（2017）粤09民终875号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-28
案件名称
林景信、张北琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林景信,张北琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终875号上诉人（原审原告、反诉被告）：林景信，男。委托诉讼代理人：郑群耀，广东省茂名市电白区公职律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张北琴，男。委托诉讼代理人：朱永生，广东济道律师事务所律师。上诉人林景信、张北琴因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林景信上诉请求:一、撤销一审判决的第二、三、四项；二、被上诉人张北琴在本案生效之日起七日内将其所有的财产搬离原租用上诉人位于xx市xx区xx镇xx路xx号的房屋，将占用上诉人的房屋交回给上诉人；三、判决被上诉人张北琴支付租用上诉人房屋2015年1月12日至2016年4月24日期间的租金76243.33元（2015.1.12-2016.2.3共386天，按4800元／月计，4800元／30天×386天；2016.2.4-2016.4.24，共79天，按5500元／月计，5500元／30天×79天）；四、判令被上诉人张北琴赔偿占用上诉人房屋期间即自2016年12月13日至搬离其财产日止的租金损失（2016年12月13日至2017年2月4日按每月5500元计算，2017年2月5日起按每月6200元计算）；五、驳回被上诉人张北琴的反诉请求；六、本案诉讼费用由张北琴承担。事实和理由：一、一审回避了被上诉人应否将其财产搬离上诉人房屋的问题。1.上诉人第一个诉讼请求就是要求被上诉人将其占用上诉人房屋的财产搬离上诉人的房屋，以彻底解决问题。但一审没有就此问题作出判决。因为被上诉人的财产是否搬离、何时搬离，是本案的焦点问题，此问题不解决，讼争将不断。2.一审判决以上诉人已收到涉案房屋的钥匙，就认定张北琴交回涉案租赁房屋，并驳回上诉人的诉讼请求是错误的。首先，如果财产未搬离，上诉人取回钥匙是不能真正完全使用涉案租赁房屋的，被上诉人如果报案称其财产被盗或者灭失，谁负责赔偿。其次，该财产所有权是被上诉人的，财产未搬离一日，问题均属未解决。目前这些财产尚在涉案租赁房屋内，未有搬离。二、1.一审驳回上诉人要求被上诉人支付2015年1月12日至2016年4月24日的租赁房屋租金是没有事实和法律依据的。首先，一审认定张北琴由于林景信加建房屋原因影响张北琴生意停业是错误。上诉人加建房屋只有一个星期左右的时间，如前案所述，上诉人做足安全措施，没有对被上诉人的营业构成主要影响，加建房屋前后很长一段时间被上诉人均正常营业。茂名市中级人法院(2015)茂中法民四终字第231号民事判决书认定上诉人的加建房屋行为只对张北琴的经营造成一定影响，并认定张北琴以其2014年9月至2015年1月期间仍然使用涉案房屋。因此，充分证明上诉人的加建房不是造成张北琴生意停业的原因，当时也未停业。其次，2015年1月12日至2016年4月24日是诉讼期间，2016年4月25日诉讼法律文书才生效。这期间，被上诉人张北琴仍继续使用上斥人的租赁房屋的，因此，被上诉人张北琴应支付2015年1月12日至2016年4月24日诉讼期间的房屋租金。2.一审驳回上诉人要求被上诉人支付2016年12月13日之后的占用上诉人房屋的租金损失也是没有事实和法律依据的,与一审的相关认定和判决是自相矛盾的。被上诉人张北琴至今拒绝搬离其在涉案租赁房屋内的财物，这些财物仍然占用上诉人的房屋，其实质是被上诉人仍然在使用、占用涉案租赁房屋。同理，既然一审认定被上诉人怠于履行生效法律文书的行为是未交回涉案房屋的行为，目前被上诉人拒绝将其财产搬离涉案房屋的情形也应认定为怠于履行生效法律文书的行为才对。三、关于上诉人应否赔偿被上诉人经济损失92808元的问题。1.一审的认定与第231号判决的认定是相矛盾的，是错误的。首先，第231号判决认定上诉人的加建房屋行为只对被上诉人的经营造成一定影响，并不是主要影响，而一审判决则认定“影响张北琴停业”，这是一审法院对生效法律文书的错误理解和歪曲。其次，第231号判决对被上诉人的损失已有定论，即未能证明被上诉人存在经济损失。2.所谓的92808元经济损失其实质是被上诉人的财物折旧后的价值，并不是经济损失。首先，第231号判决认定张北琴饭市及茶市即一、二楼的经营是在经营几个月后自行停止经营的，并不存在经济损失的问题。也就是说与本案一、二楼的财物是没有任何关联的;而92808元中，绝大部分就是一、二楼的财物折旧值。