（2017）鄂01民终5604号

裁判日期: 2017-10-25

公开日期: 2017-12-19

案件名称

武汉九州兴建设集团有限公司、武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉九州兴建设集团有限公司,武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终5604号上诉人（原审被告）：武汉九州兴建设集团有限公司，住所地武汉市东西湖区台商投资区新华工业园。法定代表人：张微，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢九彬、胡寄玲，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区工农兵路111号-65号。法定代表人：陈土有，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖丹、胡立才，湖北天明（汉南）律师事务所律师。上诉人武汉九州兴建设集团有限公司（以下简称武汉九州兴公司）因与被上诉人武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司（以下简称武汉蓝天龙韵公司）房屋租赁合同纠纷一案��不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。武汉九州兴公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第一、二、三项；2、依法判决确认《房屋租赁合同》无效，并改判驳回武汉蓝天龙韵公司原审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由武汉蓝天龙韵公司承担。事实与理由：一、案涉房屋不符合出租条件，《房屋租赁合同》依法属于无效合同，一审法院认定租赁合同有效，属于适用法律错误。一审法院在案件审理中查明，案涉房屋于2012年5月24日取得的是军队工程建设项目施工许可证，而不是建设工程规划许可证。工程建设项目施工许可证，并不等同于建设工程规划许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案��具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”认定《房屋租赁合同》有效，系适用法律错误。另外，根据我国法律的相关规定，案涉房屋属于必须向公安机关消防机构申请消防验收的房屋。《消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业．．．．．．（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用；（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的．．．．．．”《最高人民法院关于未经��防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第一条规定：“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”武汉蓝天龙韵公司在与原出租人发生的租赁合同纠纷答辩状中明确指出，案涉租赁房屋即空军综合楼建造时，并没有依法向相关部门履行报批手续，也未能通过消防验收，未取得《消防许可证》。同时，武汉蓝天龙韵公司也未提交案涉房屋消防验收合格的相关证据。因案涉房屋未合法取得《消防许可证》，依法不得投入使用，合同依法无效。二、武汉九州兴公司并没有实际使用案涉房屋，也没有造成武汉蓝天龙韵公司合法利益损失，一审法院判决武汉九州兴公司向武汉蓝天龙韵公司支付2014年12月1日至2016年1月6日租金755,330元，不符合法律规定。本案因《房��租赁合同》无效，并没有给武汉蓝天龙韵公司造成合法利益损失。另外，该房屋一直在武汉蓝天龙韵公司实际控制下，武汉九州兴公司实际上也没有使用案涉房屋，没有因使用租赁房屋产生任何收益。武汉九州兴公司无需向武汉蓝天龙韵公司赔偿任何租金收益。根据我国相关民事法律规定，法院只保护合法的民事权益，对于非法的权益不予提供法律保护。一审法院因对房屋未经消防验收不能投入使用，并因此导致合同无效，这一关键问题适用法律错误，导致判决武汉九州兴公司向武汉蓝天龙韵公司支付2014年12月1日至2016年1月6日租金755,330元，不符合法律规定。三、原审法院判决武汉九州兴公司将租赁房屋恢复原状，没有事实依据。根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，而不是要求武汉九州兴公司对案涉房屋恢复原状。武汉蓝天龙韵公司向法庭提交的证据《补充协议》，第一页与第二页字体形状、大小明显不同，且缺失第六条，该协议上也未发现被告九州兴公司盖骑缝章。一审法院据此作为裁判依据，要求武汉九州兴公司将租赁房屋恢复原状，没有事实依据。四、若二审法院认定本案《房屋租赁合同》有效，武汉九州兴公司同意一审法院第一项判决，解除《房屋租赁合同》。如果二审法院认为本案《房屋租赁合同》合法有效，根据武汉蓝天龙韵公司民事起诉状及相关证据材料，以及合同法律相关规定可以认定，本案的《房屋租赁合同》已于2016年1月6日解除。因此，武汉九州兴公司同意一审判决第一项。但是，基于武汉九州兴公司在前文中所论述的理由，武汉九州兴公司仍然不应负有向武汉蓝天龙韵公司支付租金、将房屋恢复原状的义务。