（2017）粤1202民初2115号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-30
案件名称
冯丽静与梁卫东租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市端州区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯丽静,梁卫东
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第八十五条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初2115号原告：冯丽静(香港永久性居民身份证登记为“馮麗靜”)，女，1963年8月8日出生，香港特别行政区居民，现住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：黄沛华，广东网际律师事务所律师。被告：梁卫东，男，1970年9月26日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：林晶晶，广东端庆律师事务所律师。原告冯丽静诉被告梁卫东租赁合同纠纷一案，本院2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄沛华，被告及其委托诉讼代理人林晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间对租赁肇庆市端州区XX路XX号所签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》；2、判令被告立即腾退租赁商铺、场地；3、判令被告支付原告租金130586.91元、垃圾费600元、电费101681.6元、水费16481.5元，合共249350元(暂计至2017年6月18日，实际要求计算至被告腾退之日)；4、判令原告收取被告的租赁保证金170658元不予退还；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于肇庆市端州区XX路XX号的商铺、场地租赁给被告作餐饮经营使用，租赁期限从2013年12月1日起至2026年12月28日止，其中每月租金及管理费76519元，从2015年12月始递增10%，每二年递增一次10%，即2015年12月1日至2017年11月30日每月租金、管理费合计84170元；被告必须在当月5日前缴清当月租金、管理费、卫生管理费及预交80%当月所用的水电费，逾期超过20天未缴清租金等费用，视为被告违约，原告有权单方解除合同，收回商铺、场地，没收租赁保证金。合同签订后，被告向原告交纳了保证金153038元，原告将租赁商铺、场地交付被告使用。2013年12月1日，被告另外租赁87.15㎡的商铺、场地及153.14㎡的仓库，原告在收取了其保证金17620元后，将上述租赁仓库及场地交付被告使用至今。但自从2017年2月始，被告开始不正常交纳租金及管理费，也没有预交水电费。经原告多次追讨，至今仍拖欠3月至6月期间的租金、水电费及垃圾费合共249350元。原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，原告向被告提供符合约定的租赁物，被告理应依约及时支付租金及其他费用。但被告现却无理拒付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，在被告逾期超过20天未缴清租金等费用，原告有权单方解除合同，收回商铺、场地，没收租赁保证金。在多次与被告沟通无果后，原告唯有诉至法院，请求支持原告的诉求。被告辩称：对原告的第4项请求保证金不予退还不予认可，保证金按照被告的理解和社会定义即为租房押金，因为被告违约保证金不予退还是不合理的，该条款是霸王条款即格式条款，应认定该款无效。被告欠租、水电费是事实，但应当在被告交付给原告的保证金抵充。我方对原告的其他诉讼请求没有异议，但由于水电费没有依据提交，对于该数额我方暂无法确定。对于租金、垃圾费的金额我方没有异议。经审理查明,据土地使用权证所载，肇庆市端州区XX路XX号面积为2610㎡的土地的使用权人为冯丽静。