（2017）桂0403民初994号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
黄群英与易彩筠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
梧州市万秀区人民法院
所属地区
梧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄群英,易彩筠,梧州市金汇房地产置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0403民初994号原告：黄群英，女，1954年8月6日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，委托代理人：黄奕登，广西东中律师事务所律师。被告：易彩筠，女，1970年12月27日出生，汉族，住广西梧州市，第三人：梧州市金汇房地产置业有限公司，住所地梧州市文澜路88号一层1号商铺，企业社会信用代码：91450403685170765W。法定代表人：黄永红，该公司总经理。委托代理人：梁凤玲、刘聪，均为该公司职员。原告黄群英与被告易彩筠、第三人梧州市金汇房地产置业有限公司（以下简称：金汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告黄群英及其委托代理人黄奕登、被告易彩筠及第三人金汇公司委托代理人梁凤玲、刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄群英向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决解除2014年4月14日原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告易彩筠退回收取房款50000元、退还定金10000元并赔偿定金10000元；三、判令被告赔偿税费及办证费用损失合计8669.92元。事实和理由：2014年4月14日原告经第三人金汇公司介绍，与被告易彩筠签订《房地产买卖合同》购买梧州市龙骨路××房。根据《房地产买卖合同》约定，该房的房地产成交价格为人民币10万元整，过户一切费用由乙方即原告承担，房地产的过户手续由金汇公司代为办理；并约定2014年4月14日前预付履约定金人民币10000元给甲方易彩筠，甲方在收到乙方支付尾款90000元当天交房。原告于2014年4月14日签订《房地产买卖合同》当天支付了购房定金10000元给被告易彩筠，并于2014年10月14日支付房款20000元、于2015年5月22日支付房款30000元给被告易彩筠。经原告催促，金汇公司于2015年8月17日办理了该房的梧房权证蝶山区字第××号房屋所有权证，将该房过户到原告名下，但金汇公司领取了房产证后既没有告知也没有移交该房产证给原告，后原告于2015年11月份催促，金汇公司才提供该房产证的复印件给原告。由于金汇公司没能提供代办该房的土地使用证给原告。原告于2015年12月2日通过邮政快递寄送催促代办梧州市龙骨冲××房土地使用证过户手续的《催告函》给金汇公司古伟杰，催促金汇公司在收到该《催告函》后15天内代为办理该房屋土地使用证过户手续。从2014年4月14日签《房地产买卖合同》至今长达3年多，仍没能将该房屋的土地使用证过户到原告名下，原告也没有实际使用该房屋，导致购买使用该房屋的合同目的落空，严重损害了原告的合法权益。据原告起诉的（2016）桂0403民初1280号房屋买卖合同纠纷案中，金汇公司答辩称2015年8月办理了该房屋所有权证后才告知原告转让房屋的土地是划拨土地，需缴纳土地出让金才能办理土地使用证过户手续。根据《房地产买卖合同》第二条约定，房地产成交价格10万元包括房屋价格和相应的土地价格在内，被告易彩筠明知自己房屋土地是国家划拨土地，隐瞒转让房屋出让方需缴纳土地出让金该事实，而原告签订《房地产买卖合同》第二条中已明确约定房地产成交价格为人民币10万元，被告易彩筠应当将该房屋所占比例的土地出让金缴清。综上所述，被告易彩筠拒绝补交土地出让金导致不能办理土地使用证过户手续属于根本违约，以致原告购买该房屋的合同目的落空；而金汇公司为专业的房产中介公司在提供该房屋信息时没有如实告知原告该房土地来源情况，也没有出示被告易彩筠的土地使用证给原告查验，并在促成交易中提供《房地产买卖合同》版本供买卖双方签名，金汇公司也存在过错，导致原告办证过户费用和税费等经济损失。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提起民事诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。原告为证明其陈述的事实和主张在举证期限内向本院提供的证据有：1.营业执照和企业公示信息复印件，拟证明金汇公司的主体身份情况；2.房地产买卖合同复印件，拟证明2014年4月14日原告通过金汇公司中介服务向易彩筠购买梧州市龙骨冲89号102房；3.通知函复印件，拟证明2014年7月7日金汇公司通知免费为原告办理市龙骨冲××房屋产权证、土地使用证过户手续；4.房屋交易纳税申报审核表复印件，拟证明税务机关根据申报核定出卖方和受让方各自纳税情况；5.房产证复印件，拟证明于2015年8月17日金汇公司为原告办理了市龙骨冲××房屋产权证过户手续；6.催告函复印件，拟证明2015年12月2日原告催促金汇公司及时办理市龙骨冲××房屋的土地使用证过户手续，至今仍未办理完成；7.