（2017）京03民终12219号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-15
案件名称
赵卫东与北京建工物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵卫东,北京建工物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终12219号上诉人（原审被告）：赵卫东，男，1963年7月2日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京建工物业服务有限公司，住所北京市朝阳区安慧北里逸园19号楼。法定代表人：苏大勇，董事长。委托诉讼代理人：张淑娟，女，北京建工物业服务有限公司职员。上诉人赵卫东因与被上诉人北京建工物业服务有限公司（以下简称建工物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初59550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵卫东上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实及相应责任后改判建工物业公司承担维修责任并承担赵卫东财产损失、精神伤害、健康损害费用合计5000元；二、本案诉讼费由建工物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，有证据不认定，赵卫东提供的证据明显显示是户外墙面保温层连接处和窗体外墙引起内墙渗漏；二、关于墙体漏水的事实，一审判决没有认定，而且赵卫东曾多次就此事与建工物业公司沟通维修，墙体漏水的原因已经很明确；三、一审法院明显偏袒建工物业公司，一审判决存在以情代法、断章取义、漏掉赵卫东的相关答辩意见等问题，一审认为赵卫东不交物业费会引起其他业主的效仿，属于还未调查就定调。建工物业公司辩称，不同意赵卫东的上诉请求及理由，认可一审判决结果。关于赵卫东主张的漏水问题，建工物业公司此前派员进行过维修，但是可能没有达到赵卫东满意的效果。建工物业公司表示其同意将该问题处理到赵卫东满意为止，但因此前漏水严���，现需同开发商沟通处理。建工物业公司向一审法院起诉请求：1.赵卫东支付2014年7月16日至2017年7月15日期间的物业服务费4660.77元；2.赵卫东支付逾期违约金500元。3.诉讼费由赵卫东承担。一审法院认定事实：建工物业公司原名称为北京合佳物业管理有限责任公司，2008年10月9日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更为现名称。北京建工集团有限责任公司将其开发建设的×号住宅小区的物业委托建工物业公司进行管理，双方于2009年4月28日签订《北京市前期物业服务合同》，约定服务期限自2009年5月2日至2012年5月1日。物业服务费用选择包干制方式，依据为京发改[2005]2662号文件，物业管理费为1.434元/月/平方米，生活垃圾清运费30元/户·年。上述物业服务合同到期后，仍由建工物业公司为该小区提供相关物业服务。赵卫东系××号房屋产权人，房屋���积102.89平方米。2006年7月1日，建工物业公司作为乙方与作为甲方的赵卫东签订《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》。协议签订后，建工物业公司即为赵卫东提供相关物业服务。物业费标准自2010年优惠后为每月每平方米1.234元。赵卫东未交纳2014年7月16日至2017年7月15日期间的物业服务费4570.77元及垃圾清运费90元，共计4660.77元。一审审理中，赵卫东提交照片5张，证明房屋多次漏水，导致木地板变形、窗户打不开。建工物业公司对此予以认可，但认为飘窗不属于公共设施，不属于物业公司维修范围。一审法院认为，建工物业公司与赵卫东签订的《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。建工物业公司作为物业管理公司，向赵卫东提供了物业��理服务，赵卫东理应向建工物业公司支付相应的物业管理费。对赵卫东所述飘窗漏水一节，因其主张的漏水原因不明，赵卫东亦未提供证据证实漏水问题的责任属于建工物业公司，其可在明确漏水原因后，向相应的责任主体另行主张权利。对赵卫东抗辩收费标准、服务不达标问题，其未举证证明，一审法院不予采信。故建工物业公司要求赵卫东支付物业管理费之请求，一审法院予以支持。对于建工物业公司要求赵卫东支付违约金之请求，因双方签订的《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》中未有相关约定，故一审法院不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、赵卫东于判决生效之日起十日内给付建工物业公司二〇一四年七月十六日至二〇一七年七月十五日期间物业费四千六百六十元七角七分；二、驳回建工物业公司其他诉���请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，赵卫东向本院提交照片10张，用以证明其关于房屋墙体漏水的主张。建工物业公司表示照片的真实性无法确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。建工物业公司与赵卫东签订的《北京合佳物业管理有限责任公司前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效。建工物业公司作为涉案房屋所在小区的物业管理公司依约向赵卫东提供了物业管理服务，赵卫东亦应依约向建工物业公司支付相应的物业管理费。对赵卫东上诉所称房屋漏水一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因赵卫东其主张的漏水原因不明，其亦未提供证据证明房屋漏水问题的责任属于建工物业公司，其可在明确漏水原因后，向相应的责任主体另行主张权利。对赵卫东提出的收费标准、服务不达标等问题，因其举证不足以证明其上述主张且建工物业公司不予认可，故本院难以采信。综上所述，赵卫东的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵卫东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 霍思宇代理审判员 李 冉二〇一七年十月二十六日法官 助理 刘 衍书 记 员 刘 波 微信公众号“”