（2017）辽0211民初4968号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-02-27
案件名称
大连新华物业管理有限公司与ＸＸ芳物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连新华物业管理有限公司,ＸＸ芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初4968号原告：大连新华物业管理有限公司。法定代表人：杨滨，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱世铭，男，系该单位职员。委托诉讼代理人：毕克强，男，系该公司项目部经理。被告：ＸＸ芳，女。原告大连新华物业管理有限公司与被告ＸＸ芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱世铭、毕克强，被告ＸＸ芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费1,947.9元（自2015年1月1日至2017年6月30日），滞纳金1,694.32元，合计3,642.22元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.6元向原告支付物业管理费。被告ＸＸ芳自2015年1月开始未向原告支付物业管理费，至2017年6月30日，被告共拖欠原告物业费1,947.9元。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付物业管理服务费及滞纳金。被告ＸＸ芳辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、物业费标准没有异议，但对拖欠时间有异议，欠费时间是从2015年1月1日至2016年12月31日，2017年还没有到缴费的时间，所以不欠2017年的物业费。不同意缴纳物业费的理由因为原告没有尽到物业服务合同约定的义务。原告没有证据证明其按照《物业管理服务委托合同》约定履行了物业服务。原告未对公共设施、设备尽到维护保养义务。被告报箱损坏不能上锁，导致报纸丢失，原告未修理。楼梯间墙面损坏多年没人修理，楼梯间墙面十年内从未粉刷过。小区内景观河污水横流，上面漂浮着污水沫，原告没有尽到清理、维护的义务。原告未对草坪绿植尽到养护义务，小区内草坪大部分变成裸露的黄土，树木及绿篱也是自然生长死亡。原有园林变得面目全非。业主私自占用公共绿地种地，原告未制止反而助长了这种不良风气。原告擅自占用小区的绿地，将花坛、绿地擅自改成停车场，收取停车费，对于所获得的收益及使用明细从未对业主公示。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.6元。2009年7月、2013年3月原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.6元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业服务费的千分之三缴纳违约金。2015年12月17日，原告与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，委托服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米暂定0.6元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人可采取按季度或按年上达缴纳即：第二季度物业费应在第一季度末前缴纳，依次类推，并在当年年底结清当年物业费。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行。另外，以上《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。且大连市机动车停车场管理办公室对该小区内的停车位核发了停车场备案证。另查，被告ＸＸ芳系大连市甘井子区西南路绿洲园房屋的业主，该房屋建筑面积108.21平方米。被告自2015年1月1日至2017年6月30日没有交纳物业费，拖欠物业费合计1,947.9元（0.6元/月/平×108.21平×30个月）。经原告催要后，被告未支付拖欠物业费。本院所确认的上述事实，有《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、视频、证明、管理公约、楼宇交接书、照片、停车场备案证、车位布置图、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.6元，自2015年1月1日至2017年6月30日被告尚欠原告物业费合计1,947.9元，应予缴纳。关于被告辩称其不应支付2017年1月1日至2017年6月30日期间物业费的意见，本院认为，原告与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会于2015年12月17日签订的《物业管理服务委托合同》中约定业主或物业使用人可采取按季度或按年上达缴纳即：第二季度物业费应在第一季度末前缴纳，依次类推，并在当年年底结清当年物业费。上述条款已明确解释了具体的缴费时间和方式，按本条约定，被告应在2016年12月31日缴纳2017年1月1日至2017年3月31日的物业费，在2017年3月31日缴纳2017年4月1日至2017年6月30日的物业费，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，根据原告与业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》的约定，被告应当支付原告违约金，且被告在本案之前即存在拖欠物业费的情形，双方就物业费问题系第二次起诉到法院，本院综合本案案情，同时考虑到整个小区的和谐发展，酌定被告应付原告违约金数额为拖欠物业费金额的10%即195元。关于被告辩称原告未尽到公共设施维护保养义务、楼梯间墙面损坏、绿化维护不到位、小区内景观河污水横流、将花坛绿地擅自改成停车场等物业服务不到位问题，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，根据庭审查明的情况，原告物业服务水平已大幅提高，小区绿化、景观河的环境也不断完善，原告增建停车场也经过了大连市甘井子区城市建设管理局的批准，且大连市机动车停车场管理办公室核发了停车场备案证，此行为也是为了方便小区业主停车。关于广告费、停车费的使用情况，被告可以向业主委员会反映情况，以此拒交物业费无理。另外，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2015年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费1,947.9元及违约金195元，合计人民币2,142.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告ＸＸ芳负担。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长 郭艳玲人民陪审员 王景华人民陪审员 张爱华二〇一七年十月二十六日书 记 员 宋雅楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：