（2017）沪01民终12452号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海金盛家居市场经营管理有限公司诉程立荣房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金盛家居市场经营管理有限公司,程立荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12452号上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。被上诉人（原审原告）：程立荣，男，1957年3月15日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：程梧展，浙江银马律师事务所律师。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人程立荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初11573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人付先来，被上诉人程立荣之委托诉讼代理人程梧展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人无需支付房屋使用费。事实和理由：上诉人在2017年1月后就没有再实际控制房屋，其无需再承担2017年1月后的房屋使用费，被上诉人应当向实际经营者主张使用费。被上诉人程立荣辩称，根据合同相对性原则，被上诉人有权向上诉人主张迟延交还房屋的使用费。一审判决正确，要求维持原判。程立荣向一审法院起诉请求：1、金盛公司向程立荣支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的商铺租金人民币18,065.02元（以下币种相同）；2、金盛公司支付程立荣自2017年1月1日起至实际腾空商铺并返还程立荣之日止的房屋使用费（按1.26元/平方米/天的1.50倍的标准计算）；3、金盛公司向程立荣支付违约金6万元；4、金盛公司腾空位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室XX号的商铺（以下简称涉案商铺）后返还程立荣。一审中，程立荣明确第二项诉讼请求涉及到涉案商铺的面积按照产证面积52.49平方米计算,并放弃第四项诉讼请求。一审法院认定事实：2007年12月12日，程立荣（签约甲方）与金盛公司（签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M35-102-19。双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元（租金标准1.26元/平方米/天）。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。金盛公司曾于2016年12月中旬在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，金盛公司不再经营管理XX路XX号市场，并要求XX路XX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至春申公司二楼会议室办理房屋交接手续，金盛公司将于当日将涉案商铺移交给各位业主。2016年12月底，金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行消化产品，将商铺（展位）返还给商铺业主；自2017年2月1日起，XX路XX号市场因商户未返还商铺所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。涉案商铺的产证面积为52.49平方米。2016年6月21日，一审法院出具（2016）沪0112民初10710号民事判决书，判决金盛公司支付程立荣2014年10月1日至2016年6月30日止按每季度9,007.75元计算的租金以及违约金2万元。一审中，程立荣与金盛公司确认2016年7月1日至2016年12月31日期间金盛公司应付的商铺租金为税后17,432.75元。一审法院认为：程立荣与金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，与法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。对于程立荣主张的租期内的租金及逾期支付租金的违约金，一审法院认为，金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，程立荣要求金盛公司支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。但是对于违约金的具体金额，一审法院认为，根据上述合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对程立荣构成实质性违约，应向程立荣支付20万元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现程立荣虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为6万元。但一审法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对程立荣造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将商铺的违约金调整至1万元。对于程立荣主张的房屋使用费，一审法院认为，虽然金盛公司在涉案商铺所属市场张贴了公告，但并不能免除金盛公司作为承租方将涉案商铺返还给程立荣的义务，现程立荣称其于2017年6月1日才自行收回商铺，故金盛公司应当向程立荣支付自2017年1月1日起至5月31日止的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，程立荣同意按照产证面积计算该费用，与法不悖，一审法院予以确认。合同亦约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费”，故对于程立荣要求金盛公司按原租金标准的1.50倍向程立荣支付自2017年1月1日起至5月31日止的房屋使用费的合理部分，一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一七年八月一日作出判决：一、金盛公司于判决生效之日起十日内支付程立荣自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,432.75元；二、金盛公司于判决生效之日起十日内支付程立荣自2017年1月1日起至2017年1月30日止的房屋使用费1,984.12元以及自2017年1月31日起至2017年5月31日止的房屋使用费12,003.94元；三、金盛公司于判决生效之日起十日内支付程立荣违约金1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,040.55元，由程立荣负担240.55元，由金盛公司负担800元。二审中，当事人没有提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。关于上诉人主张的使用费问题，上诉人亦认可实际经营人返还房屋的时间是在2017年6月。根据合同相对性原则，被上诉人主张上诉人承担之前期间的使用费并无不当。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币149.70元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一七年十月二十六日书记员 刘晓静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”