（2017）京0101民初10009号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-03-23
案件名称
北京亿圣联行房地产经纪有限公司与北京东方广场有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京亿圣联行房地产经纪有限公司,北京东方广场有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初10009号原告：北京亿圣联行房地产经纪有限公司。法定代表人：苗光辉，总经理。委托诉讼代理人：孔令杰，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛鹏，北京市亿达律师事务所律师。被告：北京东方广场有限公司。法定代表人：甘庆林，董事长委托诉讼代理人：谭伟龙，男，1964年3月22日出生。委托诉讼代理人：李丽杰，女，1977年3月5日出生。原告北京亿圣联行房地产经纪有限公司诉被告北京东方广场有限公司居间合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人苗光辉、委托诉讼代理人孔令杰，被告委托诉讼代理人谭伟龙、李丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告居间服务费294073.85元。事实和理由：2016年2月，亿圣经纪公司介绍嘉视年华公司承租被告办公室。2月24日原告组织嘉视年华公司现场查看了被告的东方广场东方经贸城西一办公楼六层×、×、×室（以下简称六层办公室）及七层×室（以下简称七层办公室）。随即原被告达成口头的居间服务合同，约定居间成功后的报酬为一个月净租金。经居间谈判，3月4日被告与嘉视年华公司就六层、七层办公室分别签署了《租赁确认书》，3月18日分别签署了六层、七层办公室两份《租赁协议》。当月，嘉视年华公司向被告分别支付了六层、七层办公室的首期保证金、余期保证金、装修管理费及预付款。被告向嘉视年华公司交付上述办公室后，后者开始进行装修并于2016年6月15日在六层办公室注册设立了全资子公司嘉视年华（北京）影视制作有限公司。被告在2016年4月12日才发送给原告的《租户登记确认书》，其上记载的“承租单元全部装修完成消防部门及相关法规要求的审批、验收或备案等手续，以及客户进驻承租单元且开始合法办公”不属于原告的居间工作，该等内容是否完成与原告无关。原告完成了居间服务工作，而且被告与嘉视年华公司双方已实际履行了上述租赁协议，居间服务费的支付条件已成就。经原告多次催要，被告仅支付了七层办公室的居间服务费，但对于六层办公室的居间服务费延付至今，故诉至法院，诉如所请。被告辩称：原被告就六、七层办公司分别签署《租户登记确认书》中约定了支付代理费用的所有条件，即带领确认客户到东方广场签署租赁合同、支付保证及预付款、承租单元全部装修完成消防部门及相关法规要求的审批、验收或备案等手续，且客户进驻承租单元且开始合法办公。鉴于东方广场地理位置具有特殊性，对于消防工作有更高的要求，故约定了该条款。原告从未对《确认书》的任何条款提出过任何异议或修改意见的情况下自愿接受并签署，该约定不违反法律法规的强制性规定，该确认书并非格式条款，故应属有效。嘉视年华公司并未完成承租单元全部装修及消防部门、相关法规要求的审批、验收或备案等手续，未进驻承租单元开始办公。且原告明确知晓被告将在嘉视年华公司最终进入承租单元并开始正式合法办公后，才同意向其支付代理费用。原被告就六层、七层办公室均签订了同一版本的《租赁确认书》、《租赁合同》，被告在七层办公室完全符合《确认书》约定的所有条件后，按期全额支付了代理费用。原告只有在符合付款条件后，才有权要求原告支付代理费用。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认如下：原被告均认可以下事实：2016年2月24日，原告带领嘉视年华公司至六层、七层办公室进行现场勘查。3月18日，在原告居间下被告与嘉视年华公司就六层、七层办公室分别签订租赁协议（以下简称《六层租赁合同》、《七层租赁合同》），分别约定嘉视年华公司向被告承租六层、七层办公室，租期均为39个月（含3个月装修免租期），六层租期自2016年5月1日至2019年7月31日，月租金318580元，七层租期自2016年4月1日至2019年6月30日；六层租赁面积937平方米，七层租赁，面积为317平方，均在协议附录二特殊条款之2“出租人向中介支付的介绍费”一项约定出租人确认出租人将须就本租赁协议向原告支付一笔介绍费，若出租人因承租人违反该租赁协议而提前终止该租赁协议，承租人除了须承担违约责任，须向出租人额外支付一笔相当于该介绍费的违约金。合同签订后，嘉视年华公司向被告交纳了保证金、装修管理费及预付款，并进入六、七层办公室开始装修。