（2017）冀0684民初2837号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-12
案件名称
李星与孟秀红、柳海瑞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
高碑店市人民法院
所属地区
高碑店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李星,孟秀红,柳海瑞,保定筑诚房地产经纪有限公司,高碑店市金润房地产开发有限公司,中国农业银行股份有限公司保定白沟支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2017)冀0684民初2837号原告：李星，男，1990年5月20日出生，汉族，住河北省保定市容城县。委托诉讼代理人：胡英伟、张志英，河北诚创律师事务所律师。被告：孟秀红，女，1990年10月5日出生，汉族，户籍：河北省高碑店市。被告：柳海瑞，男，1991年10月2日出生，汉族，户籍：河北省高碑店市。二被告委托诉讼代理人：崔大庆、窦立华，河北章海律师事务所律师。第三人：保定筑诚房地产经纪有限公司。地址：白沟镇公园路南侧天成嘉园小区S13-02号。法定代表人：张杰。第三人：高碑店市金润房地产开发有限公司。地址：高碑店市白沟镇友谊路。法定代表人：韩兴，该公司总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司保定白沟支行。地址：白沟镇友谊路46号。负责人：翟冀刚。原告李星与被告孟秀红、柳海瑞及第三人保定筑诚房地产经纪有限公司、高碑店市金润房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司保定白沟支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李星及其委托诉讼代理人张志英、被告柳海瑞及两被告的委托诉讼代理人崔大庆到庭参加诉讼，三名第三人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2016年10月31日签订的房屋买卖合同有效。2、请求法院判令二被告于判决生效后10日内协助原告办理涉案房屋在第三人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行的抵押注销手续，银行剩余贷款由原告负责偿还，第三人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行予以协助。3、请求法院判令二被告于判决书生效后在办理完银行抵押注销手续后15日内办理白沟美林苑5号楼1单元1203室房屋的产权登记手续，税费由原告负担，第三人高碑店市金润房地产开发有限公司予以协助。4、请求法院判令二被告于白沟美林苑5号楼1单元1203室房屋的产权登记手续办理完毕后45日内协助原告办理房屋产权变更登记手续，将涉案房屋过户到原告名下，过户费用由原告承担。5、请求法院判令二被告向原告支付违约金187500元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，原、被告及第三人于2016年10月31日签订房屋买卖合同，被告将坐落于白沟美林苑5号楼1单元1203室房屋卖与原告，该房屋成交价格625000元，因二被告在第三人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行有按揭贷款，以34万元作为交接手续，签订合同后剩余贷款原告以被告的名义继续偿还，二被告将还贷卡、买卖合同、购房贷款担保合同交与了原告，原告也给付了定金及购房款，原告在履行了全部义务后随即装修入住至今。2017年4月雄安新区成立后房屋涨价，二被告反悔称不再出售涉案房屋，并将银行还贷卡注销，致使原告无法继续还贷，二被告的行为已构成根本违约。现涉案房屋已具备办理房屋产权登记手续条件，原告也具备一次性还清贷款的能力，相关税费原告也自愿承担，双方多次协商未果，二被告不予协助原告履行相关手续，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告孟秀红、柳海瑞共同辩称，原、被告所签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属于无效合同，根据合同法规定合同无效即为自始无效，不存在任何违约行为及赔偿违约金事宜。结合第三人高碑店市金润房地产开发有限公司的答辩意见，该合同也无法继续履行，应驳回原告诉求。第三人保定筑诚房地产经纪有限公司未答辩。第三人高碑店市金润房地产开发有限公司书面答辩称，1、原告李星诉被告孟秀红、柳海瑞房屋买卖合同纠纷一案，原、被告双方所签订的《买卖协议》与答辩人无关。2、被告孟秀红、柳海润将涉案房屋转让给原告李星，即未通知答辩人，又未征得答辩人同意，答辩人在原、被告双方签订的涉案《房屋买卖协议》中不承担任何义务，该合同无权约束答辩人。综上，原告李星与被告孟秀红、柳海润的房屋转让行为对答辩人不具有法律效力。根据合同相对性原则，答辩人没有协助原告办理涉案房屋相关产权登记手续的义务。第三人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，被告孟秀红与第三人高碑店市金润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告孟秀红自第三人处购得白沟美林苑5号楼1单元1203室商品房一套，预售商品房批准机关为白沟新城规划房地产交易管理中心，商品房预售许可证号为2014013。买受人孟秀红于2015年5月13日向出卖人缴纳首付款124100元，余款280000元办理银行按揭。2016年11月1日出卖人高碑店市金润房地产开发有限公司与买受人孟秀红签订《按揭购房补充协议》，补充约定合同价款共计404100元，首付款124100元，余款通过银行按揭贷款支付，另对违约责任等内容进行了补充约定。事实二：2015年8月14日，借款人孟秀红与贷款人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行、保证人高碑店市金润房地产开发有限公司、抵押人孟秀红、柳海瑞签订《个人购房担保借款合同》，被告孟秀红借款280000元用于购买鹏润·美林苑5-1-1203室的房屋，借款期限240个月。