（2017）浙0226民初3240号

裁判日期: 2017-10-26

公开日期: 2018-05-29

案件名称

陈立兴、陈晓萍等与娄雪春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁海县人民法院

所属地区

宁海县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈立兴,陈晓萍,娄雪春,方兰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二百四十一条，第二百四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省宁海县人民法院民事判决书（2017）浙0226民初3240号原告（反诉被告）：陈立兴，男，1943年11月30日出生汉族，住浙江省宁海县。原告（反诉被告）：陈晓萍，女，1969年1月11日出生汉族，住浙江省宁海县。两原告的委托诉讼代理人：黄旭明，浙江甬泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：娄雪春，女，1969年1月13日出生汉族，住浙江省宁海县岔路镇前后娄村前后娄*组**号，现住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：董丰，宁波市缑城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杜锡全，宁波市缑城法律服务所法律工作者。第三人：方兰，女，1973年4月16日出生汉族，住安徽省涡阳县。原告（反诉被告，以下称原告）陈立兴、陈晓萍与被告（反诉原告，以下称被告）娄雪春为房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员闫林花适用简易程序独任审判��2017年6月2日，本院第一次公开开庭审理了本案，原告陈晓萍及两原告的委托诉讼代理人黄旭明，被告娄雪春及其委托诉讼代理人董丰到庭参加诉讼。2017年8月1日，本院依法追加方兰为本案第三人。因案情复杂，于2017年8月2日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭进行审理。2017年8月22日，被告娄雪春提起反诉，本院受理后予以合并审理。2017年8月25日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告陈晓萍及两原告的委托诉讼代理人黄旭明、被告娄雪春及其委托诉讼代理人杜锡全、第三人方兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立兴、陈晓萍起诉并答辩称，2015年11月18日，原告陈晓萍与方兰签订《店铺出租合同》一份，约定原告陈晓萍将坐落于宁海县兴宁的两间店面出租给方兰使用，租赁期限自2015年11月18日至2020年11月18日止��第一年租金30000元，以后随行就市。第二年租金方兰未付。2016年5月，原告了解到方兰已将涉案房屋转租给被告娄雪春。2017年1月8日，原告向方兰邮寄解除合同关系通知书；2017年1月17日，原告通知被告娄雪春其与方兰间的房屋租赁合同已解除，被告娄雪春若承租涉案房屋，须按月支付租金，先付后用，否则，被告必须半个月内腾空涉案房屋。但被告娄雪春未付房租，亦未腾房，故现原告诉至法院要求：1.判令被告娄雪春立即停止侵害、腾空涉案房屋；2.判令被告娄雪春按2500元∕月支付原告自2016年11月18日起至被告实际腾空房屋时止的房屋占有使用费；3.判令被告支付原告自2016年11月18日至2017年3月24日期间的电费136元、水费80元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第三项诉请。针对被告反诉，原告辩称，因被告娄雪春并非涉案房屋租赁合同的合同相对方，故��告娄雪春无权要求原告支付装修费、搬迁费等损失，故应驳回被告的反诉请求。为证明自己的主张，两原告提供证据如下：1.《店铺出租合同》一份，拟证明原告陈晓萍与方兰于2015年11月18日签订《店铺出租合同》一份，并约定各自的权利义务，承租方为方兰而非被告，被告占有使用原告的房屋是无法律依据的事实；2.