（2017）鲁02民终8518号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-05
案件名称
环宇（青岛）发展有限公司、修卫良商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
环宇（青岛）发展有限公司,修卫良
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8518号上诉人(原审被告)：环宇（青岛）发展有限公司。法定代表人：蔡友藏，董事长。委托诉讼代理人：戴喜凤，青岛中青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：修卫良。上诉人环宇（青岛）发展有限公司（以下简称“环宇青岛公司”）因与被上诉人修卫良商品房买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人环宇青岛公司的委托诉讼代理人戴喜凤、被上诉人修卫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。环宇青岛公司向本院上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：原审认定事实不清，遗漏当事人，做出错误判决。1、本案被上诉人诉求办理房屋产权过户登记，案件的审理结果与房屋所有权人有直接的利害关系。而上诉人提交的开发合作合同充分证明涉案房屋的所有权人系青岛青建控股有限公司（以下简称“青建控股公司”），上诉人仅是顶名的，该房屋由其出售、签订合同并收取房款，故原审经上诉人申请不追加其参与本案诉讼，明显遗漏案件当事人。2、涉案商品房买卖合同系青建控股公司以上诉人名义与购房人签订的，上诉人对此不知情，售房合同中虽有上诉人公司字样，但仅系顶名，并无出售房屋、签订买卖合同的意思表示，而出售房屋、签订买卖合同却是青建控股公司的真实意思表示。根据《民法通则》第55条的规定，上述商品房买卖合同对上诉人无法律约束力，上诉人无义务为被上诉人办理房屋产权过户登记，且上诉人与青建控股公司签订开发合作合同约定仅在涉案房屋能够办理产权过户时上诉人予以配合。因此，被上诉人应向房屋所有权人、实际的房屋买卖合同一方即青建控股公司，主张合同责任，故本案应追加其参加诉讼。3、因涉案房屋买卖合同并非上诉人签订，其收款收据也非上诉人出具，故上诉人对被上诉人提交的商品房买卖合同及收据的真实性无法确认，原审又不同意上诉人提出的公章鉴定申请，剥夺了上诉人的诉讼救济权利。而且，原审在未查明被上诉人是否属于涉案房屋的真实购买人、房屋所有人是否收到全部房款以及该房屋是否满足办理产权过户登记条件等案件基本事实即做出判决，无事实依据。原审既已查明涉案商品房买卖合同是青建控股公司以上诉人名义与购房人签订，却又认定该合同系上诉人与被上诉人真实意思表示并判令上诉人根据合同相对性为被上诉人办理房屋产权过户登记，自相矛盾。修卫良答辩称：原审判决正确，请求维持。修卫良向一审法院起诉请求：判令环宇青岛公司履行合同所约定的办理房屋产权过户登记手续、配合修卫良办理不动产登记证书并承担案件受理费。一审法院认定事实如下：修卫良于2005年5月18日与环宇青岛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定修卫良购买由环宇青岛公司开发的温哥华花园第3号楼2单元网上x层x号房屋，房屋总价款为人民币682055元。合同签订后，修卫良按照合同的约定履行了交付购房价款的义务，环宇青岛公司于2005年10月18日向修卫良交付房屋。又查明，2002年8月2日，环宇青岛公司与青建置业公司签订《合作开发合同》，合同第二条“合作形式及内容”约定，青建置业公司以环宇青岛公司名义对外销售并签订售房合同，销售收入存入环宇青岛公司为青建置业公司开设的专用账户。合同第三条“付款及结算方式”约定，工程综合竣工验收后，环宇青岛公司与青建置业公司进行财务结算，环宇青岛公司按照房产部门确权后面积进行楼面地价及营业税金结算，结算后环宇青岛公司将销售收入扣除楼面地价款、营业税及建设费用后款额作为青建置业公司在该项目中的收益。再查明，2005年4月8日，环宇青岛公司与青建置业公司等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇青岛公司及包括青建置业公司在内的8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴，即“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。且“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”由环宇青岛公司派专人保管，专职负责盖章事宜。另查明，崂山区人民法院受理多起购房人起诉环宇青岛公司商品房预售合同纠纷，要求环宇青岛公司承担未按期交付房屋的违约责任，崂山区人民法院均判决认定购房人与环宇青岛公司签订的商品房买卖合同合法有效，上述判决均已生效。上述事实，有修卫良提交的《商品房买卖合同》、《房屋交付使用通知书》、《青岛市房地产开发企业预收购房款收据》，环宇青岛公司提交的《合作开发合同》、《协议书》以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经原审开庭质证和审查，可以采信。一审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，双方均应全面履行，否则应承担相应的违约责任。