合同另对担保、违约责任等事项进行了约定。事实三：被告孟秀红与柳海瑞系夫妻关系。事实四：2016年10月31日，甲方孟秀红、柳海瑞与乙方李星、丙方保定筑诚房地产经纪有限公司签订《买卖协议》，由甲方向乙方出售其所有的坐落于白沟美林苑5号楼1单元1203室之房屋。房屋状况：建筑面积为125平方米，尚未取得房屋所有权证书。成交价格：成交总价为625000元，截止合同签订当日银行剩余贷款金额为264000元。第二条，付款方式及物业交割。1、乙方于2016年10月31日向甲方支付定金20000元，该定金为房款的一部分，交由丙方暂为保管。2、甲乙双方约定在2016年11月5日之前办理该房屋的入住手续（包括缴纳契税、公共维修基金、领钥匙办理入住的手续，此过程产生的费用，如在1.5万元以内由乙方承担，超出1.5万元的部分由甲方承担），鉴于该房屋已开具了不动产发票，甲乙双方约定在2016年11月15日前到公证处办理交易公证，公证所产生的费用由乙方承担。办理完交易公证当日，乙方将房款341000元支付给甲方，甲方将房屋交付乙方使用。剩余房款20000元在该房屋的产权证下发后办理过户的当日支付给甲方。银行贷款剩余的款项由乙方偿还，甲方将还款的银行卡交由乙方。乙方应该按时足额还款，不得产生逾期。如因乙方原因导致甲方逾期达到连续3次或累计6次，则乙方赔偿甲方20000元作为赔偿金。待该房屋产权证下发后45日内办理过户手续，过户前乙方自行偿还银行贷款。甲方应积极配合乙方办理该房屋的产权证及过户手续，不得借故推脱。第四条，违约责任。1、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效的；（2）、该房屋被查封或限制转让的；（3）、逾期履行本协议第二条约定的义务超过30日的；（4）、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同另对乙方的违约责任，税费的承担以及其他事项等进行了约定。事实五：合同签订后履行情况如下：1、原告于2016年11月2日向被告柳海瑞支付购房款340000元（含购房定金20000元）；2、原告通过支付宝以被告孟秀红名义按月向银行支付贷款共计14207元（2016年11月6日支付2500元、2016年11月10日支付697元、2016年12月7日支付2300元、2017年1月12日支付2300元、2017年2月7日支付2300元、2017年3月8日支付2000元、2017年4月12日支付2110元），贷款已支付至2017年4月份，被告孟秀红将偿还银行贷款账户注销后，原告无法按约定继续履行，现原告同意一次性支付剩余购房款继续履行合同。被告于合同签订后将《白沟商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》、《按揭购房补充协议》、税收完税证明等相关文件资料原件向原告转交，涉案房屋亦交付原告占有、使用、管理，接房后原告方已装修入住。事实六：被告孟秀红、柳海瑞于法庭辩论终结前对本诉提起反诉，本院予以受理，在法庭审理过程中，被告孟秀红、柳海瑞抗辩理由与反诉请求相悖，故当庭口头申请撤回反诉请求，本院当庭口头裁定准许撤回反诉。本院认为，被告抗辩称涉案房屋尚未取得房屋所有权登记证书，禁止上市交易，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定主张买卖协议无效，本院认为该规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易，在性质上属于管理性禁止规范而非效力性禁止规范，并不适用合同法关于违反效力性规范而导致合同无效的规定，合同并不因此无效；2016年10月31日《买卖协议》的签订系双方当事人的真实意思表示，且原、被告已按约定履行了部分合同义务，相关约定亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，被告将涉案房屋相关资料交与原告，房屋亦交付原告实际占有、使用、管理，现涉案房屋已具备接房条件，且《买卖协议》不存在现实履行障碍，应当继续履行，故对原告诉请由其代被告一次性偿还第三人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行处的剩余银行贷款、协助办理房屋所有权登记证书、协助办理涉案房屋过户至原告名下的过户手续予以支持；原告自愿承担房屋登记、过户等税费符合当事人约定及自愿处分原则，本院予以支持。关于违约金，合同履行过程中，被告在未事先通知原告的情况下将还贷银行卡注销，造成原告无法继续履行，被告未对此做出合理解释，且银行卡注销时间适逢雄安新区成立，房价上涨，此行为不能排除被告存在因房价上涨反悔出售的可能，有违诚实信用原则，已构成根本违约，现原告依据双方合同约定及法律规定主张由被告按房屋总价款的30%即187500元支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原、被告双方于2016年10月31日签订的《买卖协议》合法有效。二、原告李星于本判决生效后十日内代被告孟秀红、柳海瑞一次性清偿涉案房屋在第三人中国农业银行股份有限公司保定白沟支行剩余购房贷款，还贷银行账户注销后被告偿还的部分由原告负责返还（具体数额均以银行显示应还数额、已还数额为准）。三、由原告李星及第三人高碑店市金润房地产开发有限公司协助被告孟秀红、柳海瑞于本判决生效后二十日内办理坐落于白沟美林苑5号楼1单元1203室房屋产权登记手续，并由原告李星承担相关税费。四、被告孟秀红、柳海瑞于办理完毕房屋产权登记手续后四十五日内协助原告李星办理坐落于白沟美林苑5号楼1单元1203室房屋所有权过户登记手续，过户至原告李星名下，费用由原告李星承担。五、被告孟秀红、柳海瑞于本判决生效后二十日内向原告李星支付违约金187500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2025元（已减半收取）、反诉案件受理费5025元（已减半收取），均由被告孟秀红、柳海瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 程革江二〇一七年十月二十六日书记员 裴满杰 来自：