（2017）鲁16民终1497号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-20
案件名称
甄静波、滨州正德置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甄静波,滨州正德置业有限公司,滨州正德置业有限公司阳信县分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终1497号上诉人（原审原告）：甄静波，男，1988年1月20日出生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：王玉生，阳信鲁信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：滨州正德置业有限公司，住所地山东省滨州市渤海五路粮食大夏四楼。法定代表人：刘焕田，经理。委托诉讼代理人：宋殿友，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滨州正德置业有限公司阳信县分公司，住所地山东省阳信县河东一路盛世瀚海小区会所楼。法定代表人：赵培凯，经理。委托诉讼代理人：宋殿友，山东黄河律师事务所律师。上诉人甄静波因与被上诉人滨州正德置业有限公司、滨州正德置业有限公司阳信县分公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省阳信县人民法院（2017）鲁1622民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人甄静波上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人提交的证据选房协议书、贵宾卡系客观真实的，却以与本案无关联为由确认为无效证据，是错误的。被上诉人自认该两份证据系其公司出具，对其真实性无异议。对于办理买好的过程，被上诉人也认可买房人应首先交纳2万元意向金，然后才签订选房协议书并出具贵宾卡。如不交纳意向金的话，按照其公司规定，就不可能签订选房协议书、出具贵宾卡。因此该案各事实发生顺序明确，也符合常理。当法庭询问被上诉人，上诉人没有交纳意向金如何获得选房协议书和贵宾卡的情况时，上诉人的解释是其公司换了多批销售人员，有可能之前的销售人员手中有多余的贵宾卡，或者解释是不知道如何获得的，这一解释明显站不住脚：一是贵宾卡、选房协议书是选房的重要凭证，他人不可能随意获得；二是选房协议书系当场签订，需被上诉人盖章确认，被上诉人的公章他人更不可能随意获得。二、正因为上诉人交纳了两万元的意向金后，被告工作人员与上诉人签订了选房协议书，出具了贵宾卡，上诉人才认为选房协议书、贵宾卡系选房的凭证，也是交纳两万元意向金的凭证。三、一审法院对于案外人张珍珍与上诉人母亲张春芝的购房过程做了认定，并且推定上诉人母亲张春芝知晓别人有意向金收据，上诉人就也应知晓这一情况，也是错误的。经了解，上诉人母亲张春芝名下的房屋购买过程系上诉人父母购买，该房屋的付款过程是上诉人的父亲通过上诉人的账号向张珍珍丈夫蒋新亮转账十五万元，并通过转账向被上诉人支付了238307.33元剩余房款后，上诉人的父母和张珍珍夫妻共同去盛世瀚海进行变更，张珍珍所持有的收据直接交还给盛世瀚海工作人员，同时盛世瀚海工作人员给上诉人的母亲开具了总房款的收据。上诉人的父母均未直接接手张珍珍名下买房的收据，对意向金收据不知情，上诉人当然更不知情。张春芝所购房屋已于2012年9月6日由张珍珍选房完毕，上诉人与被上诉人于2013年3月2日签订选房协议，张春芝所购房屋与本案无关。四、一审法庭对于上诉人选房时间，这一重要事实也认定错误。上诉人与被上诉人实际签订选房协议时间是2013年3月2日，而法庭错误的认定为2012年3月份，并作出错误判决。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误。被上诉人滨州正德置业有限公司、滨州正德置业有限公司阳信县分公司辩称：上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，上诉人一审提供的选房协议书与贵宾卡是选房的凭证，但不能作为交纳20000元意向金的凭证。上诉人没有证据证明其向被上诉人交纳了20000元意向金，应当驳回上诉，维持原判。上诉人甄静波向一审法院起诉请求：依法判令滨州正德置业有限公司、滨州正德置业有限公司阳信县分公司返还意向金20000元。一审法院认定事实：案外人张珍珍2012年9月11日在滨州正德置业有限公司阳信县分公司交纳购房首付款130000元，2012年5月28日在滨州正德置业有限公司阳信县分公司财务部门交纳购房意向金20000元，甄静波的母亲张春芝出资150000元购买上述两份收据，案外人张珍珍并在两份发票背面注明“张珍珍同意转让给张春芝”两张发票的转让时间没有注明。2013年8月26日，甄静波用自己的银行卡向被告转账两次共计238307.33元，交上张春芝150000元购买的两张收据，滨州正德置业有限公司阳信县分公司当天为张春芝出具收到购房款388307.33元的收据一张。