（2017）皖05民终899号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-10-31
案件名称
霸镇江与杨述萍、马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
霸镇江,杨述萍,马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司,马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司江东大道店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖05民终899号上诉人（原审被告）：霸镇江，男，1971年7月17日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹芳芳，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨述萍，男，1969年2月5日出生，汉族，住安徽省当涂县。委托诉讼代理人：何金龙，安徽夏商周律师事务所律师。原审被告：马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司，住所地安徽省马鞍山市湖东中路58号。法定代表人：王旭，该公司董事长。原审被告：马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司江东大道店，住所地安徽省马鞍山市花山区矿山新村5栋底商1号。负责人：霸江梅，该公司经理。上诉人霸镇江因与被上诉人杨述萍、原审被告马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司（以下简称宝芝林公司）、马鞍山市宝芝林大药房连锁有限公司江东大道店（以下简称宝芝林江东大道店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2017)皖0503民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霸镇江上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回杨述萍的一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用由杨述萍承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、其与杨述萍之间系药店转让合同关系，而不是房屋租赁关系。其因受让楚梦药店而与杨述萍签订了《药店转让合同》，该合同明确约定药店现有装修、装饰、设备全部无偿归其所有，其向杨述萍支付的顶手费用，即转让费10万元已经包括营业执照、经营许可证、医保资格、药品、货柜、货架、店内的一切及装修，虽然双方在合同中并未直接写明房屋使用权一并转让，但根据双方约定药店的装修、装饰归其所有可知，双方签订合同时的真实意思是房屋使用权也一并转让，期限为房屋剩余承租年限，因为房屋的使用权与其受让的装修、装饰是不可分离的。而且，双方签订合同的目的是经营药品，经营必须有营业场所，其受让案涉药店的前提是杨述萍提供经营场所。双方签订的《药店转让合同》已经履行完毕，不存在解除的问题，《药店转让合同》中之所以未提及房租问题，是因为其在杨述萍处的社保结算费用远超过租金，双方也同意抵扣，只是双方未办理结算而已；2、其已经交付了全部房屋转租费用。杨述萍不是案涉房屋的所有权人，其与杨述萍之间是案涉房屋使用权转让关系，其已经支付了自2014年1月起至2017年12月止的转租费用，合同签订后，其未向杨述萍单独支付过租金，但杨述萍却自认其支付了2016年12月以前的房租，之所以如此自认，是因为其在杨述萍处有社保结算费用，转租费用也是从这些社保结算费用中抵扣的。根据结算，其在杨述萍处的医保费用足以支付五年租金，杨述萍却未抵扣2017年的租金，起诉要求其支付，与常理不符；3、根据双方签订的《药店转让合同》的条款推定，双方的房屋转租合同应为书面合同，转租期限至2017年12月31日，而非不定期租赁。根据我国合同法及相关司法解释之规定，承租方的装修、装饰费用推定在租赁期限内分摊完毕，如果杨述萍提前解除转租合同关系，势必造成其利益损失，有悖法律规定。杨述萍辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。