（2017）豫0802民初3295号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-29
案件名称
张松生与焦作市鑫鑫房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷一审民事裁定书
法院
焦作市解放区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张松生,焦作市鑫鑫房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百四十五条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条
全文
河南省焦作市解放区人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫0802民初3295号原告：张松生，男，1946年4月16日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王志伟，河南争先律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永庆，河南争先律师事务所律师。被告：焦作市鑫鑫房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区烈士西街46号。法定代表人张孝堂，经理。委托诉讼代理人：毛涛，男，1979年11月27日出生，汉族，现住河南省获嘉县城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李玉平，男，1946年8月28日出生，汉族，现住焦作市解放区，系该公司员工。原告张松生与被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法进行审理。原告张松生向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告十日内配合原告办理焦国用（1999）第047号国有土地使用证过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张松生从1990年开始，带领几个农民工以松生维修队的名义给焦作市中原实业公司干建筑活，到1996年9月8日，中原实业公司欠张松生工资款178279.8元无力给付。当日，双方签订了一份《土地补偿协议》，中原实业公司将其2.99亩土地作价178279.8元转让给了张松生，以抵顶所欠的工资款。办理用地使用手续的一切费用由原告承担，中原实业公司予以协助。1997年5月20日原告交了6万元土地出让金。1998年12月24日，原告以松生维修队名义同焦作市土地局签订了《国有土地使用权出让合同书》，1999年2月2日，焦作市土地局为原告颁发了焦国用（1999）第047号国有土地使用证。从2008年起被告鑫鑫公司因开发焦作市解放区工农路红太阳公寓强行要占用原告的房产及土地，原告不同意，被告就纠集黑社会围堵原告家门，在原告家院内放炮、砸原告家的房屋和窗户，并用挖土机将原告家门前的路挖断。原告被逼无奈，只好同意将房产和土地转让给被告，在签订转让协议之前，被告派人到焦作市土地局查阅了原告土地使用证的相关档案，充分了解到原告的土地情况。也明知原告没有营业执照，但被告说他老乡是局长，土地局有熟人，他们会过户的，让原告有啥手续拿啥手续就行了。原告将有关手续的原件全部给了被告。2012年9月6日，双方签订了土地使用权转让《协议书》。该协议第五条约定在原告接到被告全部款后，15日内原告协助被告办理土地过户手续，费用由被告承担。（注：该土地上拆迁的房屋没有房产证）；第六条约定本协议所涉及的房产交付应从开工之日起十八个月内交付房屋，十八个月内不交房认定违约，若一方违约应按本协议所涉及的金额（住宅房屋按每平方米2800元折算；门面房按每平方米6000元折算）的两倍补偿给未违约方。关于协议中涉及的房产被告应在土地过户以前出具《房屋认购书》，待被告取得《房屋销售许可证》后换取正式购房合同。被告不得以任何理由将房产另卖他人。协议书约定原告搬迁的时间是三个月，但到2012年10月4日，被告就将原告的房屋和围墙拆毁，开始动工建楼了。2012年12月4日上午，被告给原告出具了《房屋认购书》，下午，双方就到土地交易中心办理过户手续。由于原告没有营业执照，土地局暂不给过户，被告说有他们负责协调，不用原告管。但到了2013年5月31日，被告突然给原告寄来了《解除协议通知书》，要解除双方于2012年9月6日签订的《协议书》。2013年6月9日，被告又向解放区法院提起诉讼，要求原告立即返还其土转让款、过渡费等共计324万元并支付其违约金109.8万元。由于被告已将楼房建成，解除协议已经不现实，经法院给被告做工作，直到2014年5月20日，被告才变更了诉讼请求为按照合同约定办理土地过户登记手续。