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条第一款规定：“合同可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”根据以上法律规定，滨州正德置业有限公司阳信县分公司的民事责任应由被告滨州正德公司承担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”2012年3月份，在滨州正德置业有限公司阳信县分公司的盛世瀚海售楼处选房人员先到其财务部门交纳购房意向金20000元，其财务部门并出具购房意向金收据，后到售楼处签订选房协议书，在本案中，甄静波在诉状中自认到被告的财务部门交纳20000元购房意向金，但被告不能提供财务部门出具的交纳购房意向金的收据。甄静波的家人出资20000元购买案外人张珍珍的购房意向金收据，证明甄静波知道购房意向金收据的重要性，甄静波只提供《盛世瀚海选房协议书》和NO60150贵宾卡，以此为凭要求被告返还购房意向金20000元，证据不足，对其诉求不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回甄静波的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由甄静波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2013年3月2日，被上诉人滨州正德置业有限公司作为甲方、上诉人甄静波作为乙方签订《盛世瀚海选房协议书》一份，约定：“1.乙方向甲方交纳￥20000元意向金，于甲方所开发的盛世瀚海项目开盘时，凭此单及贵宾卡按序选房……3.乙方贵宾卡号为6015……5.订购房屋的，于选房当天签订购房协议，并换取定金收据。6.如放弃购房，客户可在开盘15天后到盛世瀚海指定地点退还意向金，款额如数退还，不计任何利息……”甲方签字处加盖了被上诉人滨州正德置业有限公司阳信县分公司的公章。被上诉人向上诉人发放了编号为60150的贵宾金卡。后甄静波以未选房为由，要求被上诉人退还20000元意向金，但未能提供被上诉人开具的收据。二审中，上诉人甄静波向本院提交了加盖有被上诉人滨州正德置业有限公司合同专用章的《盛世瀚海商品房定购证明单》，证明单载明的日期为2012年9月6日，定购方姓名由张珍珍手写涂改变更为张春芝。该定购证明单为表格形式，其第四大列左侧为“意向金转为定金”一栏，记载内容为：“本人同意把已经交付的排号意向金贰万元转为购房定金，意向金协议同时作废。”右侧为并排的两栏，内容分别为“交意向金姓名”、“意向金卡号”。本院认为，本案争议的焦点问题为被上诉人是否收取了上诉人20000元意向金。首先，诉讼双方签订的《盛世瀚海选房协议书》约定：“乙方向甲方交纳￥20000元意向金，于甲方所开发的盛世瀚海项目开盘时，凭此单及贵宾卡按序选房……”从该条的表述顺序来看，销售者和购房者签订选房协议书、发放贵宾卡，应当在购房者交纳意向金之后，或两者同时进行。因被上诉人履行了发放贵宾金卡的义务，向上诉人发放了与协议书记载一致的贵宾金卡，可以推定上诉人先行履行了交纳意向金的义务。其次，从前述约定的内容来看，购房者与销售者签订选房协议书、领取带有编号的贵宾金卡的目的，是为争取靠前的选房顺序，以在购房过程中获得更大的选择空间。而被上诉人称多数签订选房协议、领取贵宾金卡的购房者并未交纳20000元购房意向金，依其所述则很可能存在未交纳意向金的购房者选房顺序在已交纳意向金的购房者之前，被上诉人主张的这一做法既违反公平原则，也不符合交易习惯，更给被上诉人带来销售秩序混乱的风险，与常理不符。再次，双方签订的选房协议书及贵宾卡记载的选房凭证为选房协议书及贵宾卡，均未提及意向金收据的开具、持有及效力。而就意向金转为定金的后果，被上诉人出具的《盛世瀚海商品房定购证明单》记载为“意向金协议同时作废”，而未涉及对意向金收据的处理。商品房选购证明单中，为交意向金者的姓名及贵宾卡号设立了专门的表格，但亦未涉及意向金收据。考量选房协议书、贵宾金卡、商品房定购证明单均系被上诉人预先制作的事实，认定被上诉人收取了上诉人的意向金，但仅向上诉人交付了选房协议书及贵宾金卡，而未开具收据，符合高度盖然性原则。最后，被上诉人一审中虽提交了其开具的意向金收据两份，但根据前述商品房定购证明单的记载，无法确定该意向金收据是在签订选房协议、发放贵宾金卡时开具。二审中经本院询问，被上诉人的代理人称不清楚该两份意向金收据是否在选房协议签订当天开具，亦称选房协议书、贵宾金卡等备案资料被代理销售房屋的公司带走，无法向本院提供。被上诉人亦未在本院指定的期限内提供其他能够与选房协议相印证的意向金收据等证据。故其一审提供的证据不具有足够的反驳效力，不能反驳前述依据高度盖然性原则认定的事实。综上，上诉人提供的证据能够高度盖然地证明其主张的事实，其上诉理由成立。原审法院认定上诉人无证据证实被上诉人收取意向金的事实，属对证据内容及证明力的认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省阳信县人民法院（2017）鲁1622民初523号民事判决；二、被上诉人滨州正德置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人返还购房意向金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，二审案件受理费300元，均由被上诉人滨州正德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 景晨光审判员 王 琳审判员 刘 洋二〇一七年十月二十六日书记员 丁凯文 来自：