2013年11月27日，原、被告签订了一份《租赁合同》,约定：原告将其位于肇庆市端州区XX路XX号的商铺及场地出租给被告作餐厅经营使用，其中商铺及场地的首层面积为1036.3㎡，二层面积为1225.76㎡；租赁期限自2013年12月1日至2026年2月28日，每月租金13000元、管理费63519元，租金、管理费从第三年开始递增，即2015年12月1日开始递增10%，每二年递增一次10%，即2013年12月1日至2015年11月30日每月租金、管理费合计76519元，2015年12月1日至2017年11月30日每月租金、管理费合计84170元，2017年12月1日至2019年11月30日每月租金、管理费合计92587元，2019年12月1日至2021年11月30日每月租金、管理费合计101846元，2021年12月1日至2023年11月30日每月租金、管理费合计112031元，2023年12月1日至2026年2月28日每月租金、管理费合计123234元；本合同签订当天，被告向原告交纳租赁保证金(2个月租金、管理费)153038元，租赁保证金不能顶替租金或其他费用，合同期满，被告在缴清租金、管理费及其他费用并注销以该商铺、场地地址为经营场所的登记后，可凭收据向原告取回保证金；保证金收据在合同期满后3个月内有效，逾期、遗失保证金收据或有违约情形，保证金不予退回；被告必须在当月5日前缴清当月租金、管理费、卫生管理费及预交80%当月所用的水费、电费，如乙方逾期超过20天未缴清租金、违约金、管理费或各项费用，视为被告违约，原告有权单方解除合同，收回商铺、场地，没收租赁保证金等。2013年12月1日，原、被告因增加租赁面积又签订了二份《补充租赁合同》,其中一份《补充租赁合同》约定：原告将其位于肇庆市端州区XX路XX号的153.14㎡商铺及场地出租给被告使用，租赁期限自2013年12月1日至2026年2月28日，每月租金、管理费合计7503元，租金、管理费从第三年开始递增，即2015年12月1日开始递增10%，每二年递增一次10%，即2013年12月1日至2015年11月30日每月租金、管理费合计7503元，2015年12月1日至2017年11月30日每月租金、管理费合计8253元，2017年12月1日至2019年11月30日每月租金、管理费合计9078元，2019年12月1日至2021年11月30日每月租金、管理费合计9986元，2021年12月1日至2023年11月30日每月租金、管理费合计10985元，2023年12月1日至2026年2月28日每月租金、管理费合计12083元；本补充合同签订当天，被告向原告交纳租赁保证金(2个月租金、管理费)15006元，租赁保证金不能顶替租金或其他费用，合同期满，被告在缴清租金、管理费及其他费用并注销以该商铺、场地地址为经营场所的登记后，可凭收据向原告取回保证金；保证金收据在合同期满后3个月内有效，逾期、遗失保证金收据或有违约情形，保证金不予退回；被告在租赁期内出现违约情形的，原告有权按违约处理，被告缴交的租赁保证金不予退回，原告有权无条件收回商铺、场地。另一份《补充租赁合同》则约定：原告将其位于肇庆市端州区XX路XX号的87.15㎡仓库及场地出租给被告使用，租赁期限自2013年12月1日至2026年2月28日，每月租金、管理费合计1307元，租金、管理费从第三年开始递增，即2015年12月1日开始递增10%，每二年递增一次10%，即2013年12月1日至2015年11月30日每月租金、管理费合计1307元，2015年12月1日至2017年11月30日每月租金、管理费合计1437元，2017年12月1日至2019年11月30日每月租金、管理费合计1581元，2019年12月1日至2021年11月30日每月租金、管理费合计1739元，2021年12月1日至2023年11月30日每月租金、管理费合计1913元，2023年12月1日至2026年2月28日每月租金、管理费合计2105元；本补充合同签订当天，被告向原告交纳租赁保证金(2个月租金、管理费)2614元，租赁保证金不能顶替租金或其他费用，合同期满，被告在缴清租金、管理费及其他费用并注销以该商铺、场地地址为经营场所的登记后，可凭收据向原告取回保证金；保证金收据在合同期满后3个月内有效，逾期、遗失保证金收据或有违约情形，保证金不予退回；被告在租赁期内出现违的情形的，原告有权按违约处理，被告缴交的租赁保证金不予退回，原告有权无条件收回仓库。上述合同签订后，原告依约将有关租赁商铺、场地及仓库等交付了被告，被告亦依约向原告交付了租赁保证金170658元(2614元+15006元+153038元=170658元)。此后双方均依约履行。但被告自2017年3月1日起开始拖欠租金、水电费、垃圾费等，且期间原、被告由于各自经营的原因收回及退回了部分租赁面积。此后，由于原告经催收无果，遂诉至本院。诉讼中，原、被告确认以下事实：1、双方均同意解除涉案的租赁合同。2、截止至2017年9月26日拖欠水电费、垃圾费的金额为118005元，截止至2017年6月18日拖欠租金、管理费的金额为130586.91元。