2014年7月24日，解放区法院作出了（2013）解民二初字第386号民事调解书，确认原告是本案争议土地的实际权利人，在十日内协助被告办理土地过户登记手续。双方又持此调解书到土地交易中心办理过户手续，土地部门还是暂不办理。解放区法院对此案强制执行。焦作市土地局的工作人员又以原告1997年5月20日所交的土地出让金发票上写的是补办手续费不是写的土地出让金为由拒不办理，执行法官也没有办法。原告又多次找焦作市国土资源局和解放分局，并向焦作市领导反映此事。为了尽快办理过户手续，经有关部门协调，焦作市国土资源局让原告再交一次土地出让金，先办着土地过户手续。2015年1月15日，原告又交了54800元土地出让金。办理土地过户需要对土地进行评估，按照双方所签订《协议书》的约定，过户费用应由被告承担，但被告又不交土地评估费，无奈，原告又于2015年4月27日交了9000元的土地评估费，拿到了评估报告准备过户。但被告又不去过户，要求将松生维修队过户到张松生名下再过户到其名下，原告又找国土局，国土局说有调解书证实就不必过户到张松生名下了。国土局领导对此事非常重视，一方面同意尽快给办理过户手续，一方面安排人员调解处理我们双方之间的纠纷，以达到息诉的目的。解放分局局长无数次给被告做工作，但被告不听。原告与被告之间的过户手续早已齐备，只要双方到土地部门签字就行了，所有的过户手续一直都在被告手里，但被告就是不给国土资源局提供资料，导致无法签字过户。自从与被告签了《协议书》后，原告就一直积极主动配合被告过户，无数次地到国土局、土地交易所、解放分局、市大厅。办理人员说，开发商拿着手续不来，你们经常来跑也没用。原告多次到其公司找，跟其工作人员打电话，让解放分局的袁局长找张孝堂。《协议书》第六条约定，所涉及的房产应从开工之日起十八个月内交付房屋，涉案的房屋从2012年10月份动工，至2014年4月就应交房，涉案房屋早已建成，被告不仅不交房，反而一直在出卖应归原告所有的房屋。其中2014年11月26日，被告将红太阳公寓3号楼1单元1楼西户出卖给案外人原思琴。次日，将红太阳公寓3号楼1单元2楼西户出卖给李秀霞。原告得知后没有办法，只好于2015年元月提起诉讼，请求判令被告交房。被告提起反诉，被告又于2015年7月21日将应归原告的两间门面房偷偷卖掉。2015年11月20日，解放区人民法院作出了（2015）解民二初字第198号民事判决书，原告不服，提起上诉，焦作市中院于2016年3月9日作出了（2016）豫08民终189号民事裁定书，以原判基本事实不清发回重审。在此案审理期间，原告又多次找被告和相关部门，要求解决此事，2016年8月双方均申请撤诉。原告撤诉的目的是为了配合国土局给被告做工作，以利此案调解。在原告撤诉后，原告多次找被告和国土局要求办理过户手续，但被告置若罔闻（见照片、通知书和录音等相关证据）。被告不配合原告过户的目的就是要将应归原告的房屋乘机卖掉，导致原告两手空空，一无所有。所以，国土局给其做工作他不听。在得知被告又将原告的门面房卖掉后，原告只好再次提起诉讼并申请保全，解放区法院在对涉案房屋进行查封时，被告公然将法院的封条撕毁，并于2017年5、6月又将法院查封的一套房屋卖掉。迫于无奈，原告提起本次诉讼，请求法院依法判令被告十日内配合原告办理焦国用（1999）第047号国有土地使用证过户手续，以维护原告的合法权益。本院经审查认为，本案系建设用地使用权纠纷。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时还规定，建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，应当向登记机关申请变更登记。《中华人民共和国土地管理法》规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。本案中，根据原告张松生提交的焦国用（1999）第047号国有土地使用证登记的内容显示，目前该幅土地仍登记在“市中原实业公司松生维修队”名下，那么根据上述法律规定，在涉案土地的使用权人未经依法变更登记为原告张松生个人之前，相应的建设用地使用权就不会发生转移的法律效力，原告张松生个人此时以涉案土地物权人身份主张相关权利，诉讼主体尚不适格；此外，本案双方之间就涉案土地使用权过户的行为之诉，已经过本院（2013）解民二初字第386号民事调解书的司法处理，双方当事人均应按生效法律文书的约定，相互配合、积极履行过户义务，若因其他原因不能过户，也是执行过程中应解决的问题，原告再次就过户行为单独提起诉讼，违反了民事诉讼“一事不再理”的原则。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告张松生的起诉。本案受理费50元予以免收。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 梁学峰二〇一七年十月二十六日书记员 张 欢 来自