虽然该《商品房买卖合同》所盖公章系“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”，但是修卫良作为善意第三人，有理由相信涉案房屋的出卖人是本案环宇青岛公司。环宇青岛公司已经交付房屋，且具备办理房产权属证书的条件，修卫良提出环宇青岛公司予以协助办理房屋产权过户手续等请求后，环宇青岛公司托辞不办构成违约，应当承担继续履行的违约责任。关于环宇青岛公司申请公章鉴定的请求，原审法院认为，环宇青岛公司已经认可存在“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”，所做鉴定结果不影响《商品房买卖合同》效力的认定，因此原审法院不予支持。关于环宇青岛公司申请追加青建置业公司即现在的青建控股公司作为第三人参加本案诉讼的请求，原审认为，根据环宇青岛公司提交的《合作开发合同》可知，环宇青岛公司已授权案外人青建控股公司以其名义对外售房、签订售房合同，因此对于环宇青岛公司只是顶名的主张不予支持。且原审认为本案的判决结果与案外人青建控股公司无法律上的利害关系，因此对于环宇青岛公司申请追加青建控股公司作为本案第三人的请求不予支持。据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：环宇（青岛）发展有限公司于判决生效之日起十日内，就位于青岛市海尔路29号温哥华花园x号楼x单元x室房屋协助修卫良办理房屋权属证书。案件受理费100元，由环宇（青岛）发展有限公司承担。二审期间，上诉人提交统计表一份，以证明本次涉诉的41个案件售房合同中出现了不一致的印章，进一步证明涉案房屋系其真实开发商出售的，本案必须追加其作为第三人到庭参与诉讼，以查明案件事实。经质证，被上诉人称其对此有异议，并不认可上诉人的主张，因在之前的民事诉讼和行政诉讼中上诉人从未否认其公章的真实性，而且被上诉人已按该合同约定缴纳了契税。因上诉人提交的统计表系其单方制作，且被上诉人对此也不予认可，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、涉案商品房买卖合同是否为上诉人的真实意思表示以及该合同的效力如何认定；2、上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记手续及权属证书。现根据本案查明的事实，评判如下：一、关于涉案商品房买卖合同的意思表示及其效力问题。从本案事实看，上诉人系涉案的温哥华花园商品房项目的开发商，其在一审期间提交的房地产项目开发合作合同及协议书载明，上诉人同意其合作伙伴以上诉人公司的名义刻制新的项目章及财务专用章，并同意合作伙伴以其名义对外销售房屋、收取房款，且约定所售房屋产权证由上诉人协助办理。由此可见，即使上诉人的合作伙伴以上诉人名义向买受人销售其开发的商品房并为此订立买卖合同，也系其真实意思表示。因此，原审根据涉案商品房买卖合同已经上诉人盖章、被上诉人签名的事实，并结合合同内容不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，认定该合同系双方当事人的真实意思表示，且为合法有效合同，事实清楚，证据充分，本院予以确认。上诉人称其对上述商品房买卖合同的签订不知情且该合同并非其真实意思表示，因与其提交的开发合作合同相关约定不符，原审不予采纳并无不当。虽然上诉人在一审期间表示对涉案商品房买卖合同以及被上诉人所提交房款收据中其公司印章有异议并为此申请司法鉴定，但未举证证明在与他人合作开发涉案房地产项目时其公司印章具有唯一性，且其提交的协议书也载明同意由合作伙伴刻制新的印鉴，故原审对其该项异议不予采纳并对其鉴定申请不予准许，亦无不当。二、关于上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记手续及权属证书问题。因涉案商品房买卖合同合法有效，故其对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。鉴于被上诉人已经按照合同约定足额支付了全部购房款，上诉人也已向被上诉人交付房屋使用多年，故原审判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋权属登记手续并协助其办理不动产权属证书，符合双方合同第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，本院亦予以确认。上诉人上诉称涉案商品房买卖合同对其无法律约束力、其无义务为被上诉人办理房屋产权过户登记，无事实及法律依据，本院不予采纳。因涉案商品房买卖合同并未约定上诉人的合作伙伴负有协助被上诉人办理房屋权属登记手续的义务，且上诉人所提交的开发合作合同及协议书等证据也不足以证明其合作伙伴对本案当事人双方的诉讼标的有独立请求权或者案件的处理结果同他有法律上的利害关系，故应认定上诉人关于追加其合作伙伴作为第三人参与诉讼的请求，既不符合合同的相对性原则，也无法律依据，原审不予准许并无不当。综上，环宇青岛公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人环宇（青岛）发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈明明审判员 高中日审判员 苏 勇审判员 安太欣审判员 孙 琦二〇一七年十月二十六日书记员 胡浩东书记员 于国英 百度搜索“”