其次，三楼的几乎是全部可移动的财物，如投影机、布艺沙发、格力空调、茶几等，也不是经济损失。因此，一审判决上诉人赔偿被上诉人92808元经济损失是没有事实依据和法律依据的。张北琴亦上诉请求:一、撤销一审判决的第一、三、四项；二、维持一审判决的第二项；三、驳回被上诉人林景信的全部诉讼请求；四、被上诉人林景信承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人投资了70万元添置空调、音响设备、家具等装饰装修租赁房屋准备使用至少十年，因被上诉人违约行为导致上诉人只经营一年多到2015年1月就停止营业，法院判决解除双方租赁合同之后，被上诉人负有首先解决如何赔偿上诉人装饰装修等损失问题，而且装饰装修是固定不可移动的，本案并不存在上诉人将涉案租赁房屋交回给被上诉人的问题。《租赁合同》的租赁期限是十年，因被上诉人的违约行为上诉人只是经营了一年多就停止营业，导致不能实现合同目的，对上诉人造成极大的经济损失。二、(2015)茂中法民四终字第231号民事判决书没有判决上诉人交回涉案租赁房屋给被上诉人。该判决于2016年4月25日发生法律效力后，被上诉人拒绝履行生效的判决义务，上诉人被迫于2016年8月8日提起强制执行申请，并主动将涉案租赁房屋钥匙交给法院，上诉人没有任何怠于履行生效判决义务的情形，一审判决认定上诉人怠于履行生效判决义务，明显认定事要错误。三、一审判决认定张北琴于2016年12月12日交回涉案租赁房屋给林景信是错误的。上诉人依法不应继续支付林景信2016年4月25日至2016年12月12日期间的房屋租金。首先，如前所述，(2015)茂中法民四终字第231号民事判决书没有判决上诉人交回涉案租赁房屋给被上诉人，也即上诉人没有交回涉案租赁房屋给被上诉人的义务。其次，涉案租赁房屋自如至终是由被上诉人掌控的，被上诉人也有涉案租赁房屋钥匙。再有，在被上诉人未有解决装饰装修赔偿问题之前，装饰装修占用涉案租赁房屋期间是不能计算租金的。因为上诉人在装饰装修占用涉案租赁房屋期间并没有经营行为，一审判决上诉人支付被上诉人2016年4月25日至2016年12月12日期间的房屋租金显失公平，明显错误，也与一审判决林景信向张北琴赔偿涉案租赁房屋装饰装修经济损失92808元相矛盾。四、被上诉人在一审判决之前就出租涉案租赁房屋经营了，证明被上诉人只要主动承担房屋装饰装修损失赔偿，涉案租赁房屋的使用权完全掌握在被上诉人手中，被上诉人完全可以在法院判决解除双方租赁合同之后就使用涉案租赁房屋。被上诉人还在判决之前就拆除了涉案租赁房屋的空调等装修装饰物。故此，本案完全不存在上诉人需继续支付涉案租赁房屋租金的问题。林景信的答辩意见与其上诉意见一致。张北琴的答辩意见与其上诉意见一致。林景信向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告张北琴将其所有的财产搬离原租用原告的位于xx市xx区xx镇xx路88号的房屋，将房屋交回原告；2、判令被告张北琴支付占用原告的房屋的损失79600元（从2015年2月4日至2016年6月4日止，每月按4800元计，2016年2月4日至2016年6月4日，每月按5500元计，以后房租按每月5500元计算，计至被告搬离房屋日止）；3、被告负担本案诉讼费用。张北琴向一审法院反诉请求：1、判决被反诉人林景信赔偿经济损失人民币92808元给反诉人张北琴；2、判决驳回被反诉人林景信本诉全部诉讼请求；3、判决被反诉人林景信承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月4日，林景信与张北琴签订《租赁合同》，由张北琴租赁林景信的房屋经营茶楼和KTV房使用，双方签订《租赁合同》，内容如下：“出租方：林景信（以下简称甲方）承租方：张北琴（以下简称乙方）。甲、乙双方就房屋租赁用作茶楼及KTV事宜，达成如下协议：一、甲方将位于xx区xx镇xx房屋一楼两门面、二楼整屋楼、三楼五个房间及两条楼梯、卫生间出租给乙方经营茶楼和KTV房使用，租赁期限自2013年2月4日至2023年2月4日，计10年。二、本房屋的租金按季度结算，即三个月结算一次。每季度开始第一个星期内，乙方向甲方支付该季度的租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费、环保费用以及其它由乙方营业而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、房屋租赁期为10年，从2013年2月4日至2023年2月4日。在此期间，乙方不得以任何形式转让或借给第三方作任何用途。五、因乙方投资庞大，十年内如果乙方经营不良（乙方不想再经营），乙方必须经营满3年，才能归还3万元押金给乙方。