（2017）粤0703民初3154号
裁判日期: 2017-10-25
公开日期: 2017-12-28
案件名称
李可超与朱正发、江门市乐有家房地���经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李可超,朱正发,江门市乐有家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初3154号原告：李可超，男，1981年10月15日出生，汉族，住广东省徐闻县，被告：朱正发，男，1962年5月15日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托代理人：曾超英，系广东东方大卫律师事务所律师。被告：江门市乐有家房地产经纪有限公司，住所地：江门市蓬江区东华二路28号之二1602、1603室。法定代表人：谢丽，该公司总经理。委托代理人：陈金月，女，1990年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。委托代理人：叶艳容，女，1990年11月23日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系该公司员工。原告李可超诉被告朱正发、江门市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司��）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告李可超，被告朱正发及其委托代理人曾超英，被告乐有家公司的委托代理人陈金月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李可超诉称：原告与被告朱正发于2017年3月23日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向朱正发购买位于江门市××区××花园××室房屋，建筑面积约82㎡，房屋售价为人民币510000元，包含除洗衣机、冰箱、电视之外的所有家私家电。在签订合同时原告按照合同约定通过支付宝向朱正发支付了定金5000元，并于当日下午再次通过支付宝分两次向朱正发提供的银行账号12×××61转账支付定金15000元，即原告总共向朱正发支付定金20000元。之后，在原告无任何违约行为或过错的情况下，原告于2017年3月24日上午接��乐有家公司提出合同终止无效的通知，因合同所出售的房屋的房产证登记的所有权人是朱正发的儿子，不是朱正发本人。之后朱正发的儿子曾多次致电与原告沟通，其要求房屋售价增加20000元，由于原告诚心购买上述房屋，同意对方的要求，双方约定于2017年4月8日上午见面详谈，之后朱正发再次发来信息以提出价格太低为由拒绝履行合同约定内容。上述房屋的所有人在其父亲签订合同并且收取定金后，多次致电原告要求加价，属于追认合同有效的行为。在整个交易过程中，乐有家公司没有履行中介应尽的审查义务，造成原告的损失，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原告与朱正发于2017年3月23日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告朱正发向原告返还购房定金人民币20000元；三、被告朱正发向原告支付违约金人民币102000元（总房款510000元��20%）；四、被告朱正发向原告支付间接经济损失（误工费、交通费、通讯费、精神损失费等）人民币20000元；五、被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告陈述已无法履行其与被告签订的合同，请求解除合同，原告将其在起诉状中所列的第二项诉讼请求更正陈述为请求被告朱正发支付违约金。原告李可超在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证；2、企业机读档案登记资料；3、《二手房买卖及居间服务合同》；4、信息告知书；5、明细清单；6、短信记录；7、光盘，以上证据证明原告与朱正发签订了合同，支付定金后朱正发就反悔，不肯出售房屋，并表示要退回定金给原告；8、支付宝转账记录，证明原告向朱正发支付了20000元定金。被告朱正发辩称：一、朱正发并非涉案房屋的所有权人，无权出售涉案房屋，其与��告及乐有家公司签订的合同当属无效合同，原告无权根据合同的约定要求朱正发赔偿违约金；二、原告及乐有家公司在签订合同之前已明确知道朱正发并非涉案房屋所有权人，但仍然多次联系朱正发要求签订合同，存在重大过错，因此也无权要求赔偿损失；三、在签订购房合同后的第二天，朱正发已及时通知原告屋主不同意出售房屋并要求退回已付款项并处理好后续的手续，不存在任何的拖延，更没有给原告造成任何损失，原告要求支付经济损失两万元严重缺乏依据；四、退一步来说，即使被告朱正发存在过错，在本案中最多也只能按照银行贷款利率计算已付款项的利息返还给原告。朱正发在举证期限内提供的证据有：短信，证明涉案房屋所有人明确表示没有委托过朱正发出售房屋或代签购房协议。