原告陈晓萍向方兰寄发的《解除合同通知书》及EMS邮寄单、原告陈晓萍向方兰发送的解除合同短信通知各一份，拟证明因方兰逾期未交纳租金，原告于2017年1月8日向方兰邮寄解除合同通知书一份，并于同日向方兰发送解除合同通知书短信的事实；3.原告陈晓萍与被告娄雪春间的通话录音一份，拟证明被告与方兰并非合租关系，被告明确知晓方兰不再承租涉案房屋，系被告一人占有使用涉案房屋的事实；4.原告陈晓萍向被告娄雪春寄发的《腾房通知书》及EMS邮寄单各一份，拟证明原告曾通知被告腾房以及要求被告支付租金的事实；5.房屋所有权证一份、被征收房屋产权证收条两份，拟证明原告系涉案房屋的合法所有权人，系本案适格原告的事实；6.方兰与原告陈晓萍间的短信记录一份，拟证明原告于2017年1月24日要求被告娄雪春支付房屋占有使用费，但被告娄雪春未付款项的事实；且原告要求被告签订房屋租赁合同，但被告未签订的事实。被告娄雪春答辩及反诉称，2015年11月18日，被告及第三人方兰共同向原告承租涉案房屋，原告及��三人对店面进行了装修，共花去装修费用共计10万元。后原告要求解除合同并要求被告及第三人腾空涉案房屋，但被告及第三人坚决反对。现被告同意解除合同，但解除合同的时间是原告的起诉之日即2017年5月5日。但因原告的违约行为，给被告造成了损失，故要求1.原告赔偿被告装修损失费100000元；2.原告赔偿被告搬迁损失30000元。为证明自己的主张，被告娄雪春提供证据如下：1.原告陈晓萍与被告娄雪春间的通话录音一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系，且被告受方兰委托向原告支付租金，原告拒收租金的事实；2.申请法院调取的涉案房屋的水、电销户时间表各一份，拟证明在房屋租赁合同期限内，原告将涉案房屋的水电全部停掉的事实；3.娄雪春、方兰与案外人签订的装饰工程合同书、兴宁路217号雨格服装店预算清单、项目清单、非住宅房屋征收货币补偿协议及补偿核算单、私有住宅房屋征收货币补偿协议及补偿核算单各一份，拟证明涉案房屋已拆迁，且诉争房屋已经过评估，被告对涉案房屋的装修价值63800元包含在商业房屋评估金额内的事实。第三人方兰陈述称，其是与被告共同承租涉案房屋，现系第三人与被告共同使用涉案房屋。第三人方兰不同意解除涉案房屋租赁合同，若要解除的话，原告须支付被告涉案房屋的装饰装修款、搬迁费等损失费用。第三人方兰未提供证据。对各方提供的证据，各方的质证意见及本院的认证意见如下：一、原告提供的证据1，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，被告认为该份合同的合同相对方为被告娄雪春及第三人方兰。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。二、原告提供的证据2，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，但被告认为因合同并未明确约定房租的支付时间，故第三人并不存在拖欠租金的违约情形。第三人认为其并没有逾期支付房租，并不存在违约的情形，另第三人认可其收到过短信，但其并未收到过书面的《解除合同通知书》。经核查，原告邮寄的《解除合同通知书》并未送达方兰本人，故本院对原告提供的《解除合同通知书》及EMS邮寄单不予认定。因第三人认可其收到短信通知，故对原告提供的其向方兰发送的解除合同短信通知的真实性予��认定。三、原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但被告认为其陈述仅系被告的单方陈述，故不能证明原告的证明目的；第三人认为其与被告娄雪春间一直是合租关系。本院对该证据的真实性予以认定。四、原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，但被告认为其并没有同意该证据所显示的内容；第三人对该证据的真实性无异议，但其不同意腾房。本院对该证据的真实性予以认定。五、原告提供的证据5，被告及第三人均无异议，本院对该证据予以认定。六、原告提供的证据6，被告及第三人对该证据的真实性无异议，但被告认为因原告与方兰签订的房屋租赁合同并未到期，故被告不同意与原告再签订一份合同，且原��与方兰签订的房屋租赁合同约定2016年11月18日至2017年11月18日期间都是可以支付租金的，故不存在被告不支付租金的情形。