1、其与霸镇江之间实际上存在两个合同关系，除了书面的药店转让合同关系之外，还有一个房屋租赁合同关系，其将案涉房屋租给霸镇江使用，双方只是没有签订书面的租赁合同而已，也未约定租赁期限，根据法律规定，应属不定期租赁合同，其诉请解除租赁合同关系符合法律规定；2、药店转让合同关系与房屋租赁合同关系是不同的，根据市场交易规律，药店营业权的转让是需要支付转让费用的，且本案中其还将医保资格、经营许可证等很有价值的东西转让给了霸镇江，并且按照药店经营权交易行情来看，转让价格一般都在10万元以上，经过其初步估算，案涉房屋从转让之日至现在租金已经在10万元左右，如果如霸镇江上诉所称转让费用中已经包括了案涉房屋的租金，这与常理不符；3、霸镇江主张已经支付了全部的房屋转租费用不能成立，合同约定的转让费用不包括房屋租金。霸镇江认为在其处有一些所谓的社保结算费用，这与本案不属同一法律关系。同时，霸镇江也未提供相应的证据予以证明。宝芝林公司、宝芝林江东大道店未作述称。杨述萍向一审法院起诉请求：1.判令解除其与霸镇江之间的房屋租赁合同；2.判令霸镇江、宝芝林公司、宝芝林江东大道店腾空并返还位于马鞍山市花山区矿山新村××号的房屋，并按2917元/月的标准支付自2017年1月1日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费；3.案件诉讼费用由霸镇江、宝芝林公司、宝芝林江东大道店承担。一审法院认定事实：2014年，杨述萍与霸镇江签订一份药店转让协议，主要约定：杨述萍于2014年1月1日将楚梦药店转让给霸镇江，药店现有装修、装饰、设备（包括医保刷卡机）全部无偿归霸镇江使用，霸镇江于2014年1月1日前一次性向杨述萍支付顶手费（转让费）10万元，该费用包括营业执照、经营许可证、医保资格、药品、货柜、店内的一切及装修。后杨述萍将位于马鞍山市花山区矿山新村××号房屋及该房屋内所经营的药店交付给霸镇江使用。2015年8月5日，宝芝林江东大道店以上述房屋为经营场所登记成立，并占有使用该房屋至今。一审法院认为，该案的争议焦点是：霸镇江取得案涉房屋使用权系基于其与杨述萍签订的药店转让合同，还是系基于其与杨述萍之间的非书面租赁合同。虽然杨述萍转让药店的同时将该药店的经营场所即案涉房屋使用权交付给霸镇江，但双方签订的药店转让合同中未约定将案涉房屋使用权一并转让，约定的转让费亦未包含房屋租赁费，霸镇江辩称10万元药店转让费包含自2014年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租赁费，但未能提供证据予以证明。因房屋使用权系一项独立的财产权利，故不能推定杨述萍在转让药店的同时一并转让案涉房屋的使用权及药店转让费包含案涉房屋的租赁费，杨述萍将案涉房屋交付给霸镇江使用时，双方之间形成了独立的房屋租赁合同关系。霸镇江、宝芝林公司辩称杨述萍无转租权，双方之间的合同无效，因该租赁合同并未违反法律的强制性规定，合法有效，故对该辩称意见不予采纳。一、关于杨述萍要求解除租赁合同关系的主张。法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨述萍与霸镇江之间未签订书面的房屋租赁合同，亦未约定租赁期限，双方之间的租赁视为不定期租赁，杨述萍作为出租人有权随时要求解除合同，故对杨述萍要求解除双方房屋租赁合同的主张，予以支持，但应给予腾房义务人合理期限。二、关于杨述萍要求霸镇江、宝芝林公司、宝芝林江东大道店返还房屋并支付自2017年1月1日起按2917元/月的标准支付房屋占有使用费的主张。因案涉房屋现由宝芝林江东大道店占有使用，故应由其腾空案涉房屋，并将该房屋返还给杨述萍。杨述萍与霸镇江之间的房屋租赁合同解除前，应由霸镇江支付杨述萍租金。合同解除后，应由腾房义务人宝芝林江东大道店支付杨述萍房屋占有使用费。因宝芝林江东大道店系分公司，不具有法人资格，如其无财产清偿或财产不足以清偿时，则应由宝芝林公司负责支付宝芝林江东大道店应支付的款项。杨述萍称其与霸镇江口头约定年租金35000元，但未能提供证据证明，霸镇江亦不与认可，故参照杨述萍提供的其与康泰公司于2016年12月26日就案涉房屋签订的租赁合同中约定的年租金20000元作为计算上述租金、房屋占有使用费的标准。