2016年5月，原、被告及嘉视年华公司三方就六层、七层办公室签订两份《租户登记确认书》，内容为原告作为居间公司向被告发送，告知嘉视年华公司对东方经贸城办公楼表示兴趣，要求被告进行登记，首次视察现场日期为2016年2月24日，由视察现场日期起三十天内，被告确认此客户由该中介公司跟进，在确认期内，由中介负责人代领确认客户到东方广场签署租赁合同、支付保证金及预付款后，承租单元全部装修完成消防部门及相关法规要求的审批，验收或备案等手续，以及客户进驻承租单元且开始合法办公，则东方广场同意支付该中介公司有关代理费用。该确认书下方中介公司资料处盖有原告公章，签章日期为2016年5月4日，租户盖章签署处有嘉视年华公司盖章，租务部负责人处有被告工作人员签字，日期为2016年5月4日。该确认书原件现在原告处保存。原告主张2016年4月12日，被告将该确认书发送给原告，系被告单方制定的格式文件，没有以任何合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任；嘉视年华公司在其上签章后，被告租务部负责人于2016年5月4日签字后，才将该确认书交付原告用于居间报酬的支付申请。被告主张在2016年2月24日被告带领嘉视年华公司现场查看后，原被告签署该确认书，用于如日后支付代理费用的所有条件完成后，原告需提交所持有的该确认书向被告申请支付代理费。2016年7月8日，嘉视年华公司就七层办公室向北京市东城区公安消防支队提交了建设工程竣工验收消防备案情况登记表，取得了验收备案。7月25日，原告向被告发出代理商代理佣金支付通知，要求被告支付原告七层居间费99489.23元，被告于8月，向原告支付了该笔费用。经询，原被告均认可，居间费的标准为租赁期租金总额除以租期。2016年11月，被告与嘉视年华签订解除协议，约定解除《六层租赁期合同》和《七层租赁合同》，并重新签订新的《六层租赁协议》和《七层租赁协议》，依据旧的租赁协议交纳的承租保证金、租金、管理费分别冲抵新租赁协议项下的应付款项，同时确认2016年11月1日前，六层办公室已经取得了北京市东城区公安消防支队签发的建设工程消防设计备案凭证。2016年11月11日，被告与嘉视年华公司签订新的《六层租赁协议》和《七层租赁协议》，其中，六层租赁协议约定，租期为31个月，租期自2017年1月1日至2019年7月31日，其中2016年11月1日至2016年12月31日为租期开始前的装修期，月租金标准为303409.52元；七层租赁协议约定，租期为32个月，自2016年11月1日至2019年6月30日止，两份协议均删除了“出租人向中介支付的介绍费”条款。原告法定代表人与被告工作人员微信沟通过程中，在2016年3月曾就租赁协议条款提出修改意见，此后询问是否进去办公后就“可以申请”，在7月起多次询问确认六层没有进场以及消防验收情况。原告提交企业信用信息公示系统查询截图，内容为嘉视年华（北京）影视制作有限公司成立日期为2016年6月15日，住所为六层办公室，以及嘉视年华公司网页，以证明嘉视年华公司自2016年6月15日起入驻六层办公室并开始合法办公。被告认可该证据的真实性，不认可该证明目的，称嘉视年华公司未通过消防验收，从未在六层办公室开始办公。被告提交其与嘉视年华公司之间的往来信函，内容涉及双方均认可消防公司一直未进行申报验收，但对于该情形导致的法律后果及责任承担存在争议。原告认可该证据的真实性，但认为竣工验收消防备案未完成的原因与原告的居间工作无关。关于原被告之间合同的性质，原告主张为居间合同，被告主张除居间关系外还包含被告需提供一定的服务。关于该合同的对价，双方均认可为一个月的净租金。经询，原告称对六层、七层办公室租赁合同的居间工作系一同进行，居间成本主要为时间成本。另查，案外人北京双富丽建筑工程有限公司（以下简称双富丽公司）诉嘉视年华公司装饰装修合同纠纷一案，我院已立案受理，双富丽公司在起诉中称其多次通知嘉实年华公司组织物业、消防验收公司，但嘉实年华公司由于欠付被告六层租金，被解除了租赁合同，嘉实年华公司公司已提起管辖权异议，该案正在审理中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告在《租户登记确认书》上签章，应视为双方对代理费的支付条件达成一致。双方当事人作为市场主体均应尊重契约自由，均应正当的权利行使规则，并承担违反义务的法律后果。原告主张该确认书系格式合同应属无效，鉴于根据查明的事实，原告在其居间的租赁合同订立后，未向被告对该条款提出异议，而是在《租户登记确认书》上签章确认；同一时间签订的七层办公室相同条款的《租户登记确认书》已履行完毕，原告亦未提出异议；此外该确认书争议条款上方为表格式基本情况，下方为当事人签章，从该确认书的排版、争议条款文字所占比例，应当认为被告已采取了合理的方式提请原告注意，故对原告的该主张，本院不予支持。根据现有证据，不能证明原告主张的费用支付条件已成就，故其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告北京亿圣联行房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5712元，由原告北京亿圣联行房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 崔赟审 判 员 龙琨人民陪审员 白可二〇一七年十月二十六日书 记 员 杨闻 微信公众号“”