3、2017年3月31日，被告向原告申请缩减租赁面积，并获得了原告的同意后从2017年4月1日起收回了2013年11月27日《租赁合同》中的首层面积租赁面积590.19㎡，2017年4月中原告因其经营需要又收回了二层的20㎡面积；减除上述面积后，2013年11月27日双方签订的《租赁合同》中的首层面积为446.11㎡，二层面积为1205.76㎡，《补充租赁合同》中的租赁面积则没有变化。4、案涉合同的租金，从2017年4月1日起直至被告交还租赁物的租金及管理费均按49051元/月的标准计付，之前的租金及管理费按原合同执行。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告于2013年11月27日及此后签订的《租赁合同》、《补充租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约全面履行。关于原告要求解除对租赁肇庆市端州区XX路XX号所签订的《租赁合同》、《补充租赁合同》，并腾退租赁商铺、场地的请求。根据合同的约定，被告逾期超过20天未缴清租金、管理费等费用视为违约，原告有权单方解除合同，收回商铺、场地等。本案中，被告自2017年3月1日起开始拖欠租金、水电费、垃圾费等,已构成违约，原告解除合同的条件已成就,且被告在诉讼中亦同意解除合同及交还租赁物。因此，原告的该项请求理据充分，本院予以支持。关于原告要求对收取被告的租赁保证金不予退还的请求。本案中，被告根据合同的约定先后向原告交付了租赁保证金170658元。如上所述，由于自2017年3月1日起开始拖欠租金、水电费、垃圾费等,已构成违约。根据合同的约定，被告存在违约的，原告有权没收租赁保证金，故原告主张不予退还保证金符合合同的约定和法律的规定，但考虑到租赁保证金的金额根据合同约定是以两个月的租金及管理费的标准确定，2017年4月起双方因各自经营的原因收回及退回了部分租赁面积，但相应的合同条款并未作变更，因此，根据公平合理原则以及双方所签合同的精神，租赁保证金的金额亦应根据实际租赁面积予以确定较为公平合理，由于双方在诉讼中均确认租金及管理费自2017年4月起按49051元/月的标准计付，故租赁保证金的金额据此应确认为98102元，即原告已收取被告的租赁保证金170658元不予退还的金额为98102元，余下的72556元可折抵所欠的租金及管理费。原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。被告对此所提之抗辩，理由成立部分，本院予以采纳。关于原告要求被告支付原告租金、垃圾费、水电费的请求。首先，由于双方在诉讼中均确认被告截止至2017年9月26日被告共欠水电费、垃圾费的金额为118005元，故本院予以确认。其次，由于原、被告在诉讼中均确认租金及管理费截止至2017年6月18日拖欠租金、管理费的金额为130586.91元，自2017年4月1日起直至被告交还租赁物的租金及管理费均按49051元/月的标准计付。因此，被告理应据此向原告支付租金、管理费，扣减被告上述可折抵租金的72556元后，截止至2017年6月18日所欠的租金、管理费为58030.91元。综上，原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告冯丽静与被告梁卫东于2013年11月27日签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》。二、被告梁卫东应于本判决发生法律效力之日起十日将上述《租赁合同》、《补充租赁合同》的租赁物交还给原告冯丽静。三、被告梁卫东应于本判决发生法律效力之日起十日支付水电费、垃圾费共人民币118005元给原告冯丽静。四、被告梁卫东应于本判决发生法律效力之日起十日向内原告冯丽静支付租金、管理费58030.91元(上述的租金、管理费已计至2017年6月18日，2017年6月19日起的租金、管理费按49051元/月的标准另行计付至租赁物交还原告之日止)。五、原告根据上述《租赁合同》、《补充租赁合同》所收取的租赁保证金170658元中98102元的不予退还被告。六、驳回原告冯丽静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7600元（已由原告预交），原告负担2640元，被告负担4960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 梁凯文审判长 黄卓贤审判长 杨力田二〇一七年十月二十六日书记员 林嘉慧 更多数据：