六、乙方停止经营后，房屋内的一切装饰（含水电）材料不能拆除，否则乙方必须承担将甲方室内环境恢复原状的义务。七、本房屋租金在租约开始的第一个三年内月租金为4800元（即自2013年2月4日至2016年2月4日止）；第四年（即自2016年2月4日至2017年2月4日止）一年间每月租金5500元；第五、第六年（即自2017年2月4日至2019年2月4日止）两年间每月租金6200元；第七、第八年（即自2019年2月4日至2021年2月4日止）两年间每月租金6800元；第九、第十年（自2021年2月4日至2023年2月4日止）两年间每月7500元。租金每季度结算一次。八、在承租期间，未经甲方同意，不得改变屋结构及用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。九、在经营期间，乙方保证茶楼及KTV的经营一切合法，期间的一切治安、消防等安全问题由乙方负责解决，甲方不承担任何责任；如乙方在经营过程中出现的安全问题影响到甲方的房屋、财产或其他方面的安全，乙方负责赔偿责任。十、合同期满后，乙方对于其他租户有优先续约权，但甲方对于是否续约有最终决定权。十一、KTV晚上的营业时间到一点钟，以免对四邻造成影响。十二、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向茂港区人民法院提起诉讼，请求司法解决。十三、本合同连一式2份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日起生效。2013年3月4日”。林景信与张北琴在合同上签名确认。签订租赁合同后，张北琴购买物品及装修装饰房屋，进行经营饭市、茶市和KTV。由于生意不好，几个月后，张北琴就停止经营饭市、茶市，只是晚上经营KTV。2014年9月份开始，张北琴开始拖欠林景信的房屋租金。2014年11月份，林景信加建其房屋第四层。加建房屋过程中，林景信用布罩罩住张北琴KTV外挂的空调。2015年1月9日，张北琴向林景信邮寄《解除〈租赁合同〉通知》，要求解除双方于2013年3月4日签订的《租赁合同》。2015年1月12日，张北琴以林景信加建房屋影响其经营为由诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，双倍返还支付的押金30000元并赔偿损失。林景信提出反诉，要求张北琴支付拖欠的租金，本院依法合并审理。案在审理中，张北琴向本院提出鉴定申请，要求对茶楼和KTV不能经营造成的经济损失进行鉴定，后鉴定机构以评估条件严重不充分，无法评估张北琴的经营损失而终止评估。张北琴主张已交房屋租金到2014年11月份，但没提供相关证据证明。林景信主张加建房屋第四层已经张北琴同意，但没提供相关证据证明。一审法院认为：张北琴与林景信签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方应依《租赁合同》履行自己的权利、义务。合同履行过程中，林景信没经承租人张北琴同意就加建房屋，房屋建造的过程中难免存在一定的安全隐患，影响消费者的信心，对张北琴经营KTV有很大的影响，导致不能实现张北琴签订租赁合同的目的，张北琴以林景信加建房屋影响其经营茶楼、KTV为由请求解除双方签订的《租赁合同》，理由充分，本院予以支持。对于张北琴主张双倍返还押金30000元的请求，根据双方签订的《租赁合同》的第五条的规定，张北琴必须经营满3年方能要求林景信归还押金30000元，虽现张北琴经营未满3年，但林景信加建房屋对张北琴的经营造成了一定影响，且张北琴与林景信签订的《租赁合同》因林景信的原因依法应予解除，故张北琴缴交的押金30000元应由林景信退回给张北琴。但因双方签订的《租赁合同》中没约定押金的惩罚性规定，故张北琴要求林景信双倍返还押金30000元，理由不足，也没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。对于张北琴主张林景信赔偿经济损失10万元的请求，张北琴没有提供证据证明张北琴的损失，且无法鉴定出损失的具体数额，张北琴该请求依据不足，本院不予支持，予以驳回。对于林景信反诉请求张北琴支付租金24000元的请求，林景信主张张北琴自2014年9月开始拖欠其租金，张北琴称其租金已交至2014年11月份，但没提供缴交租金的证据，故应认定为张北琴自2014年9月起拖欠林景信租金；双方约定每月房屋租金4800元，林景信请求2014年9月至2015年1月的房屋租金24000元，合理合法，本院予以支持。