（2017）云01民终5210号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2018-03-06
案件名称
洪敏、昆明佳玲珑房产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洪敏,昆明佳玲珑房产经纪有限公司,顾云鹏,杨露珠
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终5210号上诉人（原审被告）：洪敏，女，1984年8月7日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市安宁市。被上诉人（原审原告）：昆明佳玲珑房产经纪有限公司。住所地：昆明市双桥路***号。法定代表人：余丽斌。委托诉讼代理人：黄和平，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：顾云鹏，男，1978年5月22日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨露珠，女，1951年8月16日出生，汉族，系顾云鹏母亲，住云南省昆明市官渡区关上南路**号农业银行人才楼***室。被上诉人（原审被告）：杨露珠，女，1951年8月16日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人洪敏因与被上诉人昆明佳玲珑房产经纪有限公司（以下简称佳玲珑公司）、顾云鹏、杨露珠居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人洪敏、被上诉人佳玲珑公司的委托诉讼代理人黄和平、顾云鹏的委托诉讼代理人杨露珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人洪敏上诉请求：撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1666号民事判决第一项，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人佳玲珑公司隐瞒重大事实，作为居间方欺骗上诉人签订合同，致使上诉人无法完成交易；且在卖方顾云鹏书面表示拒绝进行交易时，不履行居间人义务，我方不应当支付报酬。杨露珠不具有房屋所有权，在签订合同后我方履行了所有义务，但房屋所有人顾云鹏拒绝追认，佳玲珑公司明知且未完成后续工作，并未完成居间方的基本义务。我方后续进行交易是通过案外人银鸿地产另行完成。被上诉人违反合同表示拒绝履行合同，即使应当支付中介费用也不应当是我方承担。被上诉人佳玲珑公司辩称：我方从来没有隐瞒房屋的真实情况，已经向上诉人明确房产的所有权人是顾云鹏。我方从来没有说过有书面代理。上诉人洪敏和顾云鹏、杨露珠私自过户，并不是佳玲珑公司没有办完，而是他们为了逃避中介费。双方签订的购房定金协议依法有效，上诉人理应支付报酬，上诉人的上诉事实和理由不能成立，请求二审法院驳回。被上诉人顾云鹏、杨露珠称，我方认为要有顾云鹏的书面委托才可以形成有效的合同。顾云鹏是后来才写了委托书给杨露珠的，双方是通过银鸿地产与上诉人洪敏签订的购房合同，与被上诉人佳玲珑公司没有关系，我方不应当承担支付报酬的义务一审原告佳玲珑公司向原审法院起诉请求：判令三被告连带赔偿原告的居间服务费1万元，本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：被告顾云鹏与被告杨露珠系母子关系。被告顾云鹏原为昆明市官渡区关上中路云路花园C幢3单元2层2号房屋的登记所有人。2012年11月8日，原告昆明佳玲珑房产经纪有限公司、被告洪敏、被告杨露珠代顾云鹏签订《购房定金合同》，约定顾云鹏将自有的位于昆明市官渡区关上中路云路花园C幢3单元2层2号房屋以55万元出售给被告洪敏。该合同第十二条约定，由昆明佳玲珑房产经纪有限公司向双方提供经纪服务，促成双方达成交易和共识，签订合同并代办产权过户及银行按揭等服务；第十三条约定由买方洪敏支付中介方中介服务费1万元整，如任何一方违约中介费由违约方承担。该合同签订后，洪敏将其与爱人章海峰的《购房家庭成员住房情况申请表》、身份证明、户口证明、收入证明等交给了原告，被告杨露珠将上述房屋的《国有土地使用权证》原件交由原告保管。此外，2011年12月至2012年11月期间，被告杨露珠均代理被告顾云鹏通过原告居间服务将上述房屋出租。2012年11月22日，被告顾云鹏向原告及被告洪敏分别出具《函》，说明杨露珠无权处分其个人财产，对于2012年11月8日杨露珠在其不知情的情况下签订的《购房定金协议》不予认可。2012年11月23日，被告顾云鹏委托被告杨露珠将上述两份函件转交原告及被告洪敏。