（2017）沪0104民初18996号
裁判日期: 2017-10-26
公开日期: 2017-11-28
案件名称
邱培学、杨尚敏与邹汇泉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱培学,杨尚敏,邹汇泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百二十一条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初18996号原告(反诉被告)：邱培学，男，1978年5月25日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：杨尚敏，女，1982年10月1日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。被告(反诉原告)：邹汇泉，男，1956年5月1日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。原告邱培学、杨尚敏与被告邹汇泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行审理，被告邹汇泉在法庭辩论结束前提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。于2017年9月19日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)邱培学、杨尚敏的原委托诉讼代理人李晓茂，被告(反诉原告)邹汇泉的委托诉讼代理人孙保忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱培学、杨尚敏向本院提出诉讼请求：要求邹汇泉继续履行关于上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室《上海市房地产买卖合同》，并协助邱培学、杨尚敏办理上述房屋的过户手续。事实和理由：2015年9月23日，邱培学、杨尚敏与邹汇泉签订《上海市房地产买卖合同》，约定邱培学方以总价208万元购买邹汇泉名下位于上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同约定于2017年6月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年10月中旬，双方办理了房屋交接，邱培学方入住至今并进行了装修。邱培学方已按合同约定付清房款208万元，系争房屋现已可以办理转让过户手续，但邹汇泉提出需补偿房屋上涨价格的50%，不予配合办理过户手续。邱培学方于2017年7月13日和7月24日委托律师向邹汇泉发函催告办理过户，未果，遂诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，邱培学、杨尚敏于2017年9月28日申请撤回要求邹汇泉继续履行《上海市房地产买卖合同》并将系争房屋过户到邱培学、杨尚敏名下的诉讼请求。本院于2017年10月16日作出口头裁定：准许邱培学、杨尚敏撤回本诉。邹汇泉向本院提出反诉请求：要求邱培学、杨尚敏赔偿邹汇泉经济损失98万元。事实和理由：2015年9月23日，邱培学、杨尚敏与邹汇泉签订《上海市房地产买卖合同》，约定邹汇泉将拆迁安置的系争房屋以208万元价格出售给邱培学方。因涉政策限售，双方约定于2017年6月30日前申请办理系争房屋转让过户手续。合同签订后，邹汇泉依约将系争房屋交付给邱培学方。2017年7月3日，邹汇泉因一直未收到过户通知，又急于购房，故约谈邱培学过户事宜，被告知因限购政策可能目前不能办理过户手续。在收到邱培学方要求过户的律师函后，邹汇泉7月28日回函约邱培学方8月3日办理过户，然而当日邱培学方未至交易中心。同时，邹汇泉于7月30日与案外人签订《房地产买卖居间协议》，购买位于上海市灵石路XXX弄的一处房屋，并于8月19日签订该房屋的《上海市房地产买卖合同》，已付定金及房款98万元。因邱培学方的原因致使系争房屋至今未办理过户手续，导致邹汇泉因限购而无法购买灵石路房屋，案外人已告知邹汇泉，解除合同并在已付款中扣除赔偿金98万元。邹汇泉认为邱培学方的过错与其购房损失存在因果关系，故提出反诉，请求判如所请。邱培学、杨尚敏对邹汇泉的反诉辩称，不同意邹汇泉的反诉请求。系争房屋之所以未办理过户，是因为邹汇泉提出需补偿房屋上涨价格的50%。系争房屋已经上涨近200万，邹汇泉现提出的98万元赔偿恰好是系争房屋上涨价格的50%。