收条复印件，拟证明易彩筠收到了原告支付定金和购房款共60000元；8.购房发票复印件，拟证明为纳税申报而开具的该房屋销售发票；9.税收缴款书复印件，拟证明原告缴纳的房屋过户税费合计8122.92元；10.过户费用票据及中介服务费收据复印件，拟证明（1）原告共支付547元房屋产权过户费用；（2）原告支付1500元中介费给金汇公司；11.授权委托书及庭审笔录复印件，拟证明签订《房地产买卖合同》时明确约定房地产价格为10万元，但没有事先告诉该房屋土地来源为国家划拨土地，导致不能办理土地使用证过户被告、第三人均存在过错；12.民事裁定书复印件，拟证明被告和第三人长久拖延，易彩筠拒绝缴纳房屋转让的土地出让金导致原告购房目的落空，原告本案中只能撤诉后另案起诉。被告易彩筠答辩称：一、原告请求判令解除其与答辩人于2014年4月14日签订的《房地产买卖合同》，没有事实和法律依据。原告为购买答辩人所有权的讼争房屋，答辩人与原告、第三人为此于2014年4月14日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意愿表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。答辩人出售的讼争房屋产权属清楚，既不存在产权纠纷，也不存在债权纠纷，原告委托中介公司即第三人与答辩人洽谈购买讼争房屋前，答辩人已将讼争房屋的房权证以及土地使用证给了第三人的相关工作人员阅看，答辩人亦如实回答了第三人提出的关于讼争房屋的其他情况，由此可见，答辩人已尽到应尽的告知义务。原告及第三人对讼争房的房屋权属情况，土地使用性质，房屋面积等具体情况是充分了解的。答辩人与原告、第三人在充分协商的基础上签订上述合同约定：原告以100000元的价款购买讼争房屋，并自愿承担讼争房屋的一切过户费用。由此可见，上述买卖合同合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务，原告请求解除购房合同，应得不到法院的支持。二、答辩人已按合同约定全面履行作为出卖人的义务，不存在违法行为。现原告请求判令答辩人退回已收取的购房款50000元，退还定金10000元，并赔偿定金10000元，于法无据。截至2015年5月22日，原告虽向答辩人交付了购房定金10000元以及购房款50000元，但尚有购房款40000元未付清，在这种情况下，答辩人仍然本着诚信于2015年8月17日协助第三人的相关人员为原告办理了讼争房屋的所有权过户手续。之后，原告经答辩人多次催促，但其一直没有将其余购房款给付答辩人，其行为已违反法律规定，构成根本违约，其所交付的定金应作为乙方违约金处理。本案中，答辩人不存在其他违反法律以及合同约定的行为，因此，原告要求答辩人退回收取的购房款，双倍退还收取的定金，没有事实和法律依据。希望法院驳回原告的该项请求。三、原告请求判令答辩人因为违反合同约定需要赔偿其办理讼争房屋过户手续支付的税费及办证费用8669.92元。根据合同约定，讼争房屋的一切过户费用由原告承担，故答辩人协助原告办理讼争房屋的房屋所有权过户手续，其为支付的税费及办证费用8669.92元，属于履行其合同约定的义务。现讼争房屋的土地使用权没有过户至原告名下，是由于原告拒绝缴纳土地出让金所致，不存在答辩人不协助其办理过户手续的行为。此外，答辩人不存在违反法律规定和违反合同约定的行为，故原告该项请求的证据不足，法院应予以驳回。综上所诉，三方共同签订的《房地产买卖合同》合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，现答辩人在本案中没有违反法律规定和合同约定，原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院综合全案，依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告将房屋余款40000元当庭支付给答辩人。被告易彩筠为其上述辩解在举证期限内提供的证据有：收件回执复印件，拟证明2014年4月14日，被告已经将房屋证件交付第三人梧州金汇公司，且在交付证件前，被告与原告共同去国土局、房产局查询多次，被告并无隐瞒的情况。第三人金汇公司答辩称：一、我方作为中介方，按照合同约定由我方代为办理涉案房屋的过户手续，于2015年8月17日为原告办理了房产证过户手续，于2015年8月20日向梧州市国土资源局提交办理土地使用证的资料，被告知涉案房屋的土地性质为划拨地，需找相关的评估公司评估土地价值，再缴纳土地评估价值的40%作为土地出让金，方可办理土地使用证。按照合同约定，该土地出让金应由原告承担。我方亦多次通知、督促原告缴纳土地出让金，已尽了相关义务，但原告均未缴纳。因此，由于原告原因导致土地使用证至今未能办理成功，其责任应由原告承担；二、我方作为中介公司，起到的是买卖双方的居间作用，主要职能是促成双方签订合同成交，现在合同已签订，原告房产证已得到，我方大量的工作已投入，中介费是我方的辛苦劳动所得，合情合理合法，我方虽为专业的中介公司，但是划拨地属于比较特殊的情况，并且无法从卖家交来的证件上看出是否是划拨地，在房产交易中心也无法查证；三、我方没有收到催告函，对其内容不清楚，邮政专递邮寄单我方没有签收；4.涉案房屋过户后，房产证没有移交给原告是因为我方是一间负责任的中介公司，为了保障买卖双方的利益，在原告没有付清余款，被告没有特别允许的情况下，我方是不会进行退证。第三人金汇公司为其辩解没有向法庭提供证据。