款，与本案无关，刘煜不能以此为由解除三方的房屋买卖合同。双方及中介公司曾经就先解除合同、再退还定金或支付违约金的问题进行过多次协商，但刘煜一再要求必须无责任解约，针对刘煜的行为，我方认为刘煜没有做出合理的避免或减少损失的行为，导致我方损失扩大，根据公平原则以及相关会议纪要，合同解除导致当事人利益失衡的，可综合案件情况，酌情支持违约金。原告夫妻收入每月只有一万一千元，在新政之前，双方已经签了合同，贷款额300万元，刘煜每月的还款数额为15000元左右，其贷款有作假行为。首付款提高后贷款是相应降低的，首付款加贷款及利息整体数额是减少的。综上我方不同意退还定金。我方提起反诉要求：要求刘煜赔偿违约金108万元。刘煜针对张秀卿的反诉辩称，我方不适用违约条款，补充协议中第四条违约责任中约定，如出台新的限购政策，导致合同无法履行，双方互不承担违约责任，张秀卿主张的违约金过高，我方申请酌减违约金。张秀卿没有实际损失。不存在我方长期拖欠和拒绝履行合同的情况，在317新政出台的第三天我方在微信中表明不再履行合同，3月27日发函通知张秀卿解除合同，我方积极通知，是张秀卿拖延解除合同，张秀卿不存在以房换房的情况。经本院审理查明，2017年3月11日，刘煜作为买受人与张秀卿作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定刘煜购买张秀卿所有的涉案房屋，成交价格为五百万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价四十万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为三百万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。刘煜于2017年3月11日将第一笔定金20万元以自行划转方式支付张秀卿。买卖双方应于2017年4月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月14日刘煜向张秀卿支付定金20万元。在本案审理过程中，买卖双方及居间方北京链家房地产经纪有限公司于2017年6月8日签订《解约协议》，解除了各方就本案涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布317新政规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。张秀卿申请证人林某到庭作证称：我是房源方的经纪人参与了签约过程，签订合同当日是李洋带着。签订合同后出了政策，我问李洋客户是否受影响，李洋说受了影响，现在还在协商中。经过几次沟通，但没有结果。刘煜不认可证人证言的真实性。刘煜向本院提交其与张秀卿代理人侯xx及中介经纪人的微信聊天记录证明其受新政影响导致无履约能力并迅速通知出卖人及中介；提交公积金贷款审核确认书、个人贷款总账信息、个人贷款还款明细，证明刘煜及配偶有公积金贷款记录，受317新政的影响。张秀卿对上述证据的真实性均认可。刘煜提交告知函及律师函，证明多次与对方协商解除合同，没有扩大损失；提交其与配偶的工资账户明细，证明收入较低；提交网页打印件，证明涉案房屋在2017年5月4日挂牌价还是540万元，张秀卿对上述证据的真实性均不认可。张秀卿向本院提交录音光盘，证明刘煜觉得房价高想毁约；提交致估计委托人函原件，证明涉案房屋的市场价值；提交网页打印件，证明涉案房屋降价100万元。刘煜认可录音证据的真实性，但不认可证明目的，对其他证据的真实性不认可。上述事实，有当事人陈述、相关书证、视听资料等证据在案佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。原被告协商解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方争议的焦点在于刘煜是否受到317新政导致双方无法继续履行合同。对此本院认为，根据双方在买卖合同中的约定，刘煜购买涉案房屋的贷款金额为300万元，占总房款的55.5%，其自行支付的房款占总房款的45%。刘煜向本院提交的公积金贷款审核确认书、个人贷款总账信息、个人贷款还款明细能够证明其属于317新政中“在本市无住房但有公积金住房贷款记录的”，根据该政策规定，刘煜在购买涉案房屋时应支付的首付款比例不低于60%，已超过双方合同约定的首付款比例。原告向本院提交的证据能够证明其确因首付款比例提高导致无履约能力，故根据合同约定，因限购政策导致合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。刘煜要求退还定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于张秀卿要求赔偿违约金的反诉请求，本院认为，根据合同约定，因限购政策导致合同无法继续履行的各方互不承担违约责任。且根据刘煜提交的证据，刘煜在317新政出台后及时通知张秀卿解除合同，已尽到避免损失扩大的义务。故对张秀卿的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）张秀卿于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘煜定金二十万元。二、驳回被告（反诉原告）张秀卿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由张秀卿负担（刘煜已交纳，张秀卿于本判决生效之日起10日内直接支付给刘煜），反诉案件受理费7260元，由张秀卿负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 禹 雷审判员 田丽丽审判员 刘坤鹏二〇一七年十月二十六日书记员 李思桐 更多数据：搜索“”来源：