本院对该证据的真实性予以认定。六、被告提供的证据1，原告对该证据的真实性无异议，但原告认为该证据不能证明其证明目的。第三人对该证据无异议，且第三人认为被告给付房租是第三人与被告双方的意思表示。本院对该证据的真实性予以认定。七、被告提供的证据2，原告对该证据的真实性无异议，但原告认为原、被告间不存在房屋租赁合同关系，故原告不存在违约的事实，且原告停水停电也是拆迁公司的要求，是原告的一种自救方式。第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。八、被告提供的证据3，原告��娄雪春、方兰与案外人签订的装饰工程合同书、兴宁路217号雨格服装店预算清单、项目清单的真实性、合法性、关联性均有异议，对非住宅房屋征收货币补偿协议及补偿核算单、私有住宅房屋征收货币补偿协议及补偿核算单的真实性、合法性无异议，但原告认为该组证据均与本案无关。第三人对该组证据无异议。本院对娄雪春、方兰与案外人签订的装饰工程合同书、兴宁路217号雨格服装店预算清单、项目清单不予认定，对非住宅房屋征收货币补偿协议及补偿核算单、私有住宅房屋征收货币补偿协议及补偿核算单的真实性、合法性予以认定。经审理，本院认定事实如下：坐落于宁海县产的所有权人为原告陈立兴、陈晓萍。2015年11月18日，原告陈晓萍与第三人方兰签订《店铺出租合同》一份，约定原告将兴宁二间店面出租给方兰使用，租赁期限为2015年11月18日至2020年11月18日止，第一年租金30000元，以后每年随行就市。2017年1月8日，原告陈晓萍向方兰短信送达《解除合同通知书》一份，通知“自2016年11月至2017年11月租金，方兰已延迟三个月，原告到兴宁催要租金，了解到方兰已不在宁海做生意，方兰已将店铺转租给娄雪春使用。基于上述原因，原告陈晓萍通知方兰解除《店铺出租合同》”。2017年2月2日，原告陈晓萍向被告娄雪春邮寄通知一份，通知被告娄雪春“其与方兰间的房屋租赁合同已解除，娄雪春若租其房屋必须按月付租费，先付后用。否则，被告娄雪春须半个月内腾空。通知娄雪春于正月初十前支付租金，否则，被告娄雪春须于正月十五腾空房屋”，被告娄雪春认可收到上述邮件。被告娄雪春认可自2016年11月19日起实际使用涉案房屋。本院认为：原、被告及第三人均认可“签订《店铺出租合同》时三人在场”，三人均在场，而签订合同仅系原告与方兰签订，而娄雪春未在《店铺出租合同》上作为承租人签字，现娄雪春与方兰均主张娄雪春亦为《店铺出租合同》的承租方，与情理不符，故本院认为娄雪春并非《店铺出租合同》的承租人之一。涉案房屋的所有权人为原告陈立兴、陈晓萍，被告娄雪春未证明其基于法定事由使用涉案房屋，故原告陈立兴、陈晓萍有权要求被告娄雪春及时腾空涉案房屋。自2016年11月19日起，被告娄雪春实际使用涉案房屋，故原告有权要求被告娄雪春支付占有使用费。关于占有使用费的标准，原告要求参照其与方兰签订的《店铺出租合同》的2015年11月18日至2016年11月18日期间的租金2500元∕月（30000元∕年÷12个月）标准计算，并无不当，本院予以支持。因被告娄雪春并非《店铺出租合同》的一方当事人，故其依据《店铺出租合同》要求原告支付其装修损失及搬迁损失无法律依据，本院对被告提起的反诉诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）娄雪春应于本判决生效之日起十日内腾空原告（反诉被告）陈立兴、陈晓萍所有的坐落于宁海县的房屋；二、被告（反诉原告）娄雪春应于本判决生效之日起十五日内按2500元∕月的标准支付原告（反诉被告）陈立兴、陈晓萍自2016年11月19日起至被告（反诉原告）娄雪春腾空涉案房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回被告（反诉原告）娄雪春的诉讼请求。如果被告（反诉原告）娄雪春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费118元，反诉受理费2900元，均由被告（反诉原告）娄雪春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审　判　长　　于水强代理审判员　　闫林花人民陪审员　　仇毓秀二〇一七年十月二十六日代书　记员　　章灵燕微信公众号“”