武汉蓝天龙韵公司辩称双方合同有效，《补充协议》为真实的，应驳回上诉，维持一审判决。武汉蓝天龙韵公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、武汉九州兴公司向武汉蓝天龙韵公司支付租金1,762,807元，及因武汉九州兴公司违反合同条款而解除合同的违约金68,666.4元，共计1,831,473.4元（计至2017年5月26日，实际计算至武汉九州兴公司支付之日止）；3、武汉九州兴公司将租赁房屋恢复原状；4、本案全部诉讼费用由武汉九州兴公司承担。一审法院认定事实：2014年10月9日，武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司签订《房屋租赁合同》，约定武汉蓝天龙韵公司将位于武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼蓝天龙韵酒店十层出租给武汉九州兴公司，房屋用途为办公，建筑面积867平方米，2014年10月1日至2014年10月31日为免租期，租��期限为5年，从2014年11月1日至2019年10月31日，其中2014年11月1日至2017年10月31日租金每月57,222元。合同第七条第三项第5款约定，拖欠房租等费用累计一个月以上的，武汉蓝天龙韵公司可以解除合同。合同第十条第一款约定，武汉九州兴公司违反本合同条款而解除合同的，应支付武汉蓝天龙韵公司年租金额10%违约金。2015年1月16日，武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司签订《补充协议》，该协议第二条约定，《房屋租赁合同》终止时，武汉九州兴公司将租赁房屋恢复为原有交房状态，《补充协议》另附的附件二，为交房时房屋图纸。《补充协议》第五条约定，将《房屋租赁合同》起租时间变更为2014年12月1日。《房屋租赁合同》和《补充协议》签订后，武汉九州兴公司未向武汉蓝天龙韵公司支付租金，武汉九州兴公司对房屋进行了装修，该房屋的装修至今未完成，房屋处于空置状态。2016年1月6日，武汉蓝天龙韵公司向武汉九州兴公司送达了通知函，通知函中写明因武汉九州兴公司未按时支付租金并单方要求解除合同，需支付租金并承担违约责任。庭审中，武汉九州兴公司认可《房屋租赁合同》已于2016年1月6日解除。另查明，武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼的原出租方为中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处营房管理办公室，2014年12月24日，中国人民解放军空军房地产管理局武汉房地产管理处同意武汉蓝天龙韵公司将房屋进行转租。武汉市江岸区工农兵路65号房屋于2012年5月24日取得军队工程建设项目施工许可证（证书编号：[2012]空军建许字第10号），案件审理中，武汉蓝天龙韵公司未提交诉争房屋消防验收合格的相关证据。上述事实有房屋租赁合同、补充协议、照片、通知函、军队房地产租赁合同、关于请求批准租赁房屋用途变更事宜函、照片、民事起诉状、答辩状、询问笔录、三真司鉴中心[2017]文鉴字第w0091号司法鉴定意见书、施工许可证经庭审质证，一审法院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在卷进行佐证。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。武汉市江岸区工农兵路65号房屋已于2012年5月24日取得施工许可证，双方签订的《房屋租赁合同》有效。2016年1月6日，武汉蓝天龙韵公司向武汉九州兴公司送达的《通知函》，系解除双方房屋租赁合同的意思表示，武汉九州兴公司同意于2016年1月6日解除房屋租赁合同，双方的《房屋租赁合同》于2016年1月6日解除。根据《房屋租赁合同》的约定，2014年11月1日至2017年10月31日房屋租金每月57,222元，后双方变更起租期为2014年12月1日，2014年12月1日至2016年1月6日的房屋租金，武汉九州兴公司应支付给武汉蓝天龙韵公司，共计755,330元（57,222元×13个月＋57,222元×6/30个月）。武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司的《房屋租赁合同》因2016年1月6日武汉蓝天龙韵公司发出通知函而解除，武汉九州兴公司也未实际使用诉争房屋，武汉蓝天龙韵公司在2016年1月6日后，可根据双方合同的约定对诉争房屋进行处分，其要求支付2016年1月6日之后的房屋租金，于法无据，不予支持。武汉蓝天龙韵公司于2016年1月6日向武汉九州兴公司发出通知函，通知函中虽写明武汉九州兴公司要求单方解除合同，但未提交证据证明《房屋租赁合同》的解除系武汉九州兴公司提出，对于其要求武汉九州兴公司支付违反合同条款而解除合同的违约金68,666.4元的诉讼请求，不予支持。根据双方签订的《补充协议》的约定，《房屋租赁合同》终止时，武汉九州兴公司应将租赁房屋恢复为原有交房状态，武汉九州兴公司与武汉蓝天龙韵公司的《房屋租赁合同》已于2016年1月6日解除，武汉九州兴公司应按《补充协议》附件二中的图纸，将诉争房屋恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房��具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。