霸镇江、宝芝林公司辩称用杨述萍领取的宝芝林江东大道店社保结算费用冲抵租金，因该社保结算费用非该案所涉及的法律关系，双方亦未能就该社保结算费用具体数额协商一致，故不宜冲抵，对该辩称意见不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:一、杨述萍与霸镇江就位于安徽省马鞍山市花山区矿山新村××号房屋的租赁合同于判决生效之日解除；二、宝芝林江东大道店于判决生效之日起十五日内腾空位于安徽省马鞍山市花山区矿山新村××号房屋并返还给杨述萍；三、霸镇江于判决生效之日起七日内支付杨述萍自2017年1月1日起按年租金20000元标准计算的至判决生效之日止的租金；四、宝芝林江东大道店于判决生效之日起十五日内支付杨述萍自判决生效之日起按年租金20000元标准计算的至其实际返还位于安徽省马鞍山市花山区矿山新村××号房屋之日止的房屋占有使用费；如宝芝林江东大道店无财产清偿或财产不足以清偿时，则由宝芝林公司支付上述款项。五、驳回杨述萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由霸镇江负担。二审期间，霸镇江向本院提交了一份《社保结算资金清单》，证明其有371550元的社保结算费用在杨述萍处，抵扣4年房屋租金90648元，杨述萍还应当支付其28万余元的社保结算费用。杨述萍质证认为，该证据与本案不具有关联性，不能作为定案依据。本院认证意见为：霸镇江二审提交的《社保结算资金清单》，与本案不具有关联性，不作为定案依据。二审查明的案件基本事实与一审一致。另查明：2016年11月16日，杨述萍与案外人马钢集团康泰置地发展有限公司签订一份《房屋租赁合同》，主要约定，马钢集团康泰置地发展有限公司将位于安徽省马鞍山市花山区矿山新村××号的房屋租赁给杨述萍使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为20000元。另外，二审中，霸镇江自认其与杨述萍约定，案涉房屋的租金为25000元/年。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：杨述萍诉请霸镇江、宝芝林公司、宝芝林江东大道店解除房屋租赁合同、腾空并返还案涉房屋、支付房屋租金或占有使用费，是否有事实和法律依据。从本案已经查明的事实来看，杨述萍与霸镇江签订的《药店转让合同》虽然未约定杨述萍将案涉房屋的使用权转让给霸镇江，但根据双方约定药店的装修、装饰、设备等归霸镇江所有和杨述萍与马钢集团康泰置地发展有限公司就案涉房屋签订租赁合同并交付给霸镇江使用可知，双方签订《药店转让合同》的真实意思是：杨述萍将案涉药店整体转让给霸镇江，并尽可能地提供案涉房屋给霸镇江经营使用，霸镇江支付相应的租赁费用。尽可能地提供案涉房屋给霸镇江经营使用，是杨述萍根据《药店转让合同》的性质、目的、交易习惯而应履行的附随义务。杨述萍抗辩称，其就案涉房屋与霸镇江未约定租赁期限，应属不定期租赁合同，其有权随时解除租赁合同，因杨述萍与马钢集团康泰置地发展有限公司就案涉房屋签订的租赁合同约定租赁期限到2017年12月31日止，故杨述萍在案涉房屋未到租赁期限之前且没有任何正当理由的情况下，要求霸镇江、宝芝林公司、宝芝林江东大道店解除案涉房屋租赁合同、腾空、返还案涉房屋，有违诚实信用原则，对其这一诉请不予支持。至于霸镇江上诉称，其已经从自己在杨述萍处的社保结算费用中抵扣支付了自2014年1月起至2017年12月止的案涉房屋的转租费用，因社保结算费用与本案不属于同一法律关系，且杨述萍不认可霸镇江租金抵扣社保结算费用的主张，而霸镇江又未能提供充分的证据予以证明，故对霸镇江的这一上诉意见不予采纳。对于杨述萍诉请霸镇江支付自2017年1月1日起至交还案涉房屋之日止的房屋占有使用费（实为租金），因案涉房屋的租赁期限至2017年12月31日止，且霸镇江不愿意在租赁期限前解除合同，为减少当事人诉累，可支持自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金。由于二审中霸镇江自认案涉房屋的租金为25000元/年，故对杨述萍诉请的租金支持25000元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院(2017)皖0503民初1139号民事判决；二、霸镇江于本判决生效之日起七日内支付杨述萍自2017年1月1日起至2017年12月31日止的租金25000元；三、驳回杨述萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由霸镇江负担；二审案件受理费80元，由杨述萍负担。本判决为终审判决。审判长 曹悝元审判员 陈广金审判员 赵庆飞二〇一七年十月二十六日书记员 倪清怡附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。