经过开庭质证，各方当事人的质证意见如下：一、被告对原告提供的证据真实性、合法性及关联性均无异议；二、第三人对原告提供的证据6，认为其没有收到；对原告提供的其他证据真实性、合法性及关联性均无异议；三、原告对被告提供的证据，认为该证据没有落款日期，不知道是何时形成的，原告从来没得到过房屋产权证及土地证予以查看，被告也未陪同原告去过国土局、房产局查询；四、第三人对被告提供的证据真实性、合法性及关联性均无异议。以上证据，各方当事人没有争议的部分，本院予以确认，有争议的证据，本院结合案情予以综合审查后在事实部分作出是否采纳。述、举证，本院确认以下法律事实：2014年4月14日，原告黄群英与被告易彩筠及第三人金汇公司签订《房地产买卖合同》，合同约定：“一、甲方（被告）自愿将其所有的座落在梧州市龙骨路××房的房地产（产权证号：桂房证字第4095656，其中房屋为框架结构，建筑面积50.19平方米，以该房屋产权证为准）出售给乙方（原告）。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产，并愿意在2014年4月14日前预付履约定金人民币壹万元整（￥10000.00）给甲方。甲方在收到乙方支付尾款玖万元整（￥90000.00）当天交房；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾万元整（￥100000.00），过户一切费用由乙方承担。四、合同解除：1.乙方有下列情形之一，甲方有权解除本合同，乙方双倍返还定金给甲方：（1）明确表示不再购买上述房地产；（2）无正当理由拒绝或者拖延协助办理过户手续达叁日以上；（3）不按期支付房款达叁日以上；2甲方有下列情形之一，乙方有权解除本合同，甲方应于收到乙方《解除合同通知书》书面通知叁日内双倍返还定金给乙方：（1）明确表示不再出售上述房地产；（2）无正当理由拒绝或者拖延协助办理过户手续达叁日以上；（3）一房多卖的；3.双方协商一致可以解除合同。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费及过户所产生的一切费用，由乙方承担。上述房地产的过户手续由梧州市金汇房地产置业有限公司代为办理，该房产中介服务费乙方支付人民币壹仟伍佰元整（￥1500.00）。”合同签订后，原告当日支付10000元购房定金给被告，并分别于2014年10月14日支付20000元、于2015年5月22日支付30000元共计60000元购房款给被告，被告出具收条证实收到上述款项。2015年8月17日，第三人梧州金汇公司为原告办理了涉案房屋产权证的过户手续，将涉案房屋过户登记到原告名下，为此，原告支付了房屋过户费用共计8669.92元。2015年12月2日，因第三人未能办理好涉案房屋土地使用权证的过户手续，原告向第三人发出《催告函》，催告第三人在收到催告函15天内代为办理涉案房屋土地使用权证过户手续。之后，因涉案房屋的土地使用权证迟迟未能办理过户，原告遂以起诉理由向本院提起诉讼，被告及第三人则以答辩事由予以抗辩。本院认为，原本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，各方当事人应共同恪守和全面履行。关于原告以涉案房屋土地办理过户手续需缴纳土地出让金导致不能实现合同目的为由，请求解除《房屋买卖合同》的问题，应认为，原告作为房屋买受人，应对购买的房屋权属、性质等相关信息予以审查，但因原告未对涉案房屋的土地性质作充分的了解，致办理土地使用权过户手续时才得知需缴纳土地出让金才能完成过户，对本案纠纷的发生负有责任；被告作为房屋出卖人，应对其出卖的房屋信息作全面了解并向原告释明，但因其从房产开放商处购买房屋时对房屋土地性质疏于了解，在转让房屋时亦未能就土地使用权的性质予以查明并告知原告，导致本案《房屋买卖合同》履行过程中发生需缴纳土地出让金才能办理土地使用权过户手续的状况，被告对本案纠纷的发生亦负有责任。综合本案《房屋买卖合同》的履行情况，原告已向被告支付了大部分的购房款项，被告依约履行了配合原告办理房屋过户手续的义务，涉案房屋业已过户至原告名下，再解除合同已无必要，原、被告双方应就土地出让金的承担问题另行处理更为适当，故对原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告诉请被告退还购房款60000元及赔偿定金10000元的问题，前文已认定各方当事人签订的《房屋买卖合同》为合法有效的合同，并无解除之必要，且原告亦未能就被告存在其他违约行为的事实予以举证，故原告该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法亦不予支持。关于原告诉请被告赔偿税费及办证费用损失8669.92元的问题，原告支付的税费及办证费用8669.92元实为办理房屋过户手续的费用，涉案房屋已于2015年8月17日成功过户至原告名下，原告未因支付上述费用而遭受损失，故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，为维护当事人的合法民事权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案案件受理费1766元，减半收取为883元（原告已预交），由原告黄群英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨龙章二〇一七年十月二十六日书记员 黄汝雄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”