邹汇泉在明知系争房屋尚未办理过户情况下，与案外人签订房屋买卖合同，自身存在重大过错，也不符合常理。邹汇泉主张的需赔偿案外人的损失没有实际发生，也未经司法确认，在损失不确定的情况下，本案中不应作出处理。邱培学方对邹汇泉与案外人签订的合同不知情，也没有过错，无论是否有损失，邱培学方均不应当承担责任。邱培学方认为系争房屋买卖合同应当继续履行，待邱培学方符合购房资格时办理过户手续。本院经审理认定事实如下：系争房屋为新建动迁安置房，系争房屋初始权利人上海城开集团晶实置业有限公司于2014年3月3日办出大产证。邹汇泉于2015年4月20日办出系争房屋房地产权证，附记动迁安置房，3年内不得转让、抵押。2015年9月23日，邹汇泉(卖售人，甲方)与邱培学、杨尚敏(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，房屋座落老沪闵路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积74.04平方米,转让价款共计208万元。甲、乙双方确认，在2017年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或依法向徐汇区人民法院起诉。补充条款(一)3、交房：甲方于2015年9月23日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。附件三付款协议1、乙方于2015年9月19日支付甲方定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本合同后2日内，将房款100万元支付予甲方。3、乙方于2015年10月18日之前支付甲方98万元。4、待市区房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋收件收据后，由乙方将房款8万元于当日支付予甲方。同日，邹汇泉(出让方，甲方)与邱培学、杨尚敏(买受方，乙方)签订《协议书》。约定：一、系争房屋买卖合同约定的转让价款208万元该房地产的实际成交价格为甲方净到手价格。二、甲方承诺：1、待该房地产动迁协议满三年后，甲方需配合乙方到闵行区房地产交易中心审税、过户。在该房地产动迁协议满三年后的两个月内可以审税过户交易而甲方不予配合乙方审税过户交易的应按总房价每逾期一日的千分之五支付给乙方。落款处甲方有邹汇泉签字，乙方有邱培学签字。邹汇泉于2015年9月19日出具收款收据，确认收到系争房屋定金2万元，于同年9月23日出具收款收据，确认收到邱培学方支付的系争房屋房款100万元，又于同年10月16日出具收款收据，确认收到邱培学方支付的系争房屋房款98万元。邱培学于2017年7月3日通过银行转账向邹汇泉支付购房尾款8万元。至此，邱培学方已支付完合同约定的208万元房款，其中8万元尾款按合同约定为办理过户当日支付。庭审中，双方均确认，邱培学方自2015年11月起实际占有系争房屋。邱培学提交的上海市个人城镇基本养老保险缴费情况显示，2015年7月至2017年6月间参保状态正常，截至2016年年末缴费39个月。庭审中，邱培学方当庭播放了双方于2017年7月8日下午的通话录音。通话中，邱培学方表示买卖合同签订时符合购房资格，但系争房屋不能过户，等到系争房屋能过户时，政策变化又导致邱培学方被限购，邱培学方并无过错。邹汇泉提出要求邱培学方补偿系争房屋价格上涨部分的50%，双方电话中未能达成一致。2017年7月13日，邱培学方委托律师向邹汇泉发出《律师函》。内容主要为，双方约定的办理过户日期为2017年6月30日前，现邱培学方已按约全部付清房款208万元，系争房屋现已可以办理过户手续，但邹汇泉提出需补偿房屋上涨价格的50%显属不当，通知邹汇泉自函件发出之日起5日内协商过户事宜。快递单显示邹汇泉于7月14日签收该函。邹汇泉提交照片及取件短信截屏，以证明期间邹汇泉在外地，实际于7月26日回上海后收到该函。·2017年7月29日，邹汇泉向邱培学方发出《关于房屋过户的通知》，内容主要为，邹汇泉已收到邱培学方发出的律师函，邹汇泉因实际需要在购买房屋，也要求尽快办理系争房屋过户，通知邱培学方于8月3日上午10点到闵行区房地产交易中心办理过户。快递单显示邱培学方家人于7月30日签收，签名邱。邱培学方表示未收到该通知，但未提供相关证据佐证。邹汇泉提交其8月3日在闵行区房地产交易中心的现场照片、取号单及当日发给邱培学的短信截屏，欲证明邹汇泉8月3日赴交易中心准备办理过户，而邱培学当日未到场。另查明，邹汇泉与案外人米某某于2017年7月30日签订《房地产买卖居间协议》，约定邹汇泉购买米某某所有的上海市灵石路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称灵石路房屋)。