据此，本院于2015年7月20日作出（2015）茂电法民三初字第37号民事判决书，判决内容如下：一、解除张北琴与林景信于2013年3月4日签订的《租赁合同》；二、限林景信在本判决发生法律效力之日起十日内退回张北琴缴交的租赁房屋的押金30000元；三、限张北琴在本判决发生法律效力之日起十日内向林景信付清拖欠的房屋租金24000元；四、驳回张北琴的其他诉讼请求。张北琴和林景信均不服本院（2015）茂电法民三初字第37号民事判决，均向广东省茂名市中级人民法院提起上诉。广东省茂名市中级人民法院于2015年11月23日作出（2015）茂中法民四终字第231号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月6日，广东省茂名市中级人民法院出具生效确认书，确认该院作出（2015）茂中法民四终字第231号民事判决于2016年4月25日发生法律效力。另查明：2016年6月13日，本案原告（反诉被告）林景信诉至本院，要求被告（反诉原告）张北琴搬走其财产并交还房屋，并且要求被告（反诉原告）张北琴赔偿占用其房屋损失79600元（暂计2016年6月14日）。之后，双方履行生效的（2015）茂中法民三初字第37号民事判决。2016年12月12日，原告（反诉被告）林景信从本院领取被告（反诉原告）张北琴交回涉案租赁房屋的钥匙。2016年7月15日，被告（反诉原告）张北琴向本院提出申请，对涉案租赁房屋第一、二、三层房屋装饰装修残值损失进行评估鉴定。本院予以准许。2016年10月20日，茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字［2016］第158号《拟确定张北琴位于xx市xx区xx镇xx路xx号房屋第一、二、三房装饰装修残值评估报告书》，评估标的物评估值为90808元，被告（反诉原告）张北琴用去评估费2000元。一审法院认为：本案争议焦点主要如下：一、张北琴何时交回涉案租赁房屋给林景信；二、张北琴应否继续支付林景信的房屋租金；三、张北琴请求林景信赔偿其经济损失应否支持。一、关于张北琴何时交回涉案租赁房屋给林景信的问题。开庭审理中，林景信自认于2016年12月12日收到法院转交张北琴交出涉案租赁房屋的钥匙，林景信自该日起视为收回涉案租赁房屋。因此，本院确认张北琴于2016年12月12日交回涉案租赁房屋给林景信。林景信现诉请张北琴交回涉案租赁房屋，没有事实根据，本院不予支持，予以驳回。二、关于张北琴应否继续支付林景信的房屋租金。如生效的广东省茂名市中级人民法院（2015）茂中法民四终字第231号民事判决所述，林景信在张北琴使用涉案租赁房屋进行经营的过程中，未征得张北琴同意的情况下加建涉案租赁房屋，对张北琴的经营造成了一定影响，无法达到合同目的，依法应予解除合同。2015年1月12日，张北琴向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。此后，张北琴已停止涉案租赁房屋的经营活动至今。并且该案纠纷经广东省茂名市中级人民法院作出（2015）茂中法民四终字第231号民事判决书于2016年4月25日生效解除租赁合同。2016年12月12日，张北琴交回涉案租赁房屋给林景信。本院认为，2015年1月12日至2016年4月24日期间，张北琴由于林景信加建房屋原因影响张北琴生意停业。根据本案的实际情况，结合本案当事人履行合同的实际情况等综合因素，现林景信请求张北琴支付此期间的房屋租金，有失公允，理由亦不充分，本院不予支持，予以驳回。自2016年4月25日起，广东省茂名市中级人民法院（2015）茂中法民四终字第231号民事判决生效，判决解除双方签订的《租赁合同》。但张北琴怠于履行生效的判决义务，没有及时交回涉案租赁房屋给林景信，直至2016年12月12日才交回涉案租赁房屋给林景信。因此，张北琴应支付此期间的房屋租金给林景信。按双方原来签订的租赁合同约定2016年2月4日至2017年2月4日期间，每月租金5500元计算，张北琴应支付2016年4月25日至2016年12月12日期间（232天）的房屋租金42533.33元［（5500元/月÷30天）×232天］给林景信。林景信诉请超出42533.33元的部分租金，本院不予支持，予以驳回。张北琴辩称驳回林景信请求支付房屋租金的理由不充分，本院不予采纳。三、关于张北琴请求林景信赔偿其经济损失应否支持的问题。本院认为，林景信与张北琴签订的《租赁合同》已经生效判决确认解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。鉴于林景信加建房屋影响张北琴停业导致解除租赁合同，张北琴对于解除合同并不存在违约情形，其请求林景信赔偿其经济损失，合理合法，本院予以支持。经法院委托鉴定机构对张北琴在涉案租赁房屋的装修装饰标的物评估价值为90808元，张北琴用去评估费2000元，张北琴的经济损失合计92808元（90808元+2000元），由林景信予以赔偿。