本案中，武汉蓝天龙韵公司虽未提交诉争房屋经过消防验收的材料，但在订立合同时，武汉九州兴公司有检查诉争房屋相关证照的权利和义务，在订立合同后，武汉九州兴公司如发现诉争房屋未经过消防验收，可依法行使解除权，武汉九州兴公司未提交证据证明其就消防验收事宜向武汉蓝天龙韵公司进行过反映，也未提交证据证明其未使用房屋的原因在于未经过消防验收，也未依法行使解除权，其现以未经过消防验收为由，要求不支付租金，于法无据，不予支持。武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司于2015年1月16日签订了《补充协议》，就双方的权利义务进行了补充，对起租期也进行了变更，且武汉蓝天龙韵公司于2016年1月6日向武汉九州兴公司出具的《解除函》中也要求了武汉九州兴公司支付租金，��汉蓝天龙韵公司关于租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效，对于武汉九州兴公司的此项抗辩理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司与武汉九州兴建设集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月6日解除。二、武汉九州兴建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司支付2014年12月1日至2016年1月6日租金755,330元；三、武汉九州兴建设集团有限公司于本判决生效之日起三十日内按《补充协议》附件二图纸将武汉市江岸区工农兵路65号空军综合楼蓝天龙韵第十层恢复原状。四、驳回武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,283元，由武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司负担12,506元，武汉九州兴建设集团有限公司负担8,777元。鉴定费1,000元，由武汉九州兴建设集团有限公司负担。因案件受理费已由武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司预交，武汉九州兴建设集团有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费8,777元一并支付给武汉蓝天龙韵酒店管理有限公司。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审判决审理查明事实予以确认。本院认为，2014年10月9日，武汉九州兴公司与武汉蓝天龙韵公司签订《房屋租赁合同》，武汉九州兴公司租赁武汉蓝天��韵公司的房屋用于办公，该合同中案涉房屋已于2012年5月24日取得施工许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设施工，双方签订的《房屋租赁合同》有效。武汉九州兴公司认为案涉房屋取得的是军队工程建设项目施工许可证，不符合出租条件，《房屋租赁合同》依法属于无效合同，但不能否定军队工程建设项目施工许可证也系案涉房屋已经军队主管部门批准建设施工所颁发许可证照的事实，其该上诉理由缺乏事实依��不能成立。对武汉九州兴公司上诉提出案涉租赁房屋没有依法向相关部门履行报批手续，也未能通过消防验收，未取得《消防许可证》，合同无效的问题。武汉九州兴公司与武汉蓝天龙韵公司订立合同时，武汉九州兴公司对案涉租赁房屋消防许可证等情况是明知的，可拒绝订立合同，也可以案涉租赁房屋未取得《消防许可证》依法行使撤销、解除权，或向公安机关消防机构提出要求责令武汉蓝天龙韵公司限期改正，武汉九州兴公司未行使前述权益，仍与武汉蓝天龙韵公司订立合同，收取租赁房屋，占用租赁房屋进行拆除、装修至今仍未完工，对武汉蓝天龙韵公司的房屋实际造成损害，又未交付租金，也未提出证据证明案涉租赁房屋为《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，武汉九州兴公司以此主张认定案涉租赁房屋为《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋缺乏事实依据，武汉九州兴公司认为案涉租赁房屋未取得《消防许可证》，《房屋租赁合同》无效，没有造成武汉蓝天龙韵公司合法利益损失，要求不支付租金的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立。其上诉请求本院不予支持。对于武汉九州兴公司应否将案涉租赁房屋恢复原状的问题，武汉蓝天龙韵公司与武汉九州兴公司签订《补充协议》第二条约定：《房屋租赁合同》终止时，武汉九州兴公司将租赁房屋恢复为原有交房状态，《补充协议》另附的附件二，为交房时房屋图纸。武汉九州兴公司未提供否定《补充协议》真实性的证据，该《补充协议》真实有效，对双方具有约束力。双方合同解除，武汉九州兴公司有义务按双方签订合同约定履行将租赁房屋恢复为原有交房状态的义务，一审判决武汉九州��公司将租赁房屋按《补充协议》附件二图纸恢复原状正确，本院予以维持。武汉九州兴公司该上诉理由与事实不符，其上诉请求本院不予支持。综上，武汉九州兴公司上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币21283元由武汉九州兴建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　陈继红审判员　　张立新审判员　　王　阳二〇一七年十月二十五日书记员　　刘　樊来源：