被告乐有家公司辩称：一、原告要求乐有家��司承担连带责任没有事实和法律依据，原告与朱正发在乐有家公司的居间服务下于2017年3月签订的买卖合同和居间合同是各方真实意思表示，合法有效；二、乐有家公司促进双方买卖成交，交易过程中已尽居间服务的义务。签订合同前乐有家公司带原告查看涉案房屋，当时朱正发及其家人在场，乐有家公司于签订合同前电话与产权人朱明轩沟通签订合同事宜，产权人表示交由其父亲即朱正发处理，签订合同当日朱正发将涉案房屋的土地证及与银行签署的抵押资料、照片发给了乐有家公司核对，反馈房产证后补，并表示产权人在广州暂时不能到签约现场，承诺全权代理其签约，故朱正发作为代理人签署了上述合同，原告于签订合同当日向朱正发支付定金2万元；三、签订合同后当晚，乐有家公司到朱正发的住所处拿房产证原件时，朱正发以家人不同意为由没有提供房产证，并表示愿意退回定金2万元，希望与原告解除合同，乐有家公司与原告沟通此事，但原告不同意解除，表示要求继续履行；四、2017年3月25日朱正发表示已经与原告沟通好，第二天就退回定金给原告，之后经乐有家公司与原告核实，双方并未达成一致意见；五、之后乐有家公司多次联系原告与朱正发，沟通解决方案，朱正发要求加价后继续履行，双方均未达成一致意见，交易停滞不前；六、2017年4月13日乐有家公司配合原告向朱正发发送催告函，催告其继续履行合同，但朱正发未予回应，综上，合同约定的佣金双方至今仍未支付，乐有家公司已尽居间服务义务。乐有家公司在举证期限内提供的证据有：1、江门市二手房买卖及居间服务合同，证明在乐有家公司的居间服务下，原告与朱正发签订的合同为双方真实意思表示，合法有效，合同约定原告与朱正发应于签订合同当日向乐有家公司支付佣金2万元，但双方至今仍未支付；2、朱正发与乐有家公司的聊天记录及房产证照片；3、原告与乐有家公司的聊天记录及语音译本（附光盘），以上证据证明乐有家公司已核实产权信息，朱正发表示其为产权人父亲并提供了房产证相关照片，原告对此知晓，合同签订后朱正发不配合提供授权材料及托管房产证，表示希望退回定金给原告解除合同，乐有家公司已提前告知朱正发可能产生的违约风险，乐有家公司积极跟进双方进行沟通，已尽居间服务义务；4、催告单、快递单和妥投记录，证明乐有家公司配合原告于2017年4月13日向朱正发发送催告函，催告其继续履行合同。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：被告乐有家公司提供的江门市蓬江区市场监督管理局于2017年7月11日出具的《核准变更登记通知书》载明：“名称：乐有家公司，以上企业于2017年7月11日经该局核准变更登记，变更前内容：企业名称：江门市家家顺房地产经纪有限公司，变更后内容：乐有家公司…。”原告李可超与被告朱正发于2017年3月23日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“卖方：朱正发，买方：李可超，买卖双方交易的房地产位于江门市御景豪园5栋203室，建筑面积82㎡，该房产转让总价款为人民币510000元，买方在本合同签订时向卖方支付定金人民币5000元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金人民币15000元。买方须于签订本合同之日起15个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故��延，否则视为违约…如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金…买卖双方同意各自应收款项存入卖方开户行为广东省江门市融和农村商业银行，户名为朱正发，账户为62×××61的账号视为卖方收到…。”朱正发于2017年3月23日出具《收据》，载明：“兹收到买方李可超交付购房定金人民币5000元整。”原告李可超提供的中国工商银行江门江翠支行出具的《借记卡账户历史明细清单》载明：“卡号：62×××03，户名：李可超，2017年3月23日��转账支出5005元，对方账号12×××77，转账支出金额7507.5元，对方账号12×××77，转账支出金额7507.5元，对方账号12×××77…。”原告李可超提供的《支付宝转账记录》载明：“朱正发，广东省农村信用社联合社（尾号9761），3月23日转账到银行卡7500元、7500元、5000元。”被告乐有家公司于2017年4月13日向朱正发发出《催告函》，载明：“朱正发，根据朱正发与李可超、居间方乐有家公司签订的合同之约定，朱正发须于2017年4月13日之前履行协助买方办理按揭手续，鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，提醒朱正发在本函签发之日起7日内严格履行上述义务…函告人：李可超，居间方：乐有家公司。”乐有家公司提供的《EMS快递详情单》、《邮件查询结果》显示：乐有家公司于2017年4月13日向收件人为朱正发，地址为江门御景豪苑5栋203室邮寄上述《催告函》，该邮件于2017年4月14日投递并签收（他人收）。在庭审中，原告陈述其通过被告乐有家公司提供的居间服务向被告朱正发购买涉案房屋，出于对乐有家公司的信任，其将购房事宜全权交由乐有家公司处理，其在签订合同前或当时没有与被告朱正发直接联系过，乐有家公司或朱正发没有告知过朱正发不是房屋产权人，不可以签订合同，其信任乐有家的安排而与朱正发签订合同，直至朱正发表示不再履行合同，其才与朱正发进行联系，此时才知道朱正发不是房屋产权人。