2017年8月19日，邹汇泉(买受人，乙方)与米某某(卖售人，甲方)就灵石路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，灵石路房屋建筑面积86平方米，转让价款共计490万元。双方约定于2017年12月31日前办理房屋交接手续，于2017年8月31日前申请办理转让过户手续。补充条款(一)乙方责任与赔偿：如该房屋在办理审税及乙方限购查询交易时，乙方因违反国家和本市住房限购规定，导致无法办理交易过户手续的，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三付款协议：2017年7月30日前支付定金3万元，8月20日前支付房款95万元，9月1日前待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋收件收据后支付房款390万元，12月31日前支付尾款2万元。合同签订后，邹汇泉累计已支付房款98万元。庭审中邹汇泉表示，审税后接到交易中心电话通知，邹汇泉属于已被限购对象。邹汇泉通过短信告知米某某后，米某某于2017年8月31日通知邹汇泉解除合同，并要求邹汇泉按合同约定赔偿房价款的20%即98万元，在已付款项中扣除。米某某于2017年9月12日通知邹汇泉办理撤销网签合同手续，邹汇泉短信回复希望放宽一个月。2017年9月30日，米某某通知邹汇泉已正式撤销与邹汇泉签订的网签合同。又查明，2014年9月16日，邹汇泉与案外人王世兰办理离婚登记手续。2017年8月21日，邹汇泉与案外人杨某某登记结婚。邹汇泉表示购买灵石路房屋是结婚所需。再查明，2016年3月24日，上海市人民政府将原规定非本市户籍居民自购房之日前3年内在本市累计缴纳个人所得税或社会保险2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。以上事实，除庭审笔录、谈话笔录外，另有上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、转账凭证、上海市房地产权证、养老保险缴费单、律师函、通话录音、房屋过户通知、快递单、房地产买卖居间协议、购房支付凭证、解除合同通知、撤销网签手续通知、情况说明、离婚证、结婚证等证据证实，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邱培学、杨尚敏与邹汇泉签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。双方于2015年9月签订系争房屋的买卖合同时，邱培学在上海已缴纳社会保险费2年以上，具备了购房资格。当时不能过户的原因是邹汇泉出售的拆迁安置房取得大产证时间未满3年，因此不能进行交易过户。而2016年3月上海市限购政策规定了非本市户籍家庭购房需连续交满5年社保，致双方目前无法办理系争房屋的过户手续。可见，系争房屋暂不能办理过户手续系因政策变化所致，不可归责于当事人双方。但限购只是房地产调控政策中的行政性措施，违反该政策所导致的后果仅是房地产登记部门暂时不予办理物权登记，并不导致合同无法履行，双方可在邱培学方符合过户条件时办理过户手续。关于邹汇泉反诉要求邱培学方赔偿其购房损失98万元一节。邹汇泉在系争房屋尚未过户的情况下与案外人米某某签订灵石路房屋买卖合同，因邹汇泉自身被限购，导致灵石路房屋亦不能交易过户，米某某依约主张邹汇泉赔偿98万元，从已付房款98万元中抵扣。本院认为，邹汇泉主张赔偿损失，需以损失的实际发生为前提。虽然米某某已通知邹汇泉赔偿损失并扣除98万元已付房款，但邹汇泉尚未就赔偿损失与米某某达成一致，邹汇泉还可通过协商或诉讼方式确定赔偿损失的具体数额，故其损失尚未实际发生，其主张赔偿的条件尚未能成就。邹汇泉的反诉请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十一条规定，判决如下：驳回邹汇泉的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计11,720元，保全费5,000元，由邱培学、杨尚敏负担；反诉案件受理费6,800元，由邹汇泉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史建红二〇一七年十月二十六日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 来源：百度搜索“”