2012年11月23日，经云南省勐海县公证处公证，被告顾云鹏委托原告杨露珠为代理人，全权办理昆明市官渡区关上中路云路花园C幢3单元2层2号房屋的买卖事宜。2012年12月6日，被告顾云鹏作为卖方、杨露珠作为顾云鹏委托代理人，被告洪敏作为买方签订了《房屋买卖合同》，约定顾云鹏将昆明市官渡区关上中路云路花园C幢3单元2层2号房屋以55万元出售给洪敏。同日，昆明市明信公证处出具（2012）云昆明信证民字第31940号《公证书》，对该《房屋买卖合同》进行了公正。现上述房屋所有权已转移登记至被告洪敏名下。现原告以三被告将其提供居间服务的房屋私自过户、拒不支付居间服务费为由，诉至本院，主张上述请求。因各方分歧较大，未能调解达成一致。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条规定：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同自成立时生效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案被告杨露珠虽不是出卖房屋的所有人，无权代理顾云鹏出售属顾云鹏所有的房屋，但因顾云鹏长期将房屋交由杨露珠管理，并将房屋的《国有土地使用权证》原件交给杨露珠，2011年12月至11月期间，被告杨露珠均代理被告顾云鹏通过原告居间服务将上述房屋出租，结合杨露珠与顾云鹏为母子关系，使原告有理由相信杨露珠有代理顾云鹏出售房屋的权利，因此杨露珠代理顾云鹏的行为有效。被告洪敏与杨露珠经原告媒介服务订立的《房屋定金协议》不存合同无效的法定情形，因此，该合同已依法成立并生效。也正是基于原告的媒介作用，被告洪敏和被告顾云鹏最终达成了房屋买卖交易。被告洪敏没有按约定支付原告居间报酬，应承担相应的法律责任。因对居间报酬的支付义务，当事人已在合同中有明确的约定，原告要求被告杨露珠及顾云鹏共同承担支付义务的诉请，无事实依据，本院不予支持。三被告不同意支付居间报酬的半截，与本院查证的事实及法律规定相悖，本院不予采纳。判决：一、被告洪敏于判决生效之日起三日内支付原告昆明佳玲珑房产经纪有限公司居间报酬10000元；二、驳回原告昆明佳玲珑房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告洪敏承担。一审法院确认事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，本案双方当事人争议的焦点在于：一审原告佳玲珑公司主张居间报酬的请求是否有法律依据，居间报酬应由谁来承担？本院认为，本案各方当事人对于2012年11月8日上诉人洪敏与被上诉人佳玲珑公司、杨露珠就昆明市官渡区关上中路云路花园C幢3单元2层2号房屋签订《购房定金协议》的事实均无异议。标的房屋所有人为被上诉人顾云鹏，与被上诉人杨露珠系母子关系，《购房定金协议》系杨露珠代顾云鹏签署。协议签订后，顾云鹏于2012年11月22日向佳玲珑公司和洪敏出具函，表示杨露珠无权处分其房产不认可本案诉争的《购房定金协议》。虽然此后本案被上诉人另行签订《房屋买卖合同》进行交易，并完成了房屋产权的过户，但该行为不能确认为双方当事人对本案居间合同的履行。本案各方当事人签订的《购房定金协议》虽然因顾云鹏不予认可，未能最终履行，但考虑到本案被上诉人最终实际完成了房屋交易，客观上被上诉人佳玲珑公司提供了订立合同的相关信息。根据合同约定中介费应由违约方承担，本案诉争合同未能完成履行，系由于代签人杨露珠未能取得授权导致，杨露珠应当承担一定违约责任。另一方面佳玲珑公司作为专门从事房产中介服务的主体，在提供房屋中介服务时应当尽到更为充分的审查义务。虽然此前杨露珠曾代理顾云鹏在佳玲珑公司办理出租事务，且将诉争房屋的土地使用权证交由佳玲珑公司，但出租处置仅涉及房屋的使用权，而出售则涉及房屋的所有权处置，两者有本质区别。佳玲珑公司仅以此作为有权出售房屋的依据，存在一定审查不充分的责任，对导致本案诉争《购房定金协议》未能最终成功履行也应承担一定的违约责任。而本案上诉人在本案合同签订及履行过程中并无违约行为，不应承担责任。综上，本院酌情确定由本案被上诉人杨露珠向被上诉人佳玲珑公司支付5000元中介费用。综上所述，上诉人洪敏的上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1666号民事判决；二、判令被上诉人杨露珠于本判决生效之日起10日内支付被上诉人昆明佳玲珑房产经纪有限公司居间报酬5000元；三、驳回被上诉人昆明佳玲珑房产经纪有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计100元，由昆明佳玲珑房产经纪有限公司和杨露珠各负担50元。本判决为终审判决。审判长 周迅审判员 吴娴审判员 白皓二〇一七年十月二十六日书记员 马溶 来自：