林景信辩称驳回张北琴的诉讼请求之理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张北琴在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）林景信支付房屋租金42533.33元；二、限原告（反诉被告）林景信在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）张北琴赔偿经济损失92808元；三、上述款项互相抵兑后，限原告（反诉被告）林景信在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）张北琴赔偿经济损失50274.67元；四、驳回原告（反诉被告）林景信的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张北琴的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）林景信未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1790元，由原告（反诉被告）林景信负担833元，由被告（反诉原告）张北琴负担957元。反诉案件受理费1060元，由原告（反诉被告）林景信负担。二审中,林景信提交涉案房屋照片，拟证明至2017年7月2日止，涉案租赁房屋一至三楼仍然被张北琴占用的事实。被上诉人张北琴对该证据的三性均有异议，张北琴在2015年1月停止营业后没有使用林景信的房屋。张北琴提交一份日期为2017年1月25日的《收据》，拟证明林景信已经将涉案房屋租赁给他人经营KTV，该《收据》是2017年1月25日客人去消费时所取得。林景信对该证据的三性均有异议，林景信把三楼房屋租赁给他人不是事实。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，上诉人林景信与上诉人张北琴之间订立的房屋租赁合同,已经本院生效的（2015）茂中法民四终字第231号民事判决判决予以解除，至此双方已不存在租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，张北琴作为承租人，依法应将其租赁的房屋交还给林景信。从租赁物的现场情况看，张北琴在房屋内添置了大量的电器等设备，故张北琴仅交还房屋钥匙不能视为其已返还了房屋，其还需搬离房屋内的相关物品，使房屋能处于正常的使用状态，才能认定其所返还的房屋符合法律规定的状态。同时，根据租赁物现场相片及涉案评估报告书，从常识判断可知，房屋内添置的冷柜、空调、炉具、电脑设备、投影机、沙发、茶几、鱼缸、玻璃门等，显是属于可以拆除移开的，故该类物品应由张北琴自行移走。另一类房屋内的地面瓷砖、间隔墙、格栅吊顶、铁皮屋、内墙装修（贴装饰纸）、水电装修材料等，属于不能移除的装修材料，依据双方《租赁合同》第六条中“乙方停止经营后，房屋内的一切装饰（含水电）材料不能拆除”的约定，该类物品应无偿归林景信所有。由此，张北琴租赁房屋所添置的电器设备及装修附着的材料，应当按上述两种物品的类型分别处理，该物品而并不属于林景信造成张北琴的损失，故原审判决由林景信赔偿张北琴92808元损失没有法律依据，本院对此予以撤销。另一方面，综观本案纠纷，实质是因履行本院（2015）茂中法民四终字第231号民事判决的问题而引起，该生效判决已解除了双方的租赁合同，张北琴已没有继续租赁林景信房屋的意思表示。张北琴没有及时搬离所租房屋的原因在于双方均未按时履行上述判决，双方对此均存在过错，故原审判决张北琴继续支付林景信房屋租金也不合理，本院对此项判决也予以撤销。综上所述，林景信要求张北琴搬离所租赁房屋的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1818号民事判决；二、限在本判决生效之日起15日内，上诉人张北琴移除搬离其承租林景信的电白区小良镇繁荣路房屋内的冷柜、空调、炉具、电脑设备、投影机、沙发、茶几、鱼缸、玻璃门（除《拟确定张北琴位于茂名市电白区小良镇岭圩繁荣路88号房屋第一、二、三房装饰装修残值评估报告书》中的地面瓷砖、间隔墙、格栅吊顶、铁皮屋、内墙装修外）等物品，并将该房屋交还给上诉人林景信；三、驳回上诉人林景信的其他诉讼请求；四、驳回上诉人张北琴的诉讼请求。一审本诉案件受理费1790元，由林景信负担；反诉案件受理费1060元，由张北琴负担。二审案件受理费4013元，由林景信负担1893元,由张北琴负担2120元。本判决为终审判决。审判长 陈琪奕审判员 龙光新审判员 许 彦二〇一七年十月二十六日书记员 郑富华汤智磊 关注公众号“”