被告朱正发陈述其家人把涉案房屋在乐有家公司放盘出售并留其联系方式，由其跟进一下售房事宜，其也把涉案房屋的房产证照片发给乐有家公司，并告知乐有家公司涉案房屋的所有权人是其儿子朱明轩，其在乐有家公司要求下才与原告签订合同，签订合同后第二天其即已通知原告，产���人不同意出售房屋，可以退回定金给原告，因当时放盘的底价为55万元，产权人认为与原告签订合同的房价过低，再加上中介佣金，故不想再出售房屋。被告乐有家公司陈述朱正发当时表示其儿子在广州，其可以代表其儿子签订合同，并将房产证以及抵押相关资料发送给该公司查看，该公司也告知朱正发签订合同后应补交授权委托书等相关材料，原告与朱正发未能继续履行合同的原因是基于双方对房价无法协商一致，而并非朱正发所陈述的其没有取得授权。原告另陈述其将乐有家公司列为本案被告只是为了查明事实，其在本案不主张该公司承担其诉讼请求的责任。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，关于原告李可超与被告朱正发签订的《二手房买卖及居间服务合同》的效力认定问题。被告朱正发认为其不是房屋的产权人，���没有取得房屋产权人的授权而与原告签订合同，该合同应认定为无效的意见，综合双方当事人在庭审中的陈述，203室房屋在被告乐有家公司放盘出售时登记的联系人为被告，在乐有家公司提供居间服务下，该公司的工作人员带同原告察看房屋后，原告与被告朱正发签订了上述合同，在签订合同时，本案没有证据显示朱正发不是基于其真实意思表示而签订该合同，也未能显示朱正发有向被告明确表示其不是房屋产权人，其不可以签订该合同，其只是应乐有家公司的要求而签订合同，原告也否认其签订合同前或当时是知道朱正发不是房屋产权人，两被告对此也未能举证证明，由此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支��。”被告朱正发的上述意见依据不足，本院不予采纳。因此，原、被告均确认其双方在合同上签名或印章的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于原、被告在本案是否构成违约的问题。结合被告朱正发出具的《收据》，原告提供的《账户历史明细清单》、《支付宝转账记录》以及被告朱正发陈述其有收过20000元，因房屋产权人不同意以合同约定的房价出售房屋，其在签订合同后第二天即告知乐有家公司或原告要终止履行合同，退回定金给原告，被告乐有家公司也陈述原告已向朱正发支付定金20000元等内容，可以相互印证原告在签订上述合同后，已按合同约定向朱正发支付定金20000元。之后，因朱正发提出房屋产权人不同意按其签订的合同中约定的价款履行合同而告知乐有家公司或原告其要终止履行合同，导致双方签订的合同未能继续履行。对此，朱正发作为正常成年人，其具备完全民事行为能力，其基于其真实意思表示而与原告签订合同，其在签订合同时可以预见也应明知其签订合同所应承担的后果而仍然自愿与原告签订合同，其在签订合同后以产权人不同意出售房屋而拒绝继续履行合同，从而导致双方的交易未能继续进行，明显违反了合同约定，依法应承担相应违约责任。由此，原告请求解除上述房屋买卖合同的请求合法有据，且朱正发也同意解除合同，本院予以支持。对被告朱正发认为其未取得授权而可以终止履行合同的意见，同上理，被告作为签订合同一方可预见也应明知其是否具备签订合同的条件，其若明知其没有取得授权而仍然与原告签订合同，由此产生的后果���由被告自行承担，故被告的上述意见理据不足，本院不予采纳。关于违约责任如何承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及原、被告关于违约责任承担的约定，因被告朱正发在签订合同后第二天已表示其不再履行合同，退回定金给原告，而原告又未能举证证明因被告违约造成其的具体损失，故被告认为原告按房总价的20%主张违约金应属过高的意见，本院予以采纳。因此，本院依法调整原告主张的违约金适用其双方约定的双倍返还定金���款，即返还双倍定金为人民币40000元，原告请求违约金的超出部分以及要求被告赔偿经济损失（误工费、交通费等）的请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李可超与被告朱正发于2017年3月23日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告朱正发应自本判决生效之日起十日内向原告李可超返还双倍定金人民币40000元；三、驳回原告李可超的其他诉讼请求。朱正发如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十��条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3140元，由原告李可超负担2255.5元，被告朱正发负担884.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 杨丽燕人民陪审员 李建华人民陪审员 钟伟玲二〇一七年十月二十五日法官 助理 黄乐媛书 记 员 李贞琴